土地政策(王石演讲)

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1、城市土地资源与城市经济发展,万科企业股份有限公司董事长 王石,成都经济圈城市建设峰会,二一年六月,第一部分 土地对于城市经济发展的重要性,1.1 城市土地收入与城市经济、住宅产业发展的关系,1.1.1 全国主要城市92-98年累计土地出让收入,上海、深圳的累计土地出让收入明显高于其他城市，从而为城市基础设施建设、房地产开发提供了强有力的资金保证,单位：亿元,注：广州、武汉、重庆数据按统计年鉴相关数据测算得出，仅供参考,1.1.2 主要城市92-98年累计土地收入占GDP比重,单位：亿元,1.1.3 主要城市92-98年累计土地收入占基建投资比重,单位：亿元,相应的，上海、深圳的土地收益对基建建

2、设所能提供的支持明显高于其他城市，比例分别为 37.6% 和 47.9%。而武汉的此项比重明显偏低，仅为 2.5%。,1.1.4 主要城市92-98年累计房地产投资额及商品房销售量,单位：亿元,单位：万平方米,如图可见，城市土地收益同城市建设、经济及房地产业发展之间存在着一定的正相关性。,1.1.5 主要城市近年商品房销售趋势,单位：万平方米,1.1.6 主要城市2000年商品房均价及年人均收入比较,单位：元/平方米,在二线城市中进行比较，武汉、成都、重庆的年人均收入均高于沈阳，但商品房均价则反而略低。,单位：元/人年,1.2.1 上海和深圳的土地收入绝对值及其占GDP的比例均明显高于其他城市

3、，对于当地基础建设能提供更多的支持；同时，大量的基建投入又促进了房地产业的迅速发展，从而形成良性循环。,1.2 通过几大城市比较可以看出：,1.2.2 过低的土地价格，反而会影响城市及其房地产业的长远发展以武汉为例：,武汉市2000年商品住宅均价仅为1984元/平方米，低于沈阳2645元/平方米，且增幅缓慢。,经济适用房的供应量明显过多，较商品住宅销售总量平均比例达到28%,武汉土地价格偏低，主要源自公房的大规模建设、销售，经济适用房超量开发，以及土地市场的不规范操作。自94年至2000年，武汉经济适用房共竣工326万平方米，年均60万平方米，与商品住宅的年供应量相比过多，低成本、低售价的经济

4、适用房影响了商品房价的上升，也影响了土地规范出让，土地的价值被明显低估。 与之相较，房地产业市场化程度较高的深圳，99年商品住宅销售400万平方米，福利房、微利房总共竣工80万平方米，比率仅约20%,1.2.2（续） 分析,1.2.3 较之深圳，上海对于土地资源的合理规划和利用更具借鉴性,深圳作为经济特区，城市及其经济发展都具有一定的特殊性。由于没有历史包袱，因此城市规划及土地资源的配置利用上，基本由一张白纸开始。 而上海是一个具有历史渊源的老城市，政府对于土地资源的合理规划和配置，面临更多的挑战。 事实上，上海政府92-98年的累计土地出让收入中，近40%的收益来自于浦东。经过10年的开发开

5、放，浦东已成为上海经济新的增长点，更是政府在城市战略规划上值得借鉴的一个亮点。,第二部分 浦东发展模式借鉴,浦东新区是上海的一个重要组成部分，位于横穿上海市区的黄浦江东面，面积522平方公里，人口240万。,由于历史上黄浦江两岸没有桥梁和隧道沟通，浦东虽然与繁华的上海外滩、南京路仅一江之隔，但经济发展远远落后于上海老市区。1990年4月18日，中国政府宣布开发开放上海浦东。,2.1 浦东模式,2.1.1 浦东新区在上海的地位,19.3%,20.2%,14.4%,8.2%,浦 东,2.1.2 投资环境塑造,为促进经济高速发展，浦东新区于1990年至1995年投入250亿人民币，以塑造出符合未来现

