《涿州香港豪庭商业建议52p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《涿州香港豪庭商业建议52p（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、鼎杰事业机构 09.09.22,商业部分定位建议,【香港豪庭】,涿州作为保北地区、京南重要的县级市，依托于独特的地理位置，近年来，涌现 出金街商城、华冠购物中心、东大街、宜家旺购物广场等重要的商业集群。摆脱县城 独有的商贸城、自由市场等商业模式，一些新的商业模式、业态相继出现，丰富和活 跃了涿州作为县级市的商业市场，新的商业模式和经营方式正在快速发展。本案处于涿州商业中心，占据有利位置，但周边商业项目林立，机遇与挑战并存。 只有打破传统、争取特色性、唯一性、差异性才能立足市场，,概述：涿州商业地产现状及发展,各类专业批发和交易市场，从最初个体的分散式经营，发展到软件硬件都比较好的 升级后的室内
2、店铺型专业市场。,社区型商业地产代表了一种新的商业地产开发模式，其前途未可限量。,位于繁华的商业闹市区，有比较好的交通区位，车流人流量都比较大，有比较长的 商业历史，也包括依附于高档写字楼集群发展起来的商业区。,商业项目从大的方面来讲，可以分为几种类型,需求比重在10%以下的 ，主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、 “宠物店”。,既需求比重在10-50%之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆” 、“邮局”、“健身中心” 、“幼儿园”、“运动场馆”、“24小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娱乐中心” 、“美容美发店”、“老年活动中心”等；,需求的比重超过50%；
3、此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、 “银行”；,按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次，即：“强度需求商业设施”、 “中度需求商业设施” 、“弱需求商业设施”,附表1-1 社区商业配套设施总体需求,综述：项目位于范阳路最繁华的地段，交通便利，人流量大，同时 也是社区商业配套设施，要一定程度上满足社区业主的需求， 故综合超市必不可少。,女性服装消费： 追求时髦、美观、攀比心理强,女装种类、样式繁多,从众心理较强 购物心理多样化，易受潮流及周围信息影响,女性消费者心理分析,服装是具有双重消费体验的特殊商品，不仅可以满足基本的消费需求
4、，同时还是消费者彰显 个性品位的一种途径，带来实现自我价值认同的过程。,充分重视女性消费者的重要性，挖掘女性消费市场，引领品牌消费,男性服装与女性服装对比： 样式固定、潮流、季节的变化稳定,男装主要是商务、户外、时尚三类,以需求型购物为主 购物的目的性比较强，成交率也比较高,男性消费者心理分析,服装是具有双重消费体验的特殊商品，不仅可以满足基本的消费需求，同时还是消费者彰显 个性品位的一种途径，带来实现自我价值认同的过程。,打造品牌男装、 引领潮流,青年人消费心理： 追求时尚和新颖 前卫消费型,表观自我和体现个性，喜好个性商品,容易产生冲动性购买 购物心理多样化，易受潮流及周围信息影响,青年人
5、消费者心理分析,服装是具有双重消费体验的特殊商品，不仅可以满足基本的消费需求，同时还是消费者彰显 个性品位的一种途径，带来实现自我价值认同的过程。,青年消费者人口众多，也是所有企业竞相争夺的主要消费目标。,儿童消费心理： 购买迅速、目的明确（多由父母决策）,具有较强的好奇心、易被诱导,易产生依赖性购买 被所在群体所左右，没有经济及决策力,儿童消费者心理分析,服装是具有双重消费体验的特殊商品，不仅可以满足基本的消费需求，同时还是消费者彰显 个性品位的一种途径，带来实现自我价值认同的过程。,7岁到15岁为限制型无忧消费群体。他们虽然没有经济来源，但他们的消费却可以占我国消费总额的15%到20%！,
