中央名筑营销推广计划(全文)

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1、1,巴黎都市项目 阶段性营销推广执行计划提案,2,营销推广策略,推盘计划,媒体计划,营销推广总策略,阶段性推广计划,3,市场突破点的关键,建立项目的差异化定位，市场制高点，建立全面的竞争优势,市场突破点的建立,形象高点 音乐文化的高雅性 客户身份感的建立,产品高点 立面、园林、配套 邻里模式，人文社区,整合推广高点 整合攻击优势的建立 主动出击，精准营销,我们的市场突破点 将文化深蕴于建筑这门凝固的艺术之内，将传统藏于每一个细节之中，将“音乐地产”感觉做透，唤醒客户心目中住宅产品之外的生活居住的成就感，无疑是项目成功之关键。,4,针对意向客户不同的购买周期，动态传播项目价值 培养客户的忠诚度，

2、提升业主的社区荣耀感,5,形象塑造,销售执行,推广传播,活动造势,建立音乐文化社区的高端形象，以项目的成长性、地段升值潜力冲击客户,以与音乐文化有关联的、有影响力的公关活动，引爆市场，提升知名度,与项目相匹配的与地州楼盘销售相结合的专业而系统的销售服务体系,结合售楼部现场的实景、园林，进行严谨有序的推广，迅速提升项目形象,本项目总体的营销策略,6,营销网络辐射区域,多种合作方需要整合（开发商、媒体、客户等）,房源、价格、服务流程等需高标准集中管理,客户需求复杂,分布地域分散,服务要求较高,高 端 目 标 客 群 的 营 销 难 点,营 销 体 系 的 管 理 运 作 难 度,CRM基础平台：

3、房地产客户关系管理系统、综合网站、呼叫中心、网络营销中心、基础网络设施,CRM系统功能核心： 综合展示系统，集成多接触点、客户数据库与关系营销、房源库与销售数据和流程集中管理、财务集中管理、数据挖掘分析与决策支持、统一客户服务中心,借助 明源软件,高效的销售执行：CRM系统的网络营销平台,7,明源销售监控软件，真正实 现房地产信息化、科学化管理,建立了强大的客户数据库 （30万客户信息资料）,建立了强有力的管理体系 （即时监控各个项目销售情况）,建立了快速的信息反馈机制 （以市场、客户需求为修正）,新疆唯一引进房地产专业管理软件“明源软件”的代理公司,本公司的销售执行的优势,8,8,“明源软件

4、”各个案场的客户资源,9,“明源软件”项目来人来电成交折线图,10,营销推广策略,推盘计划,媒体计划,营销推广总策略,阶段性推广计划,11,一期房源： 多层：1#、2#、3#、4#、5#、7# 、10#、11#、 14# 共计9栋 小高层: 8#、9#、12#、13# 共计14栋,12,1#、2#、3#、4#、5#楼共计14个单元 （其中4号楼为2个单元，其余全部为3个单元）， 户型B户型，面积全部78，户型为两室两厅， 套数（不含6跃7）共计112套，总面积约为8736 B户型6跃7共28套房源，面积为110， 户型为三室两厅，套数28套，总面积为3080,多层房源与户型,一期多层面积约为3

5、8940，小高层10600，总计49540,13,14,15,1#、2#、3#、4#、5#楼共计14个单元 （其中4号楼为2个单元，其余全部为3个单元）， 户型B户型，面积全部78，户型为两室两厅， 套数（不含6跃7）共计112套，总面积约为8736 B户型6跃7共28套房源，面积为110， 户型为三室两厅，套数28套，总面积为3080,多层房源与户型,16,7#、10#、11#、14#楼共计20个单元 A户型（1个5单元，1个1单元）靠山墙1套01房，1套02房，2-5层，面积约105，户型为三室两厅，套数（不含一层下沉式花园洋房和6跃7）共计8套，总面积约为840。 A户型下沉式花园洋房共

