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1、,租 赁,xxx工学院 经济管理学院 xxx,FINANCIAL STATEMENTS,Chapter 1,第一节 租赁概述,一、与租赁相关的定义1租赁。租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。租赁的主要特征是，在租赁期内转移资产的使用权，而不是转移资产的所有权，这种转移是有偿的，取得使用权以支付租金为代价。某些情况下，企业签署的协议所包含的交易虽然未采取租赁的法律形式，但该交易或交易的组成部分就经济实质而言属于租赁业务。确定一项协议是否属于或包含租赁业务，应重点考虑以下两个因素：一是履行该协议是否依赖某特定资产；二是协议是否转移了资产的使用权。属于租赁业务的
2、，按租赁准则进行会计处理；其他部分按相关会计准则处理。采取租赁的法律形式的一系列交易，企业应当判断其是否相关联，是否应当作为一项交易进行处理。企业进行判断时，如果不把这一系列交易作为一个整体就无法理解其总体经济影响，那么，该涉及租赁法律形式的一系列交易是相关联的，应当作为一项交易进行会计处理。 2租赁期。是指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间。如果承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金。续租期也包括在租赁期之内。,例1 假设204年9月1日，甲公司与乙公司签订了一份租赁合同。合同规定：,(1)租赁期开始日：205年1月1日；(2)租赁
3、期：205年1月1日一207年l2月31日，共3年；(3)租金支付：于每年年末支付l50 000元；(4)租赁期届满后承租人可以每年20 000元的租金续租2年，即续租期为208年1月1日一209年l2月31日，估计租赁期届满时该项租赁资产每年的正常租金为80 000元。根据上述资料，分析如下：(1)合同规定的租赁期为3年；(2)续租租金20 000正常租金80 000=25，可以合理确定承租人将来会续租。因此，本例中的租赁期应为5年(3年+2年)，即205年1月1日209年12月31日。,3租赁开始日。租赁开始日是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日，承租人和出
4、租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额。 4租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。,5担保余值。担保余值就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上与承租人和出租人均无关、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值。其中。资产余值是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。为了促使承租人谨慎地
5、使用租赁资产，尽量减少出租人自身的风险和损失，租赁协议有时要求承租人或与其有关的第三方对租赁资产的余值进行担保此时的担保余值是针对承租人而言的。除此以外，担保人还可能是与承租人和出租人均无关、但在财务上有能力担保的第三方，如担保公司，此时的担保余值是针对出租人而言的。6未担保余值。未担保余值是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。对出租人而言，如果租赁资产余值中包含未担保余值，表明这部分余值的风险和报酬并没有转移，其风险应由出租人承担，因此，未担保余值不能作为应收融资租赁款的一部分。,7最低租赁付款额最低租赁付款额，指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项（不包
6、 括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。或有租金，是指金额不固定，以时间长短以外的其他因素（如销售百分比、使用量、物 价指数等）为依据计算的租金。履约成本，是指在租赁期内为租赁资产支付的各种使用成本，如技术咨询和服务费、人 员培训费、维修费、保险费等。资产余值，是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资 产的公允价值。租赁合同规定的内容不同，最低租赁付款额的构成内容也不相同。如果租赁合同没有规定优惠购买选择权，则承租人在租赁期内应支付或可能被要求支付 的各种款项包括：（1）租赁期内承租人每期支付的租金；（2）租赁期届满时，由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；
7、（3）租赁期届满时，承租人未能续租或展期而造成的任何应由承租人支付的款项。如果租赁合同规定有优惠购买选择权，则承租人在租赁期内应支付或可能被要求支付的 各种款项包括：（1）自租赁开始日起至优惠购买选择权行使之日止即整个租赁期内承租人每期支付的租 金；（2）承租人行使优惠购买选择权而支付的各种款项。,8最低租赁收款额最低租赁收款额，是指最低租赁付款额 加上独立于承租人和出租人的第三方对出租 人担保的资产余值。最低租赁收款额也不包括或有租金和履 约成本。,（二）租赁分类的原则,根据租赁的目的，以与租赁资产所有权有关的 风险和报酬归属于承租人与出租人的程度为依据， 将其分为融资租赁和经营租赁两类。融
8、资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有 关的全部风险和报酬的租赁，其所有权可能转移， 也可能不转移。经营租赁，是指融资租赁以外的其他租赁。,满足下列标准之一的，应认定为融资租赁,1在租赁期届满时。资产的所有权转移给承租人。即，如果在租 赁协议中已经约定，或者根据其他条件在租赁开始日就可以合理地判 断，租赁期届满时出租人会将资产的所有权转移给承租人，那么该项租 赁应当认定为融资租赁。2承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计远低予行 使选择权时租赁资产的公允价值。因而在租赁开始日就可合理地确定承 租人将会行使这种选择权。例如出租人和承租人签订了一项租赁协议租赁期限为3年，租赁期届 满时承租
