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1、 行业专题报告 本报告中不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。银行业房贷风险专题分析 投资要点： 行 业：银行业、房地产业 （ 8625） 84457777005年1 0月1 7日 研究员：刘晓昶、张驰飞 电 话： （ 8625） 84457777 针 对 房 地 产 价 格 上 涨 过 快 和 投 机 炒 房 的 状 况 ， 近期国家加强了对房地产市场宏观调控，这 些 政 策 有 效 抑 制 了 炒 房 行 为 ， 房 价 的 迅 猛 上 涨 势 头 得 到 抑 制 并 开 始 回
2、落 。 我 国 房 地 产 贷 款 增 长 率 持 续 偏 高 ， 远 远 高 于 全 部 金 融 机 构 人 民 币 贷 款 增 长 率 。 同 时 房地 产 贷 款 占 金 融 机 构 中 长 期 贷 款 的 份 额 也 逐 步 增 加 ， 这些都使房地产业的风险大量转向发放贷款的银行。 宏观调控以来， 房 地产开发商贷款增长得到了初步控制， 个人购房贷款则继续保持高速增长的趋势。 目 前 国 家 对 房 地 产 贷 款 的 政 策 取 向 已 经 由 鼓 励 政 策 转 向 稍 带 限 制 措 施 的 中 性 政 策 。 由于上海等全国重点地区的房地产价格仍然处于高位，尚未对开发商和购房
3、者资金 状况 和 偿 付 能 力 产 生 重 大 影 响 ， 因 此 当 前 银 行 业 的 房 地 产 贷 款 质 量 依 然 保 持 基 本 正 常 。 20 04 中国房地产金融报告认为我国房地产贷款面临的风险主要包括：1 、 部 分 地区 房 地产市场过 热存在市场 风险； 2、房 地产开发企 业高负债经 营隐含财务 风险； 3、 “假按揭” 凸显道德风险； 4、 基层银行发放房地产贷款存在操作风险； 5、 土地开发贷款有较大信用风险；6、法律风险。 引发 银 行 业 房 贷 风 险 的 几 大 诱 因 主 要 有 ： 1、 房价偏离当地居民承受能力， 房地产投机成 分 不 断 加 大
4、 。 2、 房地产价格具有大幅波动的特性， 会 造 成 银 行 业 资 产 价 值 出 现 剧 烈 变 动 ，银行 不良贷款上 升，资产质 量下降。 3、人 民币加息 将使房贷利 息成本大大 提高，降低 购房者的偿付能力。 一 般 来 说 ， 提 供 给 开 发 商 的 开 发 贷 款 风 险 高 于 个 人 住 房 按 揭 贷 款 。 但是被银行视为 非常 安 全 的 个 人 住 房 抵 押 贷 款 的 风 险 随 着 上 述 诱 因 的 发 展 也 在 不 断 加 大 。 有研究报告 指出， 上海等部分地区按揭贷款违约率可能超过 18%，且 房贷违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。 未来
5、房地产调控对银行业的影响将出现分化。从地域来看，上海、北京、浙江、江 苏等 前 期 价 格 涨 幅 较 快 的 地 区 房 地 产 信 贷 风 险 较 高 ； 从银行机构来看， 近年来涉入房地产业较分析显示， 招商银行的房华夏银行和深发展由于净利润的绝对数展 阶 段 。 对 银 行 业 来 说 ， 需 要 在 支 持 房深、 开发商贷款比重较大的商业银行面临的房地产调控风险较大。贷风险最低， 浦发银行和民生银行的房贷风险较高，值小，因此房贷不良率上升对净利润的影响最大。 未 来 我 国 房 地 产 业 将 会 进 入 一 个 更 加 成 熟 的 发地 产 业 健 康 发 展 的 过 程 中 做
6、 好 风 险 防 范 的 相 关 措 施 。的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得1 投 资 者 应 尽 量 选 择 房 贷 风 险 较 低 的 上 市 银 行 进 行 投 资 ， 回 避 风 险 较 大 的 银 行 。 在 上 市银 行 中 ， 我们长期推荐房贷风险小的招商银行； 对房贷风险较大的民生银行和浦发银行持谨慎推荐态度；对抵御风险能力较弱的华夏银行和深发展保持积极观望。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息