6、（1）名牌吸引型（generative business）透过自己努力所获得的业务。商店的可及性对于产生式业务也会有帮助 （2）客源分享型（shared business）指因邻近商店的集客力而获得的业务量。消费者主要受到邻近商店的吸引，顺便 来店看看产生的生意。 （3）诱发冲动型（suscipient business） 指消费者从事消费旅程，被某一点所吸引，而进店购物所产生的生意。,商场业务量解析,各个年龄段的购物心理及需求不同，购买动机也不尽相同，只有更好的把握消费者心 理才能准确定位，根据侧重点的不同、及客源流动分析，充分重视品牌产品、特色产 品在商业项目中的分配与比重。,综述,思想者
7、？,华冠购物中心?,金街小商品?,华冠珠宝?,国耀电器?,我们所处的位置是竞争中求生存，采取差异性定位,差 异 性 原 则,差异性创造市场,差异性立足市场,差异性创造价值,周边商业林立，我们如何迅速占领市场？,小商品市场,珠宝店,国耀电器,休闲健身场所,中低端消费品,本案,华冠购物中心一层，约1000平米，包含金银首饰、珠宝玉器等,金街商城四层,金街商城1-3，服饰、日用品等,位于金街商城二楼， 主营电视、冰箱、洗衣机等,位于本项目对面，主营小商品，定位中低端,周边业态解析,项目位于范阳路最繁华的地段，距离本项目不足200米，为4层的 大型购物中心。存在的业态有：综合超市、黄金珠宝、中档男女
8、服装、鞋帽等。,位于本项目对面，共4层，主要经营的业态有：中低档服饰、电器产品、小商品等。,项目周边业态分析直接竞争者,金街商城,华冠购物中心,竞争情况分析利弊,整体环境分析,各类人群 消费心理、习惯分析,差异性原则占领市场,那么，在以上大环境下 我们应该这样,娱乐消费场所。行业特殊性，具有噪音大、人群复杂、营 业时间长等弊病、不利于统一管理及社区整体形象,属耐用消费品，且本案周边有相当规模的成熟商圈：国耀电器,属奢侈消费品，购买次数少。本案周边有华冠一层 的珠宝专柜,定位于中低档消费人群，周边有金街商城、华冠购物广场,四不做,差异性创造市场,四要做,差异性创造价值,品牌将是引领消费潮流的一大
9、趋势 打造涿州时尚精品店品牌组合,品牌策略,吃喝玩乐，应有尽有，一站式服务。,是项目的最大特点，人性化设 计、每一个造型都有表达不同 意境，主题鲜明，特点突出。,为数不多的专营店，不足以形成 抗衡，因为我们有专业的运营服 务商，专业的商业策划管理团队 ，情景式购物街区是本地区一大 亮点。,中高档 服饰主力店,专业 （专卖）店,购物、休闲、 综合消费场所,情景式 主题购物街区,在本区域，仅有的华冠和金街都 缺乏一些高档的消费品的存在， 虽然是商业中心，但是没有中高 档服饰广场，不得不说是本地域 的一大缺憾,周边缺乏的业态,我们不同于鼓楼,不同于金街,不同于华冠,更不同于宜佳旺,情景式主题购物街区
10、,因为我们特有的,情景一：我们的入口人性化设计，时代感鲜明。,涿州首家情景式主题购物广场,情景二：内街小品，彰显个性的同时，突出主题。,涿州首家情景式主题购物广场,情景三：充分发辉各店铺的个性化装修，满足不同人群的目光,涿州首家情景式主题购物广场,项目技术参数,项目参数分析： 1）产权：规划中的商业用地，正规的40年商业产权， 2）体量：本项目体量较小，进深较短，不宜以百货业态为主。 3）面积指数：总建筑面积约10000平米，其中地下一层3000平米，地上每层约2500平米。,问题点分析,产品功能定位,此区域商铺主要以自营和开发商持有、整体出租为主 停车位的严重不足影响本地区商业的发展 范阳路
