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1、 第九章第九章 房地产经济周期房地产经济周期理论理论 房地产经济学房地产经济学9/22/20241房地产经济周期9 9 房地产经济周期房地产经济周期理论理论n经济周期的概述经济周期的概述n房地产经济周期的一般理论房地产经济周期的一般理论n房地产经济周期的形成机制房地产经济周期的形成机制n房地产经济周期的计量与监测房地产经济周期的计量与监测9/22/20242房地产经济周期9.1 9.1 经济周期理论概述经济周期理论概述 n经济周期理论的概念经济周期理论的概念n西方经济周期理论流派西方经济周期理论流派n经济周期类型经济周期类型 9/22/20243房地产经济周期 一一 经济周期的概经济周期的概念
2、念n古典周期（古典波动型经济周期）古典周期（古典波动型经济周期）n是从经济总体水平的绝对值变动的角度加以衡量是从经济总体水平的绝对值变动的角度加以衡量n 增长周期（增长波动型经济周期）增长周期（增长波动型经济周期）n经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量，即在该周经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量，即在该周期内经济变量增长率上下变动，但经济活动总体水平并期内经济变量增长率上下变动，但经济活动总体水平并未绝对下降。未绝对下降。n经济周期阶段划分：经济周期阶段划分：n四四阶阶段段：复复苏苏增增长长、繁繁荣荣扩扩张张（波波峰峰）、萧萧条条持持平平和和衰衰退收缩（波谷）退收缩（波谷）n二二阶阶段段
3、：高高涨涨（包包括括复复苏苏增增长长、繁繁荣荣扩扩张张）和和低低落落（包包括萧条持平和衰退收缩）括萧条持平和衰退收缩） 9/22/20244房地产经济周期二二 西方经济周期理论流派西方经济周期理论流派n有效需求不足论有效需求不足论（凯恩斯）（凯恩斯）n纯货币理论纯货币理论（英（英. .霍特里）霍特里）n投资过度论投资过度论（哈耶克等人）（哈耶克等人）n消费不足理论消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）（马尔萨斯和霍布森） n技术创新决定理论技术创新决定理论（熊彼特）（熊彼特） n心理预期论心理预期论（庇古等人）（庇古等人） 9/22/20245房地产经济周期 有效需求不足论（凯恩斯）有效需求不足论（
4、凯恩斯） 经经济济周周期期波波动动有有效效需需求求不足不足消消费费倾倾向向资资本本预预期期收收益益货货币币流流动动偏偏好好经经济济平平衡衡发发展展国家干预国家干预9/22/20246房地产经济周期 纯货币理论纯货币理论（英（英. .霍特里）霍特里）经经济济周周期期波波动动货货币币数数量量的的增增减减货货币币供供应应央央行行的的货货币币政政策策9/22/20247房地产经济周期 投资过度论投资过度论（哈耶克等人）（哈耶克等人）经经济济周周期波动期波动生产结生产结构失衡构失衡投投资资品品过过剩剩消消费费品品减减少少投投资资品品需需求求增增加加、投投资资品品价价格格上上升升利利率率政政策策有有利于投
5、资利于投资国国家家不不能干预能干预9/22/20248房地产经济周期 消费不足理论消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）（马尔萨斯和霍布森）居居民民过过度度储储蓄蓄经经济济周周期期波波动动消消费费不不足足经经济济平平稳稳发发展展国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致9/22/20249房地产经济周期 技术创新决定理论技术创新决定理论（熊彼特）（熊彼特）创创新新生生产产要要素素重新组合重新组合垄垄 断断利利 润润信信用用扩扩张张和和盈盈利减少利减少经济经济衰退衰退经济经济繁荣繁荣9/22/202410房地产经济周期 心理预期论心理预期论（庇古等
6、人）（庇古等人） 经经济济扩扩张张人人 们们 预预期期 乐乐 观观经经济济繁繁荣荣经经济济衰衰退退人人 们们 预预期期 悲悲 观观经经济济萧萧条条9/22/202411房地产经济周期三三 经济周期类型经济周期类型 n农业周期农业周期n长波长波n是经济是经济“长周期长周期”，又称，又称“康德拉季耶夫周期康德拉季耶夫周期” ” 。每。每一个周期历时一个周期历时5050年或略长一点。年或略长一点。 n中波中波n是经济是经济“中周期中周期”，又称，又称“尤格拉周期尤格拉周期” ” 。每一个周。每一个周期平均大约期平均大约9 9年到年到1010年年 n短波短波n是经济是经济“短周期短周期”，又称，又称“