6、代化城市功能与环境需求的城区形态，人文景观和市政基础设施。,仅陆家嘴金融中心区的规划方案就投入500多万人民币。从1996年起推出“新一轮十大工程”，预计投入1000亿元，是第一轮十大项目的四倍。,2.1.2（续）固定资产投资及占全市比重,2.1.3 浦东新区的开发模式,随着新旧城区联系地越发紧密，浦东“中心城区开发区中小城镇”的城市发展体系逐渐建立，人口逐渐向新区迁移，住宅产业迅速发展。,大桥,过江隧道,在规划上，上海政府将浦东新区作为城市新城发展，投入大量资金进行基础设施建设，增强了新、旧城区之间的粘连。,2.1.4 推动人口向新区迁移,开发开放11年间，浦东总人口增长了79%，占全市比重

7、由原来的10%增至14%，可见旧城区人口已向新区迁移。 而且在96年开始新一轮投资建设后，增速更加明显。,2.1.5 新区住宅产业蓬勃发展,2.1.5.1 房地产业创造的绝对生产总值占新区GDP逐年递增,房地产业成为浦东新区发展的支柱型产业,2.1.5.2 商品房销售量及占全市总量比重逐年递增,自97年至2000年，商品房销售总量占全市比重年平均达到17.1% 。,2.1.5.3 连续三年成为上海商品房销售冠军区域,23%,+103%,99年，浦东新区商品房供应量居全市首位，并较98年上升103%,单位：万平方米,2000年度销售总量占全市的 23%,2.1.5.4 浦东新区个盘新推数量及销售

8、优势明显,30%,99年，上海预售前50名楼盘中，浦东所占比例达到30%，可见其个盘销售优势明显。,2.1.6 住宅产业的蓬勃发展，促进新区地价上扬,2.1.6.1 浦东内销商品住宅楼面地价变化及相应土地出让比重,五年内，内销商品住宅楼面地价上升 78.5%,开放初期，内销土地出让总量上升迅速，随着开发进程的推进，在政府调控下有一定的回落，97年后有所上升，土地价格持续上涨。,2.1.6.2 浦东内销商品房平均价格走势,97年后，浦东房价以稳定的速度持续上扬，而同一时期上海市商品房均价增长则有下降趋势。这从一个侧面反映，浦东地价上升幅度高于全市整体水平。,开放初期，浦东内销商品房价有过波动较大

9、的阶段，随着政府对浦东规划及土地出让政策的完善，97年开始趋稳并逐渐上升。,2.1.7 浦东模式的借鉴,前瞻性的城市规划推进新区城市化进程：增强新、旧城区之间的粘连，有助于城市新区的人口积聚。 以促进住宅产业发展为主导，带动周边中小城镇建设，经济发展 适宜的土地出让节奏及合理的土地价格，使城市经济及住宅产业发展形成良性地循环 在这些因素的共同作用下，城市近郊土地价格和房价逐渐上升，市区郊区差距减弱，城市住宅呈现整体向好的发展趋势。,又如：万科的进入成都后，项目开发带动周边地价呈上升趋势，周边不同等级地价上涨近50%-100%。,2.2 浦东与其他主要城市周边开发区情况对比,土地比重,人口比重,

10、GDP比重,固定资产比重,在GDP及固定资产投资比重接近的情况下，浦东的土地面积及人口比重明显高于其他城市开发区。,比较发现，浦东的开发开放是上海政府基于城市战略规划考虑，向着城市新城的方向在不断发展。,而其他城市的开发区，则依旧遵循着工业区规划的理念 事实上，各大城市开发区同样拥有城市外延的丰富资源，房地产业发展面临相当广阔的空间,2.3.1 中国工业化和城市化进程,2.3 剪不断的“工业情结”,中国城市化水平远落后于工业化水平，而且增幅也低于工业化增长。,长期以来，我国城市建设一直实行以利用外资为主、以出口创汇为主、以工业为主的“三为主”方针。在政府推动农业文明向工业文明过渡进程中，也带动

11、了城市外延资源的不断积聚。,2.3.2 工业化进程带动城市周边资源积聚,城市外延大片待开发土地,促进经济发展人口积聚,第三产业 比重增加,大规模的基建投资,2.3 随着城市外延资源积聚，住宅郊区化将日益显著,交通、教育、购物、医疗等基础设施不断投入和发展，使郊区的生活配套日趋完善。 郊区住宅有容积率低、绿化率高、噪声废气污染少等特点，比市区更适宜居住。 郊区土地成本较低，从而影响住宅价格更易贴近“普通人”需求。,上海、深圳市郊与市区平均房价及万科楼盘情况比较,单位：元/平方米,由此可见，城市土地资源的合理控制和规划对于城市经济发展、建设以及城市房地产行业的健康发展至关重要。政府在其中扮演着非常

