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1、“维维也也纳纳”酒店裙楼商酒店裙楼商业业沟通案沟通案2014 年年 10 月月目目 录录一、一、项项目分析目分析项目区位周边商业环境项目属性项目优劣势分析二、二、项项目招商定位目招商定位招商目标业态定位招商业态布局三、招商价三、招商价值评值评估估招商政策租金标准三年期收益总货值四、招商推广建四、招商推广建议议楼体广告“维维也也纳纳”酒店裙楼商酒店裙楼商业业沟通案沟通案本次汇报从认知项目本体和区域市场入手，对项目区域环境、自身禀赋加以初步分析研判，同时结合区域市场商业特征，就项目商业定位方向进行讨论，期望能通过本方案对贵公司招商执行思路有所帮助，并根据项目进展确定进一步合作的事宜。一、一、项项目
2、分析目分析项项目区位目区位项目位于宜昌市东大门伍家区桔城路中段，宜昌城区“东扩”规划的核心地段。距离宜昌火车站东站仅两分钟车程，对望伍家区最大、最热商业集群“福久源新天地”，周边人流量较大，地理位置较好。（配区位图）项项目周目周边边商商业环业环境境项目所在地为宜昌主要出行集散地，周边紧邻多个高速出入口、火车东站及长途客运站。因而长久以来，项目周边逐步自然形成了与物流客流相关联的商业业态配套，主要以餐饮、酒店住宿、汽配汽修、洗浴休闲等业态为主。近五年以来，随着伍家岗片区的快速发展，刺激该片区居住人口及消费需求的快速提升， “福久源新天地”应需而生，成为伍家岗片区内目前规模最大的综合商业集群。主要
3、经营业态以服装零售、餐饮、休闲娱乐为主，自整体开业以来经营氛围较好。 “福久源新天地”的开业进一步丰富了该片区的经营类别，同时更提升了片区的商业品质。项项目基本属性目基本属性裙楼一层约 1800地上层数28 层裙楼二层约 1300地下层数2 层裙楼三层约 1800528 层约 600裙楼四层约 1800总建筑面积约 20000裙楼总面积约 6700裙楼需招商面积约 6200酒店使用层数16 层写字楼使用层数8 层由于现阶段准确数据未确定，以上数据为预估数据，仅供参考示意使用，缺乏一定精确性。项项目目优优劣劣势势分析分析项项目目优势优势： ：1、周、周边边商商业业基基础环础环境境较较好，好，车车
4、流、人流量流、人流量较较大。大。2、 、紧邻紧邻伍家伍家岗岗片区核心商片区核心商业业区，商区，商业业氛氛围浓围浓厚。厚。3、靠近火、靠近火车车站、站、长长途客运站，其配套途客运站，其配套类业态经营风险较类业态经营风险较低。低。4、柱网、柱网规规整，便于后期商整，便于后期商户户使用。使用。项项目劣目劣势势： ：1、 、项项目商目商业业部分部分进进深深较较大，影响商大，影响商业业布局，将会拉低租布局，将会拉低租赁赁价价值值。 。2、 、项项目位于街道阴街面，人流量低于福久源目位于街道阴街面，人流量低于福久源侧侧街面。街面。市市场场潜在威潜在威胁胁及影响：及影响：1、将近年尾多数商家无投、将近年尾多
5、数商家无投资计资计划，工作重心以拓展划，工作重心以拓展业务业务及回收及回收账账款款为为主。我主。我项项目在目在该阶该阶段投入市段投入市场场，工作，工作难难度度较较大。大。2、福久源、福久源项项目开目开发发商弘洋集商弘洋集团团于伍家于伍家岗岗另一另一项项目目东东郡商郡商业业部分部分（ （约约 30000）将于）将于 10 月开始月开始签约签约，将会分流大量商，将会分流大量商户资户资源。源。二、二、项项目招商定位目招商定位招商目招商目标业态标业态定位定位结合项目目前片区经营情况和项目自身的软硬件条件，我们认为，其在定位目标经营业态过程中应满足以下几点原则：1、针对客群与酒店客群有一点重叠性，与酒店
6、行业有经营互动的关联性业态。理由：培养产业链，充分挖掘共有客群消费能力，拉动消费需求，以提高经营效率。2、能满足火车站、长途客运站客流的消费需求。理由：匹配火车站、长途客运站旅客的临时或短期消费需求，以需求决定经营业态，提高服务品质，降低经营风险。3、能对“福久源新天地”现阶段经营业态有一点补充。理由：“福久源新天地”的商业氛围已经成型，且业态定位包容性较广，有较强的客流号召力。为避免与其正面竞争，建议在业态定位中避免其主要经营业态，错位竞争。4、招商对象以中大性商家为主。理由：由于项目主体为大卖场型布局，若吸引小型商家的入住，必将对卖场做新的商铺分割，增加人流动线。提高了公摊加大了商家的经营
7、成本和经营风险，由于进深过大，临街面有限，所以分割后并不会提高项目的租赁收益。结合以上几点原则，我们在对所有业态进行筛选比对中拟定一下类型业态为本项目的目标业态为主。业态业态匹配点匹配点中大型餐中大型餐饮饮 西餐咖啡西餐咖啡 网网络络会所会所 足足疗疗按摩按摩 桑拿水会桑拿水会 健身房健身房 中大型休中大型休闲闲快餐快餐 特特产产礼品礼品专卖专卖 旅行社旅行社 商家品牌示意：商家品牌示意：中大型餐饮：沙龙宴、稻香阁、福厨、摩滋概念餐厅等西餐咖啡：上岛咖啡、创业咖啡等足疗按摩：豪爵足道、布莱德推拿按摩等健身房：康劲美运动会所等中大型休闲快餐：一爿香、蒸功夫等招商招商业态业态布局布局针对已经确定意
