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1、商业街,商业街设计分析,精品店商业街,生活服务街,酒吧街,上海新天地案例,1，区位分析：城市核心区新天地位于上海市卢湾区，北据上海高端消费区淮海路商圈600米，是上海市中心的中心； 历史文化街区新天地位于一个具有历史文化街区，中共一大会址，是上世纪中西融合的都市景点，是上海近点建筑的标志-石库门建筑； 老居民区2，整体规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观 B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。 C翠湖天地高级住宅小区，总建68万 D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等 E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑,A,B,C,
2、D,E,3，建筑风格：现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，产生了穿越时空之感。商业因建筑具有了人文历史的底蕴，建筑因商业具有了都市时尚的活力，是一个融合了历史与现代，东方与西方的产物 ；,上海新天地案例,石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新 保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部份现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块天地！ 石库门建筑的清水砖墙，是这种建筑的特色之一，为了强调历史
3、感，设计师决定保留原有的砖、原有的瓦作为建材。内加装了现代化设施,上海新天地案例,4，产品定位：功能定位： 集餐饮，购物，娱乐等功能与一身；客户定位： 上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客；定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化 综合性时尚场所：将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 都市旅游景点：上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地，成为上海的一个地标。 顺应潮流与国际接轨：一个国际交流和聚会的地点 会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会,5，经验总结：观念的进步 以往社会大众认
4、为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。 手法的创新 新天地采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。 优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。
5、 统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。,北京三里屯案例,1，区位分析：城市核心区三里屯位于北京朝阳区东部，南部紧接北京著名的三里屯商圈，和北京CBD， 使馆街区三里屯酒吧街北邻使馆区，这也是三里屯成为国外人士，和国内名流经常观光的地方； 艺术文化酒吧街区主要打造异域风情2，整体规划A三里屯SOHO，占地5万，建筑面积31.5万， B三里屯VILLAGE，占地5万，建筑面积17万，分南、北两地块。 C使馆区，总建筑面积不详D工人体育场，总建面80万，兴建办公楼、酒店、商场等 E酒店使馆区，,A,B,C,D,E,3，建筑风格：现代时尚的建筑风格，简介的体块与传统老房子形成鲜明对
6、比，用现代流动空间来统一起来， 通透明快的钢玻璃表皮，流露出时尚，动感的城市节拍，同时与旧建筑改造街区来协调,B,北京三里屯案例,北京三里屯案例,4，产品定位：功能定位： 集餐饮，购物，娱乐等功能与一身；客户定位： 使馆内的外籍人士，北京附近的中产阶层和来北京旅游的国内外旅客；定位： 三里屯将建成以酒吧区为主打的文化艺术街区。所有建筑均为4层低密度，限高18米。新三里屯的主打街区为艺术文化酒吧区。酒吧区将专攻异域文化风情，与目前三里屯酒吧街的异域文化风情相吻合。据悉，新三里屯的1/4为艺术文化酒吧区，将容纳2030家酒吧。“艺术文化酒吧区”、“潮流区”、文化广场和时尚大道等。,5，经验总结：商