9、人有权以10 000元的价格购买租赁资产，在签订租赁协议时估 计该租赁资产租赁期届满时的公允价值为40 000元，由于购买价格仅为 公允价值的25(远低于公允价值40 000元)，如果没有特别的情况，承 租人在租赁期届满时将会购买该项资产。在这种情况下在租赁开始日即 可判断该项租赁应当认定为融资租赁。,3租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。这里的“大部分”掌握在租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的75以上(含75，下同)。需要注意的是。这条标准强调的是租赁期占租赁资产使用寿命的比例；而非租赁期占该项资产全部可使用年限的比例。如果租赁资产是旧资产。在租赁前已使用年限超过资产自全新时起算可使用年限的
10、75以上时，则这条判断标准不适用，不能使用这条标准确定租赁的分类。例如，某项租赁设备全新时可使用年限为l0年。已经使用了3年。从第4年开始租出。租赁期为6年，由于租赁开始时该设备使用寿命为7年。租赁期占使用寿命的857(6年/7年)，符合第3条标准，因此，该项租赁应当归类为融资租赁；如果从第4年开始，租赁期为3年。租赁期占使用寿命的429，就不符合第3条标准，因此该项租赁不应认定为融资租赁(假定也不符合其他判断标准)。假如该项设备已经使用了8年，从第9年开始租赁，租赁期为2年。此时，该设备使用寿命为2年，虽然租赁期为使用寿命的100(2年2年)，但由于在租赁前该设备的已使用年限超过了可使用年限
11、(10年)的75(8年10年=8075)，因此。也不能采用这条标准来判断租赁的分类。,4就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。这里的“几乎相当于”掌握在90(含90)以上。5租赁资产性质特殊，如果不作较大修整，只有承租人才能使用。这条标准是指租赁资产是出租人根据承租人对资产型号、规格等方面的特殊要求专门购买或建造的，具有专购、专用性质。这些租赁资产如果不作较大的重新改制。其他企业通常难以使用。这种情况下，该项租赁也应当认定为融资租赁。,第二节 承租人的会计处理,一、承租
12、人对经营租赁的会计处理(一)租金的会计处理在经营租赁下，与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有实质上转移给承租人，承租人不承担租赁资产的主要风险承租人对经营租赁的会计处理比较简单，承租人不须将所取得的租人资产的使用权资本化相应地也不必将所承担的付款义务列作负债。其主要问题是解决应支付的租金与计入当期费用的关系。承租人在经营租赁下发生的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为费用；如果其他方法更合理，也可以采用其他方法。,某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施。如免租期、 承担承租人某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下应将租金总额 在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内按
13、直线法或其 他合理的方法进行分摊免租期内应确认租金费用；在出租人承担了承租 人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额 在租赁期内进行分摊。其会计处理为：确认各期租金费用时。借记“长 期待摊费用”等科目，贷记“其他应付款”等科目。实际支付租金时, 借记“其他应付款”等科目。贷记“银行存款”、“现金”等科目。此外。为了保证租赁资产的安全和有效使用，承租人应设置“经营 租赁资产”备查簿作备查登记。以反映和监督租赁资产的使用、归还和 结存情况。承租人还应在财务报告中披露与经营租赁有关的下列事项：1资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营 租赁的最低租赁付款额；2以后
14、年度将支付的不可撤销经营租赁最低租赁付款额总额。,例2 20x2年1月1日，A公司向B公司租入办公设备一台。租期为3年。设备价值为1 000 000元，预计使用年限为10年。租赁合同规定。租赁开始日(20X2年1月1日)A公司向B公司一次性预付租金150000元。第一年年末支付租金150 000元，第二年年末支付租金200 000元第三年年末支付租金250 000元。租赁期届满后B公司收回设备，三年的租金总额为750 000元。(假定A公司和B公司均在年末确认租金费用和租金收入，并且不存在租金逾期支付的情况。)分析：此项租赁没有满足融资租赁的任何一条标准。应作为经营租赁处理。确认租金费用时。不
15、能依据各期实际支付的租金的金额确定，而应采用直线法分摊确认各期的租金费用。此项租赁租金费用总额为750 000元，按直线法计算，每年应分摊的租金费用为250 000元。账务处理如下：,202年1月1日：借：长期待摊费用 150 000贷：银行存款 150 000202年12月31日：借：管理费用 250 000贷：长期待摊费用 100 000银行存款 150 00020x3年12月31日：借：管理费用 250 000贷：长期待摊费用 50 000银行存款 200 000204年12月31日：借：管理费用 250 000贷：银行存款 250 000,(二)初始直接费用的会计处理对于承租人在经营租
16、赁中发生的初始直接费用，应当计入当期损益。其账务处理为：借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。(三)或有租金的会计处理在经营租赁下，承租人对或有租金的处理与融资租赁下相同，即在实际发生时计入当期损益。其账务处理为：借记“财务费用”等科目贷记“银行存款”等科目。(四)相关信息的披露承租人对于重大的经营租赁。应当在附注中披露下列信息：1资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额。2以后年度将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额总额。,二、承租人对融资租赁的会计处理,(一)租赁期开始日的会计处理在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租人资产的入账价值将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值。其差额作为未确认融资费用。承租人在计算最低租赁付款额的现值时，如果知悉出租人的租赁内含利率，应当采用出租人的租赁内含利率作为折现率；否则，应当采用租赁协议规定的利率作为折现率。如果出租人的租赁内含利率和租赁协议规定的利率均无法知悉，应当采用同期银行贷欺利率作为折现率。其中，租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。,
