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1、第二部分”市场定位 http:W (海量营销管理增训资料下载)一、基本市场战略IT、区域价值及市场分析启示、核心市场战略二 上海、香港、广州、北京等可类比顶级别墅的全面深入市场调研沿革电大 客群研究及地块价值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市场成略为; 专为中国身价5亿以上) 新锐富豪全程星级) 定做的顶级别墅 http:W (海量营销管理增训资料下载)中国新锐富豪支持点:全球1%富人收入占到社会全部收入的60%。2001年，中国7万亿元kt中，人数不足20%的富人占有80%的比例。 2) 北京别坚市场的购买人群已经发生变化，比例结构已由过去的境外占70%，国内占30%，发展为目前的国
2、内占80%左右，境外占20%左右。 3) 2003年新一期的“中国百富榜”将挖掘出两三千位身家亿万的内地富豪资料。新榜中将会出现一大批30一40年龄段甚至更年轻的财富新锐，他们是生于上世纪60年代至70年代初期的新锐富豪 4财富“中国富豪排行榜”于开记 举例如: 第二批发豪宅来体现身份与价值。 语豪们主要来自于江浙沪及珠宅需 县 他们需要 5) 至动用数亿资金整栋地买入一些豪宅，多次置业以上的亿万富豪投资型客群增多，基本有过三五次置业经历的富绅和隐形商业领导者增多。 http:W (海量营销管理增训资料下载) 全程星级定做支持点:1) 顶级富豪居住环境喜好千差万别， 新锐富豪生活更是讲究创新。
3、越是高所 生生冰凡和 环境、档次上越是有着自己的个性，有着与众不同| 调调研中发现顶级别墅，间养马 2多间 眼据个人十分个性的喜好，来选择中国适合自己的 。其中并无太多的城际限制。如专为提供 3作为数量十分有限的项目总占地，客户个性十足的功能需求不可能设想周全，设计周全，在充分研究这一簇群的生活方式基础上，营销推广将提供数十种创新别墅功能，将潜在客群吸引至现场后，可根据客群局部改造需要每期均拿出相当比例按需定做。全程星级定做的内容及理念一一 生会员制连锁消费;朋酒让 式用 生 每户提供景观规划设 计师/虹观物 业管理服务人 司 http:W (海量营销管理增训资料下载) 厨房单体设计师;建筑功
4、能定做，私家庭院定做等。二、市场定位理念一栋一种生活方式三、顶级别墅理念 1、顶级别墅理念国外项级别坚评判标准一“项目周边大环境、社区内部环境、别墅自身庭院、 内部空间的室内环境。2、项目别坚理念与国内其他顶级别墅相比并综合国际顶级别墅的汪信 用以提升市场力，同时在销售方面气质。 发理念，本案需具备以其他项目无可比性的综 http:W (海量营销管理增训资料下载) 四、 目标客群定位行业分布 、IT业、零售、制造业等。如食品集团公司总裁、， 得职业职位: 国内商界大企业低调领袖或大陆投资基金、跨国公司首脑及儿股东、董事、上市公司主席等职业投资者及海归侨商、 浊 文化年龄: 引收入水平;购房目的
5、消费特性购房情况同阶层消费， 讲守个性功能次及多次以上置业者居多;家族购房三成按揭为主，洗钱人士次性付款。购房周期一般为三个月; 用作投资置业决策人存在亲属朋友连带关系区域分布: 中国大陆南方城市富商为主，其他各省份较为散化居住结构: 家族体系较为庞大， 从商的外地人士基本为两代之家; 纯粹外地购房者更多用作夫妻双方度假及招待宾朋。 http:W (海量营销管理增训资料下载) 五、项目档次定位国际;一级自然环境区的项级别墅，具备土地与景观稀缺价值要求，有具备现代贵族气质，但缺乏几十年传统血统的城堡庄园质素。 国内 顶级别墅市场导入期的中国别墅精神代言，按弃第一代豪华别蛙沿赣建筑风格、原装理论和
6、功能简单的放大，以正统的现代气质融入国际化特征，讲求别墅精神永无止境的创新精神并考虑珍贵的景观建筑纪念意义北京: 顺义扎堆别时区的形象和产品代表，经得起时代各阶段的生前瞻性的规划设计及特质化 的内的产品创新理念、营销推 计、建获公司、物业管理公司等全程国 的组合服务标R端科技运用，如国际最先进的安防技术使业主安全得到彻 底保证。档次: 中国极品自然功能坚 http:W (海量营销管理增训资料下载)六、销售计划销售顺序: 一期规划10套，以西北侧临街栋数为一期，中开叶广品质的统一性;东北10栋为二期，朝南10栋为三销售周期: 一年半销售周期规划，一期销售周期半年。 ,以确保推 销售计划: 平均每
7、月2套，一期共销售10-12套左右。七、价格定位强调私家庭院预留个性功能空间的满足，强调相对应的套内功能空间丰富创新一一转移客群成交成本投入视线;注重物业管理公司、家装设计公司、规划设计公司超强强联手品牌运营服务一前期介入，后续成本滚动结算; 在整合综合前期开发成本的基础上，结合成本价12000元/平米，主要参评国际国内 可类比项目销售面积/均价/总价及目标客群/潜在客群，更多以总价指数进行市场定价。 http:W (海量营销 as#训雇料下载) 部人次后 2000寺 米左右” (含地下)以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段，卖总价不卖单价市场需求走势 需需求的个性产品。 价
8、格不是影响正高附加值的新一代高端产品能总价原则 http:W (海量营销管理增训资料下载) 在价格制订过程中，我们遵循的是“总价原则”，从总价的角度分析竞争项目及目标客群需求。可类比项目主力户型总价，万元) 从可类比项目总价分析可以看出，北京高端别墅的总价在400-2000万元不等，在此范围内定价将面临严峻的市场竞争。相反，2000-4000万元的总价竞争环境比较宽松，且有上海等地的可类比项目作为参考。竞争力比较 通过关于主力户型、总价、单价的市场分析可以看出见55页图表) ，主力户型在1600-2000 单价在3000-3500美金/平米，总价在2000-4000万元的产品价格定位， 当别野市场还没有主力竞争对手，市场竟争环境相对宽松，对项目销售进度有极为有利的作用。性价比原则在价格相对较高的情况下，我们提供的是北京甚至中国都不曾见到的高价值附加值的产品，客户买到的不仅仅是居所，而是一种地位和生活方式。 http:WwwwSixuecom (海量营销 才训资料下载)