7、基钦周期基钦周期” ” 。每一个周期。每一个周期平均大约平均大约4040个月。个月。 n建筑周期建筑周期n又称又称“库兹涅茨周期库兹涅茨周期” ” 9/22/202412房地产经济周期 9.2 9.2 房地产经济周期的一般理论房地产经济周期的一般理论n房地产经济周期的概念房地产经济周期的概念n房地产经济周期的阶段及表现房地产经济周期的阶段及表现n各国房地产经济周期的长度各国房地产经济周期的长度 n房地产市场周期的阶段及表现房地产市场周期的阶段及表现n房地产经济周期波动的类型房地产经济周期波动的类型9/22/202413房地产经济周期 房地产市场周期的阶段及表现房地产市场周期的阶段及表现n传统房
8、地产周期理论的主要内容n分析房地产周期运动的新观念n房地产市场的自然周期n房地产市场的投资周期 n房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 9/22/202414房地产经济周期传统房地产周期理论的主要内容传统房地产周期理论的主要内容 n 在市场供求平衡的前提下，房地产在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期
9、性，市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。差异微乎其微。 9/22/202415房地产经济周期新新入入住住空空间间的需求增加的需求增加新新建建筑筑产生产生经经济济扩扩 张张持持续续增增加加新新建筑供给建筑供给新新建建筑筑超超过过空间需求空间需求超超额额建建 筑筑调调整整，需需求减少求减少新新建建筑筑开开发发量剧烈减缓量剧烈减缓需需求求开开始始增增加加并并消消化已有超额建筑化已有超额建筑回回复复供供求均衡求均衡经经济济持持续扩张续扩张9/22/202416房地产经济周期 分析房地产周期运动的新观念分析房地产周期运动的
10、新观念 n均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。永续的。 n从现代房地产周期研究看从现代房地产周期研究看: :就业机会增加就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加的扩张不再立即绝对导致新建筑增加 n在不确定、不连续且正处于转变的经济在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测盘了解，而不仅是利用过去作预测 9/22/202417房地产经济周期 3 房地产市场的自然周期房地产市场的自然周期9/22
11、/202418房地产经济周期 房地产市场的房地产市场的投资投资周期周期 n第一阶段第一阶段：很少有资本向存量房地产投资，更没很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。有资本投入新项目的开发建设。n第二阶段第二阶段：少量资本开始尝试向存量房地产投资，少量资本开始尝试向存量房地产投资，后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加新项目开发，资本流量显著增加。n第三阶段第三阶段：资本不断流向存量房地产和新项目的资本不断流向存量房地产和新项目的开发；当投资者最终认识到市场转向下滑时，开开发；当投资者最终认识到市场转向
12、下滑时，开始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减少直至停止投资。少直至停止投资。 9/22/202419房地产经济周期房地产市场自然周期和投资周期之间的关系房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 房地产市场的自然周期和投资周期是房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。自然周期的变化。 9/22/202420房地产经济周期房地产经济周期波动的
