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1、办公用房市场调研分析 2010年7月,12009年至2010年6月份成交情况,2009年1-12月全年办公用房成交1550套，成交面积12.77万平方米，成交金额6.24亿元，成交均价为4903元/平方米；2010年1月至6月市区办公用房成交1380套，成交面积10.26万平方米，成交金额5.7亿元，成交均价5551元/平方米；同比涨幅分别为146%、114%、147%、16%,2办公用房成交排行榜,2009年排名前十的办公用房项目总成交量为81406平方米，占总成交面积比重63%；2010年排名前十五的办公用房项目总成交量为61322平方米，占总成交面积比重70%；2009年至今排名前列的项
2、目以公寓办公类型成交为主。,2009年办公用房销售排行榜,2010年1-6月办公用房销售排行榜,2009年办公用房总供应量为17.6万平方米，供销比为1.37，供大于求；2010年1-6月办公用房供应量为10.42万平方米，供销比为1，供求平衡。,3市场供销与存量情况,在售项目销售情况表,截止目前市区办公用房存量套数为4695套，存量面积35.85万平方米，如按2009年全年去化面积12.77万平方米计算，存量房源需耗时2.8年时间去化。目前市场主要在售办公类型都以公寓为主，以甲级办公楼为推广主导的主要为公元国际、联合广场、华远国际大厦、京华城德馨大厦（已停止销售）4家楼盘。,2010年楼市迎
3、来了调控最为严厉的一年，但调控剑锋直指住宅市场，虽然办公用房成交近期维持在低部运作，但从目前市场存量发现市场在售和将上市的办公类型主要以公寓类型产品为主流，如力宝广场3幢办公楼目前全部定位为精装公寓、江南左岸也以酒店公寓为主、锋尚定位为精装类住宅产品等等。 一方面是投资者资金在住宅市场受堵，另一方面是市场高端办公出现供应断点，这对本案的高端办公楼产品无疑都是重大利好。,小结：,二、办公用房调研分析,1.扬州主要办公用房分布情况,2003-2006年交房入驻：九洲大厦、东城国际大厦、凯旋国际大厦、云鹤大厦、金都汇、广华星都汇等 2007-2009年交房入驻：公元国际大厦、华远国际大厦、双子星国际
4、广场、金天城、崇文苑、金茂广场、联合广场等 2010年上市销售：华利国际大厦、力宝公寓、锋尚公寓、丽晶公寓等 在建未售：星座国际、江南左岸公寓 拟建地块：本案、财富广场公寓、459号地块、中集集品嘉园,金缘大厦,2.个案调研,联合广场,项目概况：该项目位于邗江大道总用地面积约11828平米，总建筑面积约4万平米,由A B C座三栋建筑组成,A座为挑高5.1米创意LOFT写字楼，B座为层高3.4米的国际化标准写字楼，C座为大型配套建筑。 项目定位：中国第四代写字楼,销售情况：均价7200元/平方米，办公面积区间为58.22-123.24平方米，销售率已达80%，销售情况较好。 出租情况：交通银行
5、还未入驻A座，目前入驻的主要为一些小企业，租金0.9-1.1元/平方米/天,金天城,A,B,华泰首府国际大厦,新能源公元国际大厦,华远国际大厦,星座国际,位置：邗江路与兴城路交叉口 开发商：扬州新能源 项目简介： 项目总占地22亩，总建筑面积43000平米，由三栋现代建筑组成，其中A栋为甲级写字楼，楼高96米，总建筑25000平米，B栋为SOHO行政公馆，总建筑面积10000平米，C栋为配套服务楼，总建筑面积8000平米。,基地现状,A座标准层面积约1200平方，层高3.8米，标准层分割分5间办公区域，最小面积约150平方左右，预计9月份上市销售，售价8000元左右。,翠柳苑现代广场,A,B,
6、C,崇文欧美中心,小结：,1.09年至今市场高端办公产品基本为余量房源，未有新项目上市销售，且销售周期一般都在2.5-3年时间。 2.一些中、大型企业租赁和购买主力面积都在200-1500平方米左右，而一些项目如金缘国际、金天城大厦等产品主力面积都以50-80平方为主，且每间都有卫生间，其产品的细节设计不足阻碍了大型企业的购买意愿 3.调查中还发现投资与自用客户购买例上，自用型客户比例明显上升，其占比已达50-60%左右。 4.产品后期服务跟不上，公元国际、联合广场、华远国际等，大厅装修档次较高，但前台接待处无人接待，且外来人员可随意进出，这与之前的甲级高端写字楼的宣传形成强烈反差5.本案高端写字楼最大的竞争项目无疑为星座国际，其产品定位为CBD甲级写字楼，单层面积1200平方米左右，迎合了大型企业对写字楼地段、采光、通透性和建筑的气派等各方面较高要求，因此本案在与之竞争时如何获得优势值得思考，例如是否可以部分采取针对高端企业定制化和商业先招商后销售的模式。,