7、的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 2 目 录 一、中国房地产业发展现状3 二、银行业房地产贷款现状5 （一）房贷增速快，比例高，隐含的潜在风险正在累积5 （二） 鼓励性房贷政策逐步转向中性政策6 （三） 目前银行业房贷质量处于基本正常的水平7 三、房贷风险的形成原因、表现形式和影响程度分析7 （一） 房贷的风险因素及形成原因7
8、 （二） 房贷风险的影响程度9 四、房地产信贷的前景展望与风险防范11 （一）房地产贷款依然会扮演重要角色11 （二）房地产信贷的风险防范12 五、结论13 图 表 图 1 1997品房销售面积3 图 2 1997品房销售额3 图 3 2001国房地产开发投资完成额增长率3 图 4 商品房年销售额占当年 重4 图 5 全国及部分城市房价收入比4 图 6 商品住宅平均售价走势4 图 7 房地产贷款与金融机构人民币贷款的余额及增速5 图 8 房地产开发商贷款和个人购房贷款余额及增速6 图 9 人均居住面积国际比较11 表 1 四大国有商业银行房地产贷款不良状况7 表 2 2005 年上半年上市银行
9、房地产贷款状况10 表 3 上市银行房贷风险情景分析11一、中国房地产业发展现状 中国房地产业启动始自上世纪 80 年代末、90 年代初，期间经历了 1992 至 1995 年的大起大落， 1998 年以后， 随着住房实物分配制度的取消和按 揭政策的实 施，居民个 人消费成为 房地产需求 主力，市场进入快速发展时期， 商品房销售面积和销售额高速增长 （图 1， 图 2） ，2004 年全年销售面积达 平方米， 销售金 额达 元。 图 1 1997品房销售面积 998 1999 2000 2001 2002 2003 2004商品 房销售 面积(万平 方米 )资料来源：国家统计局、华泰证券研究所
10、 图 2 1997品房销售额 998 1999 2000 2001 2002 2003 2004商 品 房 销售额 （亿元 ）资料来源：国家统计局、华泰证券研究所 有效需求 扩 张带来的 行 业景气吸 引 了大量资 本 进入，房 地 产 投 资规模不断扩大，始终保持着 20%以上的增速（图 3） 。同时，房 地产行业在国民经济中的地位也在不断提升，商品房年销售额占当年 比重逐年上升（图 4） ，其对上下游产业的推动作用也逐渐体现出来，已成为国民经济的支柱产业。 图 3 2001国房地产开发投资完成额增长率 )全国房地产 开发投资完成 额同比增长率资料来源：国家统计局、华泰证券研究所 本报告中的
11、信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 3 图 4 商品房年销售额占当年 重 998 1999 2000 2001 2002 2003 2004资料来源：国家统计局、华泰证券研究所 虽然房地产 业尤其是住 宅产业发展 迅速，但还 存在一些问 题。 全国各区域发 展不平衡， 长三角、珠 三角等
12、地区 市场的规模 较大，房地产投资也主 要集中在这 些地区。投 资结构也不 合理，中高 档的商品房较多，同时 最近两年全 国商品住宅 价格上涨较 快，出现了 一定程度的泡沫现象， 部分地区房价收入比远远高于国际公认的 46 倍的健康标准（ 图 5） 。 今年年初以来， 国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，在 以往加强对 房地产市场 宏观调控的 基础上，又 连续出台了一系列调控政策， 包括 3 月 17 日央行取消房贷利率优惠政策， 4 月 28日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的 8 条措施， 5 月11 日建设部等七部委发布 关于做好稳定住房价格工作的意见 等措施。这些政 策通过增加 交易成本等 手段有效抑 制了炒房行 为，房价的迅猛上涨势头受到抑制并开始回落（图 6） 。 图 5 全国及部分城市房价收入比 001 2002 2003 2004 )全国 上海 北京资料来源：国家及地方统计局、华泰证券研究所 图 6 商品住宅平均售价走势 1,01112223333444555%0%5%10%15%20%商品 住宅平 均销 售价格 同比