13、类型房地产经济周期波动的类型n 长期趋势长期趋势n 景气循环景气循环n 季节波动季节波动n 随机波动随机波动9/22/202421房地产经济周期9.3 9.3 房地产经济周期的形成机制房地产经济周期的形成机制n房地产经济周期的影响因素房地产经济周期的影响因素n房地产经济周期的形成机制房地产经济周期的形成机制n房地产经济周期成因理论房地产经济周期成因理论n房地产经济周期波动的特点房地产经济周期波动的特点-时滞效应时滞效应9/22/202422房地产经济周期 一一房地产经济周期的影响因素房地产经济周期的影响因素n内生因素内生因素n收益率收益率n投资投资n利率利率n通货膨胀率通货膨胀率n外生因素外生
14、因素n政策因素、经济增长方式的转变、产业结政策因素、经济增长方式的转变、产业结构演进和城市化构演进和城市化9/22/202423房地产经济周期 二房地产经济周期的形成机制二房地产经济周期的形成机制n内在传导机制内在传导机制n房地产经济周期波动的自我推导力量，每一房地产经济周期波动的自我推导力量，每一次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，而每一次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，而每一次收缩阶段又给复苏和扩张创造条件。次收缩阶段又给复苏和扩张创造条件。n外在影响机制外在影响机制n外生因素通过内生因素起作用外生因素通过内生因素起作用9/22/202424房地产经济周期三三 房地产经济周期成因理论房地产经济周
15、期成因理论n 金融货币论金融货币论n 心理预期论心理预期论n 蛛网理论蛛网理论n 综合因素理论综合因素理论n经济结构调整、房地产的供给水经济结构调整、房地产的供给水平、房地产的需求水平、资本流平、房地产的需求水平、资本流向和投资特征向和投资特征9/22/202425房地产经济周期四房地产经济周期波动的特点四房地产经济周期波动的特点-时滞效应时滞效应n何谓何谓“时滞效应时滞效应”n供给滞后于需求的变化供给滞后于需求的变化n原因原因n人为因素、技术因素和市场因素人为因素、技术因素和市场因素n时滞效应对房地产经济周期波动的影响时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析分析9/22/202426房地产经济
16、周期时滞效应对房地产经济周期波时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析动的影响分析 PPDSPQP0DSQ0QQ扩张期扩张期DSQPQP0SDQ0PPQ衰退期衰退期9/22/202427房地产经济周期蛛网模型解释房地产经济周期成因蛛网模型解释房地产经济周期成因P0PDSQQ0P0PT蛛网模型与房地产经济的收敛式波动蛛网模型与房地产经济的收敛式波动9/22/202428房地产经济周期蛛网模型解释房地产经济周期成因蛛网模型解释房地产经济周期成因P0PDSQQ0P0PT蛛网模型与房地产经济的扩散式波动蛛网模型与房地产经济的扩散式波动9/22/202429房地产经济周期蛛网模型解释房地产经济周期成因蛛网
17、模型解释房地产经济周期成因P0PDSQQ0P0PT蛛网模型与房地产经济的循环式波动蛛网模型与房地产经济的循环式波动9/22/202430房地产经济周期9.4 9.4 房地产经济周期的计量与监测房地产经济周期的计量与监测n房地产经济周期的计量指标体系房地产经济周期的计量指标体系n房地产经济周期指标的筛选房地产经济周期指标的筛选n房地产经济周期指标的综合房地产经济周期指标的综合n近几年我国房地产周期波动近几年我国房地产周期波动9/22/202431房地产经济周期一房地产经济周期的计量指标体系一房地产经济周期的计量指标体系n房地产经济周期计量指标的确定原则房地产经济周期计量指标的确定原则n经济显著性
18、经济显著性n统计数据的充分性统计数据的充分性n对周期长度的要求对周期长度的要求n方向的一致性方向的一致性n序列的平滑性序列的平滑性n数据的时效性数据的时效性n房地产经济周期计量指标体系的构成房地产经济周期计量指标体系的构成9/22/202432房地产经济周期房地产经济周期计量指标体系的构成房地产经济周期计量指标体系的构成（谭刚，（谭刚，19941994）表层指标表层指标内层指标内层指标外部指标外部指标房地产增加值增长率房地产增加值增长率房地产投资收益率房地产投资收益率国民经济增长率国民经济增长率房地产价格与租金房地产价格与租金房地产租金收益率房地产租金收益率货币供应额及其增长率货币供应额及其增