6、计2套，面积大约155，总面积约310。 6跃7户型为四室两厅双卫，共计2套，大约面积为145，总面积约为290 B户型（A户型对面），2-5层，面积78，户型为两室两厅，套数（不含一层下沉式花园洋房和6跃7）共计8套，总面积约624 B户型下沉式花园洋房共计2套，面积大约130，总面积约260 6跃7户型为三室三厅双卫，共计2套，面积大约130，总面积约260 C户型共计18个单元（C户型只占一半，9个单元），面积约为98，户型为三室两厅，套数（不含一层下沉式花园洋房和6跃7）共计80套，总面积7840。 C户型下沉式花园洋房共计18套，面积约为145，总面积约2610 6跃7户型为四室两厅

7、双卫，共计18套，面积约为145，总面积约为2610 D户型共计18个单元（D户型只占一半，8个单元），面积约为85，户型为两室两厅一卫，套数（不含一层下沉式花园洋房和6跃7）共计80套，总面积为6800 D户型下沉式花园洋房共计18套，面积约为130，总面积约2340 6跃7户型为三室两厅双卫，共计18套，面积约为130，总面积约为2340 一期多层总面积约为38940,多层房源与户型,17,一期的户数、面积的汇总表,一期多层面积约为38940，小高层10600，总计49540,一期多层房源表,18,19,20,21,22,23,一期小高层房源表 8#、9#、12#、13#楼共计4个单元（每

8、栋楼1个单元），,备注；105一层下沉式花园洋房面积大约150总面积为，共计4套，总面积为600，11约12户型面积大约为145，共计4套，总面积为580 120一层下沉式花园洋房面积大约为170，共计4套，总面积为680 11跃12户型面积大约160，共计4套，总面积为640 小高层面积总计大约为10600,24,25,1期的销售目标,多层价格区间2650-2750元/，均价实现2700元/ 小高层价格区间2850-2950元/，均价实现2900元/ 一期所有住宅最终实现均价2800元/ 一期商铺价格区间8000-12000元/，均价实现10000元/ 一期多层实现2012年5月30日前消化

9、85% 小高层实现2012年6月30日前消化60% 商铺实现2011年12月底前消化50% 一期最终在2012年8月30日前基本销售完毕,26,蓄水期,认筹期,多层首次、二次开盘,高层开盘,年底任务,2011年7月20日-8月20日,8月21日-10月初,10月16日首次开盘，完成30%，约3154万 （11682平米2700元） 11月6日二次开盘，完成20%，约2102万 （7788平米2700元）,2011年11月26日第三次开盘，小高层完成20%，约614万 （ 2120平米 2900元） 多层完成10%约1051万（3894平米 2900元）,1期初步拟定的销售计划,一期2011年1

10、2月底前实现住宅销售额总计6923万元 一期2011年12月底前实现商铺销售2000，按10000元/，销售额2000万 一期总销售8923万,27,推盘计划： 一批次：主推1#、2#、3#，辅推7#、11# 二批次:主推4#、5#，辅推10#、14# 三批次:主推8#、9#、12#、13#小高层，辅推剩余多层房源,1,1,1,2,2,2,3,28,1期推盘策略的解析,29,1期高层的户型分析,分析： 一期户型相对有难度，因为78-85两房占了多层的53%，比例过大，对于市场所了解和客户来电分析，客户大多数需求100的三房，而在多层中100左右的只有A户型和C户型，所占比例21%,30,蓄客计

11、划,销售目标：2011年12月底需完成468套 x 56% =262套，完成时间五个月（8-12月）,共访客户：3000组,意向客户：1000组（转化率33%）,认购客户：600组（转化率60%）,成交客户：180组（转化率30%）,如何在短时间内形成大规模的有效蓄客？,如何有效提升诚意金客户的转化率,签约工作的加强，与按揭部、银行的配合,1、前期的媒体宣传投入的配合； 2、针对博乐周边的团场单位做大规模的海报派发及拓展； 3、日进斗金的创意性的大规模的蓄客方式； 4、加强销售队伍综合能力,利用优惠措施、价值点夯实传播策略，客户分级管理措施,客户满意度，加大客户维系力度,分项目标：,工作难点：

