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1、风尚 市场部 2010年8月8日,这里是合肥的中心； 这里有商业步行街，有安徽最大的小商品批发市场 这里有黄山大厦 这里有逍遥津，包公祠，李府 这里就是合肥市的中心地带,提到合肥市一环，我们会联想到：,一环的市场格局 一环区域的发展方向,区域概况,在售个案解析,未来新盘解析,综合分析,总 结,1,区 域 概 况,土地市场,市场格局,国光万豪广场,星海远航大厦,玉承和花园,求实君临国际,新天地广场,金御蓝湾,晟地云滨花园,IFC,众力登云庭,兰亭公寓,富广大厦,万达广场,淮矿和平盛世,力天国际大厦,鼎元府邸（城市综合体）,目前在售住宅项目,即将上市项目,华侨广场（城市综合体）,东方广场（城市综合
2、体）,顶峰国际公寓（公寓）,金恒蓝岸,恒盛豪庭,庐阳瑞园,金色梧桐,万和新城广场,4,3,2,1,1,3,2,2,2,1,3,1,4,1,4,2,5,5,6,7,8,3,目前在售公寓项目,目前在售写字楼项目,目前在售综合体项目,3,瑞龙公馆,富世广场,恒盛坝上街项目（城市综合体）,5,9,4,区域概况,3,3,2,4,1,1,3,2,2,2,1,4,5,5,6,7,8,3,4,2,1,1,5,3,9,4,板块格局,市场板块格局 10年合肥一环市场板块关注度逐步发生变化，随着东一环的旧城改造以及该片区高端项目的带动，城市发展的方向向东一环转移； 北一环的物业发展以办公写字楼为主，目前在售的多为中
3、小规模的写字楼，住宅无高端产品入市； 西一环区位目前仅有个别项目，没有新项目入市，不足以形成威胁； 南一环目前放量重心以公寓、写字楼为主，区域内无太大竞争性； 东一环，未来放量大，城市综合体为主，2010年市场格局将以东一环为重点，市场竞争最为激烈。,城市发展方向向东一环转移,板块格局,旧城改造，高端项目带动，东一环发展迅速,产品格局,市场产品格局 城市综合体产品：逐渐成为市场主流，目前有3个在售的城市综合体，未来以东一环为核心，陆续有5个城市综合体项目入市； 写字楼产品：多分布在北一环，其余地段写字楼均为尾盘去化阶段； 公寓产品：数量较少，未来放量以南一环为主； 住宅产品：分部在北一环及东一
4、环，北一环基本属于尾盘去化，东一环因为10年有新项目入市，存量较大；,区域概况,住宅产品,城市综合体产品,公寓产品,写字楼产品,城市综合体逐渐成为市场主流,售楼部地址,区域概况,3,3,2,1,4,5,7,1,3,个案场售楼部均设立在项目所在地附近,兰亭公寓,东方广场,万达广场,恒盛豪庭,和平盛世,登云庭,云滨花园,新天地,万豪广场,瑞龙公馆,案场分级,一环板块售楼中心风格各异，各风格表现均从第一感官体现了项目的品质，就售楼中心功能、外立面及建筑风格进行分级如下：,品质感：高 门前广场，景观水池，玻璃外墙,一级,二级,三级,四级,品质感：中 高度、玻璃外墙、内部装饰,品质感：中低 设计新颖、门
5、前广场管理较乱，内部装饰普通,品质感：低 无明显特征，内部装饰一般,如：恒盛豪庭,如：万达广场,如：万豪广场,如：瑞龙公馆,售楼中心为项目 第一感官，直接体现项目品质与所属地位,销售通道,一环板块项目销售通道特征明显： 1、中低品质、规模较小的项目销售通道：项目处楼体布幔、售楼处楼顶大牌、墙体广告，宣传范围受限，主要吸纳周边置业群体； 2、中高品质、规模较大的项目销售通道：与地块四至交通结点及交通枢纽地段设立高炮或大牌广告，道旗，墙体广告，宣传范围较广，稳抓区域客户的同时，引导其他购房需求。其中，万达广场与恒盛豪庭项目在销售通道环节效果明显。,销售通道反映销售策略，小盘稳住阵脚，大盘向全城扩张