8、向的业态定位，结合不同业态对租金的承受能力，拟定建议业态布局如下：1F：特：特产产礼品礼品专卖专卖、旅行社、中大型休、旅行社、中大型休闲闲快餐及其他快餐及其他2F：网：网络络会所、西餐咖啡、中大型餐会所、西餐咖啡、中大型餐饮饮3F：中大型餐：中大型餐饮饮、足、足疗疗按摩、桑拿水会按摩、桑拿水会4F：健身房或足：健身房或足疗疗按摩、桑拿水会按摩、桑拿水会小小结结：以上：以上业态业态布局布局为为理想建理想建议议布局，在后期招商工作的开展中，布局，在后期招商工作的开展中，可可针对针对承租商承租商户户的的实际实际需求或需求或对对租金的承受能力做一定范租金的承受能力做一定范围围的的调调整。整。目的以目的
9、以满满租租为为原原则则，不要求，不要求业态业态的多的多样样性、包容性。性、包容性。三、招商价三、招商价值评值评估估招商政策招商政策由于项目目前未进入实质操作阶段，多数情况未能清晰的了解。对于招商政策方面仅针对几点关系到租赁主体的事项提出建议。1、目前片区商业氛围较好，且具有较大的发质潜力。同时考虑到本项目商业初步形成，需要培育时间。建建议议租租赁赁期限期限为为 3 年，年，3 年租年租赁赁到期后，到期后，续续租租金租租金标标准随行就市。准随行就市。2、由于项目所定位的商家基本为中大型商家，需要引进的商家自身有较强的资金及经营实力，有一定谈判话语权，且项目本身处于培育阶段。建建议议在租期内在租期
10、内给给予予 612 个月的免租期（不同商个月的免租期（不同商户户区区别对别对待）。待）。3、由于项目单层面积较大，平面通路动线较少，通路主要以电梯、楼梯为主。建建议优选议优选大型商家考察大型商家考察选选址，中小型商家作址，中小型商家作为为附属配套填附属配套填充。充。租金租金标标准准在接到本次的方案制定任务后，我们迅速积极的针对项目所在地片区进行了市场调研工作，周边现阶段租金价格情况如下：商区楼层/区位租金价格1F 临街约 120 元/月1F 内街约 80 元/月2F约 50 元/月福久源新天地3F约 40 元/月1F 临街约 80 元/月1F 内街约 40 元/月金欣商业广场2F约 18 元/
11、月福久源同侧 1F约 85 元/月福久源同侧 2F约 35 元/月本项目同侧 1F约 70 元/月周边其他散铺本项目同侧 2F约 30 元/月参考上表，市场平均租金标准为一层 80 元/月，二层 30 元/月（由于“金欣商业广场”二层属于内铺二层，所以不做参考。 ），而“福久源新天地”由于拥有规模、规划、推广、自有消费客群、招商等优势，所以租金水平高于同区域平均水平。 “福久源新天地”同侧散铺租金水平高于本项目同侧散铺租金水平。结合我项目自身软硬件情况考虑，我项目需要招商面积约 6000余平米，规模相比“福久源新天地”较小。同时相比“福久源新天地”在招商过程中的推广宣传力度，我项目在考虑到经营
12、成本的问题，无法承担如此巨大的推广开销。相比“金欣商业广场”及其他周边散铺，我项目在建筑形态、商业格局上有一定优势。所以我项目在拟定租金标准时应考虑到一下几点：1、本、本项项目整体租金目整体租金标标准准应应低于低于“福久源福久源新天地新天地”的租金水平。的租金水平。2、由于本、由于本项项目一目一层进层进深深过过大，靠内部区域商大，靠内部区域商业业价价值值不高，一不高，一层层租租金金标标准建准建议议与周与周边边平均水平持平。平均水平持平。3、二、三、四、二、三、四层层商商业业由于主要以大商整体租由于主要以大商整体租赁为赁为主，主，对对比物比物业业硬硬件件优势优势，租金水平可以略高于周，租金水平可
13、以略高于周边边平均水平。平均水平。具体租金定价建具体租金定价建议议如下：如下：楼楼层层建建议议租金租金标标准准一一层层75 元元/月（前后平均）月（前后平均）二二层层50 元元/月月三三层层35 元元/月月四四层层23 元元/月月三年期收益三年期收益总货值总货值区位区位面积面积 （）租金标准租金标准 （元（元/月）月）月租金月租金 （元（元/ /月）月）租期租期 （月）（月）平均免租平均免租 期（月）期（月）计租期计租期 （月）（月）实际总收益实际总收益 （元）（元）1F1F18001800757513500013500036369 92727364500036450002F2F1300130
14、05050650006500036369 92727175500017550003F3F180018003535630006300036369 92727170100017010004F4F180018002323414004140036369 9272711178001117800收益收益 汇总汇总82188008218800 元元如上表所示，前三年商如上表所示，前三年商业业培育期在免除免租期后，培育期在免除免租期后，总计总计租租时间为时间为27 个月，个月，总总租金收益租金收益为为 8218800 元，平均每年收益元，平均每年收益约为约为 270 余万，余万，实实际际第二、三年租金收益第二、三年租金收益为为 3652800 元元/年。三年培育期年。三年培育期结结束后租金可根束后租金可根据市据市场场行情行情调调整，保守整，保守预计递预计递增幅度增幅度约为约为 15%20%之之间间，年租金收，年租金收益将达到益将达到约约 440 万万/年。年。四、招商推广建四、招商推广建议议