12、,解决方法：,蓄客目标：,12月底前完成,31,区域客户拓展计划,博乐市（街道商铺、广场、企事业单位、家属区） 温泉县、精河县（街道商铺、广场、企事业单位、家属区）写字楼、医院，高校等； 阿拉山口（火车站、街道、街道商铺） 团场（摆咨询点和派单共同进行）,拓展方式：登门拜访、企业联谊、意向团购等,通过地毯式的大规模派单将博乐市做透，使得项目在该区域内无人不知，在该区域内形成认知度第一的态势。,32,第三部分 营销推广策略,推盘计划,媒体计划,营销推广总策略,阶段性推广计划,33,音乐建筑艺术殿堂,主流的 经典的,推广主题,北京路壮阔音乐殿堂,音乐精神诉求殿堂,音乐居住文化殿堂,高雅的 崇拜的,

13、大众的 亲民的,34,音乐建筑、西班牙建筑风格的知识宣讲,什么是 音乐建筑艺术殿堂？,35,音乐名人、音乐名曲、音乐名剧的介绍,什么是 音乐精神诉求殿堂？,36,什么是 音乐居住文化殿堂？,社区音乐活动、音乐生活的参与深度、广度,37,围绕项目核心价值，根据楼盘营销过程的不同节点，分解出不同的传播阶段及目标，并制定相应的传播手段、活动策略进行整合传播，达成目标客群的关注、向往、认同，最终促成购买。目前，项目暂未动工，预估10月、11月陆续取得预售许可证，我们计划10月月16日开盘。,价值塑造开盘强销期 2011年10月2011年12月,精准推广持续热销期 2012年1月2012年5月,形象塑造

14、蓄势期 2011年7月2011年9月,1期营销进程大约分为四大阶段,1期客户维护尾盘期 2012年5月2012年6月,阶段性推广部署,38,推广主线,39,总体活动策略,项目节点,3月,7月,10月,11月,6月,12月,2月,1月,9月,8月,开盘仪式,售楼部开放,大型营销活动,营销 节点活动,暖场活动,中央名筑新年音乐会,迎新春业 主答谢会,活动目的,活动不断，热点不断，话题不断，使得项目具备销售惯性，加速客户认知与购买的过程,开工典礼,1期开盘,开春动工,第二次开盘仪式,高层开盘,博乐出租车前10位送20元油票、遮阳板活动,淡季促销活动、音乐名人购房、,日进斗金蓄客活动,特价房清盘，二期

15、开工,40,第一阶段：蓄势期,6,7,9,8,10,11,12,1,2,3,4,蓄势期,开盘期,持续强销期,尾盘期,5,6,7,开盘,推广任务：1、展开宣传工作的渗透，建立市场的高度认可与认知；2、项目入市亮相，建立项目的高端形象；3、所有销售物料与道具的设计、制作（包括售楼部的布置）；4、现场工地包装，户外导示广告的建立；营销部署：1、以房产公司目前的办公场所，开始蓄积客户。2、展开前期的认购工作，有效拦截高端客户；3、每户收2万的预约金，同时对客户的接受价格做摸底。,8,41,现场工地的包装、现场导示系统的建立,现场工地围墙的建立；售楼部的楼顶户外的建立；新华路口的精神堡垒的建立；市内大型

16、户外；楼体LED大屏幕新华路的道旗；,我们选择高调出击，以大型的户外广告牌击起千层浪！,42,蓄客期活动建议,43,成交诱因,开盘抽奖,客户交认购金起，每天每套房优惠一百，高层开盘日截止。,可以在开盘当日有机会抽取实物电器大奖，彩票大奖； 价格竞猜优惠1万元购房券。,首付全款，每平米优惠80元,交认筹金，vip卡：2万抵3万使用,日进斗金,蓄客期活动建议,44,一“中央名筑、开工奠基仪式及开盘活动 主要内容：中央名筑，开工奠基仪式：确定主题、撰写方案、联络当地活动公司、确定活动场地及活动物料。邀请嘉宾及相关领导、规划设计院设计人员、景观设计院人员、新闻媒体人士、新客户等共同参与，从专业的技术角度进行阐述，以提高楼盘的知名度、抬高楼盘属性价值、在市场上建立新的价值标准。此活动暂定在2011年8月中旬10月中旬，具体活动方案根据市场情况和项目自身情况适时制定。,