6、,2,在售个案解析,区域项目选取 西一环和南一环周边可参考的在售项目较少，由此决定选取项目相对集中的东一环和北一环做为案例： 万达广场； 淮矿和平盛世； 恒盛豪庭； 新天地广场； 瑞龙公馆；,区域项目选择,万达广场,和平盛世,恒盛豪庭,瑞龙公馆,新天地,万达广场土地信息,政府规定 美菱地块中商业部分必须包含大型商业中心、酒店等建筑。 大型商业中心开工时间时间为2009年8月22日，竣工日期为2011年2月22日； 五星级酒店以及办公等开工时间为2009年10月22日，竣工时间为2012年2月22日； 住宅部分的建设需等到大型商业中心及五星级酒店、办公建筑竣工后方可进行，住宅的建成日期为2012
7、年2月22日； 商业部分的面积必须超过50% ；,万达广场地块价值属性,土地价值属性的理解 地段价值：土地坐落包河区马鞍山路与芜湖路交汇处，处于合肥城市一环内的核心商业中心，周边土地供应量极其稀缺，商业潜力巨大； 周边配套：地块周边毗邻步行街，四星级酒店，大型百货商场，电影院，酒吧街等一系列生活娱乐配套； 交通体系：130、126、235、902、17、145等多路公交线路贯穿地块西侧十字路口； 景观资源：西侧包河公园、东侧南淝河，双景观资源将地块夹于中间； 项目四至：北至新站区元一商圈，南至马鞍山路新都会商业区以及居住区，西至长江中路商业区，东至火车站、汽车站； 指标理解：166亩的地块，容
8、积率5.0，建筑密度60%，楼面价1845元/平米，土地成本较低，土地价值极高，利于未来规划大型高密度社区或大体量商业；,万达广场基本信息,万达广场项目整体规划,万达广场项目整体规划,万达广场项目规划解析,芜湖路,马鞍山路,25/33层，2梯4，2梯5户，普通住宅,以被私人购买整栋，定位酒店,33层毛坯写字楼，共计8.69万方,50-100平米商业裙楼外侧，2层商铺,47层精装大平层，3梯2户,六层商业裙楼，地上四层，地下二层,六星级威斯丁酒店,滨河酒吧街。共计2.5万方,普通住宅，规划未定,万达广场项目销售历程,项目销售历程回顾 住宅部分： 2010年2月住宅部分首次开盘，开盘产品1#、3#
9、， 1#，3个单元，25层，共计312套； 3#，2个单元，33层，共计288套； 主力面积区间在50-141，目前已基本售磬，销售均价均价在9000元/； 商业部分： 2009年11月推出6#、7#下面的4层商业裙楼，共计4.5万方； 面积区间：49-1171； 销售均价：37000元/； 目前已经基本销售完毕。,万达广场项目销售历程,项目销售历程回顾 住宅部分： 2010年5月27日6#公寓对外销售； 面积区间：100-280 共计274套； 3#，2个单元，33层，共计288套； 主力面积区间在50-141，目前已基本售磬，销售均价在10000元/；,万达广场项目销售历程,项目销售历程回
10、顾 住宅部分： 2010年6月27日9#、11#对外销售； 面积区间：190-290 共计100套； 9#、11#，2个单元，47层，2梯2户，下面2层商业，共计360套； 销售均价在12000元/； 目前还剩下50%的房源。,万达广场11#在售主力户型,195,257,万达广场9#在售主力户型,226,247,万达广场项目推广思路,09年7月15日，项目开工 ； 09年8月28日，举办合肥媒体万达中国行活动； 09年11月7日，售楼处开放； 10年11月下旬，商业开盘； 10年12月5日，元一希尔顿2009年（合肥）资本市场及地产置业高峰论坛 ； 10年1月9日，样板房开放； 10年2月6日