12、重要的角色，起着决定性作用。,第三部分 规范土地市场中的政府角色,1987年12月1日，全国第一次土地拍卖在深圳举行 1988年，上海成功地以国际招标形式出让第一幅地块虹桥开发区第26号地块。 2000年2月，国土资源部发出通知，决定建立土地有形市场，以促进土地使用权依法公开交易。 2001年3月，深圳市土地交易中心正式成立运营，深圳市土地交易市场管理规定随即出台，10大类土地必须进入土地交易市场，其他机构包括中介机构不得进行经营性土地交易。,3.1.1 重大土地政策简要回顾,3.1 深圳、上海土地市场现状,3.1.2 通过土地供应调整市场规模，引导健康发展,单位：公顷,上海的土地批租从88年

13、至91年，累计为12幅；92年剧增至201幅，超过了前4年总和的15.75倍；94年开始上海政府对土地市场实行宏观调控，抑制对商品房用地的投放，从而缓解了市场可能出现的供需失衡。,以上海历年土地出让情况为例：,公开招标 拍卖 合计宗数 面积(万m2) 宗数 面积(万m2) 宗数 占土地出让总量 1998 2 5.81 2 4.58 4 0.7% 1999 7 49.72 0 0 7 1.2% 2000 12 28.60 5 27.31 17 30.7% 合计 21 84.13 7 31.89 28,以招标拍卖方式出让土地比例的逐年增加，一方面说明了深圳市政府规范市场的决心，另一方面，发展商也由

14、默认观望到积极参与，土地交易已逐步趋向市场化。但是，从全国来看，作为市场化程度相对较高的深圳，其拍卖招标土地比例去年才达到30%左右，这同真正成熟的市场之间还存在一定差距。,3.1.3 土地市场化程度提高,以深圳土地市场为例：,3.2 香港土地出让模式及土地政策借鉴,香港土地出让，以拍卖为主，招标位次，也有土地置换90年代前后，将每年的卖地收入和其他土地收益中的大部分投资于新辟土地的基本建设。近年来，则采取了将绝大部分卖地收入拨入土地发展基金，同时将部分钱款拨入基本建设基金的方法，当经济不景气时，由基金拨钱投入公共建设，以支持经济发展维系平衡。,1989年至2000年，香港历年土地出让总量中以

15、拍卖方式获取住宅用地的比例平均为 43% ，招标平均为 13% 。招标拍卖方式的总体比重历年约在 50-60% 之间。而土地置换的比例约为3-5%。,平均,3.2.1 以拍卖招标方式获取住宅用地比例趋势图,自92年开始，香港住宅用途土地以拍卖和招标方式获取逐渐趋向主导，两种方式总体比重平均占土地出让总量的50-60%，但也有部分置换方式存在。,3.2.2 香港土地出让趋势图,自94年开始，香港土地出让总量中，住宅用途土地开始占到绝对比重。同时，在土地出让的总量控制上，政府按照市场表现具有一定计划性。,3.2.3 香港土地政策的特殊性,香港土地供应：一是政府土地招标、拍卖；二是私人发展商把原私人

16、拥有的物业拆掉重建；但是土地的最大供应者。 香港土地来源：政府开山劈石建立新市镇；土地发展公司推动市区重建经营的不少地盘； 庞大的填海计划；与兴建新机场有关的土地，归入机场发展局，再进行拍卖或与私人发展商合作。 香港作为一个相对独立的行政特区，无论在97前还是回归后，政策都有其特殊性，这同区域经济形态有关，而且香港土地资源紧缺，难以进行郊区扩张。,香港：土地拍卖招标总体比例在50-60%之间，也有置换方式存在内地：深圳市此项比例去年才达到30%，市场的成熟度间存在差距因此，目前土地交易全部采取市场化的方式，时机是否成熟？,3.3 与香港比较，最新土地交易政策问题探讨,香港：政府出让土地计划性强，信息透明度高内地：政府在如何掌握土地资源的有效配置及拍卖招标方式的合理比例等问题上，需要一段时间的摸索和研究例如：广州及深圳曾出现拍卖招标一些区位优势明显的地块时，反而无人问津的现象。可见，过大的付款压力及地块被拆小等因素，均会直接影响开发商的储地计划。,