19、长率房地产交易量房地产交易量房地产企业利润增长率房地产企业利润增长率中长期贷款利率中长期贷款利率土地与楼宇供给量土地与楼宇供给量房地产企业新开张率与破产率房地产企业新开张率与破产率物价指数与通货膨胀率物价指数与通货膨胀率房地产空置率房地产空置率房地产就业率与失业率房地产就业率与失业率房地产投机行为与房地产泡沫房地产投机行为与房地产泡沫房地产物业类型与结构变动房地产物业类型与结构变动房地联动系数房地联动系数9/22/202433房地产经济周期房地产经济周期计量指标体系的构成房地产经济周期计量指标体系的构成（梁运斌，（梁运斌，19961996年）年）9/22/202434房地产经济周期房地产经济周
20、期计量指标体系的构成房地产经济周期计量指标体系的构成（袁贤祯，（袁贤祯，1998）9/22/202435房地产经济周期中房预警系统指标中房预警系统指标先先 导导 指指 标标 L L同步指标同步指标C C滞后指标滞后指标LAGLAG全社会固定资全社会固定资产投资产投资商品房新开工商品房新开工面积面积国民生产总值国民生产总值 （不变价）（不变价）商品房竣工面商品房竣工面积积房地产投资实房地产投资实际完成额际完成额商品房施工面商品房施工面积积商品房实际销商品房实际销售面积售面积商品房空置面商品房空置面积积基本建设贷款基本建设贷款利率（利率（3 3年）年）沪深房地产综沪深房地产综合指数合指数商品房销售
21、额商品房销售额建筑装璜材料建筑装璜材料类物价指数类物价指数抵押贷款利率抵押贷款利率商品房销售均商品房销售均价价城镇从业人员城镇从业人员9/22/202436房地产经济周期房地产业周期波动的指标体系房地产业周期波动的指标体系（刘学成，（刘学成，20012001年）年）n投资量的增长率投资量的增长率（房地产开发投资总额）（房地产开发投资总额）n产业的增长率产业的增长率（房地产业基本建设投资）（房地产业基本建设投资）n价格的涨落价格的涨落（商品房价格）（商品房价格）n交易的旺衰交易的旺衰（商品房销售面积的增长率）（商品房销售面积的增长率）n房地产业的从业人数房地产业的从业人数9/22/202437房
22、地产经济周期 二房地产经济周期指标的筛选二房地产经济周期指标的筛选n基准循环和基准日期基准循环和基准日期n指标的筛选方法指标的筛选方法n指标的时间相关性要好指标的时间相关性要好n景气指标循环次数基本相同，不规则变动景气指标循环次数基本相同，不规则变动次数少、幅度小次数少、幅度小n景气指标要精，应考虑指标对宏观经济的景气指标要精，应考虑指标对宏观经济的覆盖面覆盖面9/22/202438房地产经济周期三房地产经济周期指标的综合三房地产经济周期指标的综合n扩散指数扩散指数 （DIDI）n合成指数（合成指数（CTCT）9/22/202439房地产经济周期近几年我国房地产周期波动近几年我国房地产周期波动
23、生产层面分析生产层面分析 18699年年中中国国房房地地产产投投资资变变动动9/22/202440房地产经济周期生产层面分析生产层面分析 2 29/22/202441房地产经济周期生产层面分析生产层面分析 2 29/22/202442房地产经济周期生产层面分析生产层面分析 3 39/22/202443房地产经济周期交易面分析交易面分析9/22/202444房地产经济周期交易面分析交易面分析8799年全国商品房销售面积和销售额增长率年全国商品房销售面积和销售额增长率全国商品房历年平均价格变动趋势全国商品房历年平均价格变动趋势9/22/202445房地产经济周期消费层面分析消费层面分析 9497年
24、全国商品房空置变动年全国商品房空置变动 9/22/202446房地产经济周期参考文献和进一步阅读的材料参考文献和进一步阅读的材料n谭刚谭刚.房地产周期波动房地产周期波动M.北京北京: 经济管理出版社经济管理出版社,2001.n谢经荣等谢经荣等.地产泡沫与金融危机地产泡沫与金融危机M.北京北京: 经济管经济管理出版社理出版社,2002.n曹振良等曹振良等.房地产经济学通论房地产经济学通论M.北京北京:北京大学出北京大学出版社版社,2003.n王子明王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析泡沫与泡沫经济非均衡分析M.北京北京:北京北京大学出版社大学出版社,2002.n海韦尔海韦尔.G.琼斯琼斯.现代经济增长理论导引现代经济增长理论导引M.北京北京:商务印书馆商务印书馆, 1999.9/22/202447房地产经济周期思考题n影响房地产经济周期的因素有哪些影响房地产经济周期的因素有哪些? ?n房地产经济波动的形态有哪些房地产经济波动的形态有哪些? ?n房地产经济周期波动的指标体系有哪些房地产经济周期波动的指标体系有哪些? ?n试解释房地产经济周期波动的时滞效应试解释房地产经济周期波动的时滞效应. .9/22/202448房地产经济周期