11、，1#、3#开盘； 10年3月20日，马鞍山路与芜湖路商铺开盘； 10年5月11日，万达广场招商大会暨签约仪式在安徽国际会展中心举行 ； 10年5月29日，6#写字楼开盘； 10年6月26日，万达公馆豪宅推介会暨香港易学大师麦玲玲讲座 ； 10年6月27日，9#、11#开盘； 10年7月24日，“2010万达公馆国际豪车名乐节”；,万达广场项目小结,该项目集大型国际购物中心、商业步行街、滨河酒吧5A级超高双塔写字楼、威斯汀酒店城市中心景观豪宅于一体的城市综合体项目，目前是合肥市具有代表性的楼盘项目之一； 项目定位在高端住宅，自开盘至今结合一系列的推广活动，以及自身品质和完整的价值体系，在均价过
12、1万/的情况下，销售保持在每周30套的去化量； 该项目营销团队在推盘过程中穿插大量促销推广活动，以达到快速去化和为后期产品宣传造势的目的。,淮矿和平盛世基本信息,和平盛世,淮矿和平盛世项目整体规划,2#,3#,4#,5#,淮矿和平盛世项目销售历程,2#,3#,项目销售历程回顾 2010年6月5日项目第一次开盘 推售2#、3#，32层，下面2层商业，顶层复式，2梯4户，2#1个单元，3#2个单元，共计360套； 面积区间：87-138 销售价格：7200元/ 截止到8月，2#、3#已销售340套，还剩余20套，集中在127、131和顶层复式； 无太大优惠，按揭99折，一次性付款98折。,淮矿和平
13、盛世3#户型配比,87,138,116,淮矿和平盛世2#户型配比,87,116,淮矿和平盛世项目推广思路,09年9月29日，淮矿和平盛世项目沙盘住博会首次公开 ； 10年1月19日，售楼处开放； 10年4月，2#、3#接受预约； 10年6月5日，2#、3#开盘； 10年7月26日，举办以书会友“书画行” 活动；,该项目的推广主题单一，主要围绕在地段方面做文章。,淮矿和平盛世项目小结,项目核心卖点地段、建筑风格； 该项目为欧式建筑风格，规划12栋24至33层高层住宅和8栋2-3层商业综合楼； 该项目处于东一环，处于城市中心地带，结合旧城改造工程，以及第一次开盘的低价策略，使得在前期未作任何宣传的
14、情况下，开盘当天销售率达到了80%，反映出其该片区市场反映良好，易被客户所接受； 该项目在推广上以户外大牌（火车站、屯溪路桥）报纸等形成为主； 客户以企事业单位及合肥本地的私营业主为主； 下一步将会在10月份推出4#、5#，销售信息占无。,恒盛豪庭基本信息,恒盛豪庭,恒盛豪庭项目整体规划,1#,2#,3#,7#,4#,5#,6#,11#,8#,9#,10#,12#,13#,14#,15#,16#,已售,未售,恒盛豪庭销售历程1#、2#、3#,项目销售历程回顾 2009年11月1日项目第一次开盘 推售1#、2#，3#，31层，2梯2户，1#2个单元，2#2格单元，3#1个单元，共计620套； 面
15、积区间：82-133 销售均价：5400元/ 前期交1万元认筹，开盘当天低1.5万元； 去化时间2个月左右，目前已经售完。,恒盛豪庭销售历程4#、5#,项目销售历程回顾 2010年1月1日项目推出4#、5# 推售4#、5#，31层，2梯4户，2个单元，共计496套； 面积区间：60-150 销售均价：5800元/ 去化时间3个月左右，目前已经售完。,4#,5#,恒盛豪庭销售历程6#,项目销售历程回顾 2010年3月项目推出6# 推售6#，31层，2梯4户，1个单元，共计124套； 面积区间：60-150 销售均价：6200元/ 去化时间1个月左右，目前已经售完。,6#,恒盛豪庭销售历程7#,项目销售历程回顾 2010年4月18日推出7# 推售7#，31层，2梯2户，1个单元，共计62套； 面积区间：89-188； 销售均价：6800元/； 开盘优惠2000元/套 。,