11、作为涿州市的生活性主干道，承载着大量的人流和车流 本小区业主以及周边高档的住宅小区等提供有力的客源保障,本案,金街商城,华冠购物中心,区域参数分析： 1）本案位于范阳路和体育场街交叉口，周边商业氛围浓郁，华冠和金街是目前本区域具有代表性的商业，有着较高的人气和吸引力。 2）本区域主要形成规模的主要有华冠购物中心、金街电器专卖、日常小商品零售等。 3）此区域缺乏大型的休闲、娱乐场所，以及情景式主题购物场所。,问题点分析,产品功能定位,Threats威胁,优势分析： 1）依托范阳路优越区位，升值潜力和空间巨大； 2）周边生活、商业氛围浓郁； 3）交通方便，流动人口多，有大量的潜在顾客； 4）依托高
12、档社区，具规模效应； 5）主题式购物场所，专业性强；,环境污染严重， 商业配套严重不足 项目规模体量小 周边商业氛围差回迁户比例大。,目前严重低迷的写字楼市场以及浓重的观望情绪,劣势分析： 1）停车位严重不足，制约商业发展； 2）周边商业林立，多种业态模式并存； 3）规模较小，难以进行业态划分； 4）商业进深段，不利于商铺划分，空间利用率较低；,问题点分析,产品功能定位,PART 1 地下一层规划建议,PART 2 一层临街规划建议,PART 3 二至三层规划建议,产品规划建议,动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡。在
13、规划设计上手法有：,以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购物;,以餐饮休闲娱乐区引导人流；,以局部的造景、中厅小品引导人流；,出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；,综述：合理布局加强人群的消费引导性、增强购物中心的室外、外立面和室内的处理， 要处理讲究建筑的个性风格，要追求商业气氛和娱乐性。,业态化分原则：,以点带面,以大带小,以强带弱,以主带次,品牌有较好的影响力和稳定客源，使影响力幅射面过大到周边品牌。,由具有代表性的主力店或品牌店，带动周边,用销售上的强势，吸引很多消费者，能为整个项目带来人气。,主要业态一般是餐饮、休闲购物、特色精品和时尚服装服饰。 次要
14、业态的安排与主要业态的安排要做到相容的原则。,综述：品牌策略至关重要！大规模主力店至关重要！销售强势产品项目至关重要！ 聚集人气的特色主业态至关重要！,商品布局要素：,PART 1 地下一层规划建议,综合超市,地下一层,打造涿州市唯一性、权威性、排他性高品质商业社区,关于超市的定位分析,主题综合超市,不利因素商场规模、停车位的多少（室外、地下）,有利因素位置优越、交通便利、成熟的商业圈、人流、物流、客流聚集地。“人气即财气”,PART 2 一层临街规划建议,项目临街部分参数分析： 1）规划应尽量多元化临街划分5-10间100平米左右的商铺进行销售，与二三层业态相区分，体现差异性。 2）商业体量
15、小尽量集中商业面积，体现主题分类 3）临街商铺，为黄金位置,沿街门市,沿街门市,地上一层（除去临街项目以外区域）业态规划分析,不利因素面积偏小且东西狭长、位置靠后，人流量相对会减少 有利因素范阳路黄金地段，商业氛围浓厚,建议一：与地下一层超市相对接，扩大超市营业面积，提高利用率建议二：娱乐休息场所冰吧、小吃街、精品店建议三：中高档鞋服区、品牌实力店,增强商场的直接对外面积、扩大影响力，同时建立独特性经营领域,利用休闲娱乐设施增大人群流量 餐饮、儿童娱乐设施、休闲等,PART 3 二至三层规划建议,思考一：项目一层面积约为2500平米，减去临街门市1000平米，剩余1500平米也作为二、 三层的主题过度。 1、部分区域作为超市延伸；2、部分区域引进国内知名男女品牌。 思考二：如果作为产权销售8000平米商业体量，整体规划，销售难度较大；3层销售价格 低，势必会拉长销售周期、造成回款压力。,关于二、三层商业规模的探讨,建议：按区域分割，化整为零，分别考虑产品定位,产品功能探讨分层定位,2F 商业面积2500平米,休息区、冷饮、商场附属 业种（裁边区、售后服务等）,主业态：中高档鞋帽专区（男鞋、女鞋、箱包等）,中高档分类服装专区主打品牌男装(休闲系列、商务系列）,主力店、品牌店,产品功能探讨分层定位,3F 商业面积2500平米,主攻中高档分类服装专区,少淑装、精品女装、,