7、业配套存短板 酒吧业态仅“夜里欢” 该地区只有三里屯Village、雅秀市场、太平洋百货、3.3大厦等商业设施。在采访中，大多数消费者认为，“酒吧文化是三里屯商圈的标志”。当消费者面对以酒吧为核心的三里屯时，大多会选择夜间前往消费，这使得该商圈“夜经济”的繁荣程度明显高于白天。 交通不便停车难 商圈承载不了大客流 三里屯商圈的停车位数量较少这不仅浪费了消费者的时间，也加剧了路面交通的拥堵。 缺乏文化积淀 商圈难形成聚集效应 单纯依靠酒吧文化扬名，缺乏商业的文化积淀，让三里屯丧失了很多不热衷于在酒吧消费的客流。对此，不少业内人士认为，三里屯商圈需要在酒吧文化之外，找到其他特色业态作为吸引客流的支
8、撑。,南京1912案例,1，区位分析：城市核心区 南京1912紧邻历史名胜风景区“总统府”，南邻南京文化一条街长江路，北靠南京电子一条街珠江路，离华夏第一商圈新街口仅1000米。1912与南京市图书馆仅一路之隔，尽享核心商圈先天区位优势及周边得天独厚的自然及人文环境。 占地面积32000 总建面积约4.2万 停车位约800个由19栋民国风格建筑以及共和、博爱等4个街心广场组成。 2，整体规划 1912街区在规划布局上呈L型分布，含有4大主题风情休闲广场、3大功能分区以及19栋民国风情独栋建筑。以合院为基本骨架，用街的方式将各幢建筑串联起来，并在关键节点处整合出一些广场空间，建筑层数也以两层为主
9、，新旧建筑相辅相融。街区主要由四个广场和三条街巷构成。三条街巷分别是沿太平北路及长江后街的外街，沿总统府围墙设置的内街以及位于二者中间的中心步行街区和与之相交的一些巷道或街区。广场和街巷的布置为开放的、追求体验性、复杂性的格局，同时多条街巷与建筑实体的交织也更有利于商业的开发与运营。,A,B,C,D,E,3，建筑风格： 南京1912由17幢民国风格建筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平”4个街心广场组成，青灰色的墙体是南京1912最具特色的标志性建筑及色系；红色墙体是南京1912最原始的建筑及色系，原滋原味，起到点睛之笔；无论尖形屋顶还是弧形的门窗，都有着中西文化的合璧；建筑物之间用透明
10、玻璃廊桥相互连接，充分体现了历史与现代相结合的特点；玻璃、钢构、青灰砖及红砖都是南京1912的主要建筑材料。,B,南京1912案例,南京1912案例,4，产品定位：功能定位：集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身客户定位：城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等“昔日总统府邸，今朝城市客厅”南京“总统府”是民国时期最重要的建筑，与其毗邻的民国建筑群具有深厚的历史文化底蕴。在这里兴建既有历史文化特色又具现代时尚风采的休闲、文化商业中心，就是要将“1912”打造成一个中西合璧、时尚互融、文化精彩，可与上海“新天地”相媲美的现代城市客厅。,5，经验总结： 优势 a.特色鲜
11、明。借助总统府景点和自身民国风情概念，形成独特商业风格。 b.定位高档。以酒吧、餐饮和娱乐为典型业态的高尚商业区。 c.连锁效应。1912的品牌概念突出，在无锡和扬州均有项目，可扩大品牌影响力。 劣势 a.高租金与经营收益的背离南京1912租金高昂，为周边同类商铺租金的2-4倍，使商圈商铺经营成本较高。一方面由于租金成本较高；另一方面由于商圈位置略显偏僻，未能与新街口有效衔接；再者商圈缺乏地铁等交通工具有力支持，以及缺少足够消费客群基础，再加上商家自身经营问题。导致该商圈商家整体经营状况不甚理想，转让和调整的现象频繁发生。 b.业态配比结构的不断重组当前，酒吧是南京1912的主力业态，比重达5
12、0%左右。该业态配比直接导致的是项目的夜生活氛围浓厚，而白天则较为冷清。按照规划，未来业态配比酒吧占40%，餐饮、休闲娱乐各占30%。旨在与增加白天的消费人群，盘活人气。该配比使得业态较为平衡，便于稳定项目的消费群，也利于项目的长远发展。 c. 周边商务氛围较淡,项目面对的中高端消费群基础薄弱。,结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴：,新天地分为南里和北里，北里是临街式商铺，主要是餐饮、零售、服务和艺术休闲娱乐为主；南里是集中式商铺，主要是购物、娱乐、休闲中心为主；,南京1912主要是以餐饮、酒吧、休闲娱乐为主；,案例,本项目,将本项目的商业面积，统筹布局，合理安排集中式商业和临街商铺之
13、间的关系；建议整体商业自然的划分为三个功能区：社区服务区、休闲娱乐区、精品餐饮区；,新天地的定位：国际化休闲、文化、娱乐中心；,商圈定位：,项目功能定位：精品餐饮、娱乐、休闲街；,项目定位,三里屯的定位：艺术文化酒吧区，潮流区，时尚大道，文化广场,南京1912的定位：国际化休闲、文化、娱乐中心；,三里屯主要是艺术休闲娱乐为主；同事配套商铺，娱乐，餐饮，艺术休闲娱乐,功能定位,结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴：,新天地集中式商铺以现代为主，临街式商铺以石库门为主，以及太平桥人工湖绿地；,南京1912 分为4大主题风情休闲广场，不同功能区之间都有广场作为过渡空间；,案例,本项目,酒吧街充
14、分利用周边配套，解决人车分流，建筑单体在规定建筑红线的基础上再退让6米，丰富了建筑轮廓线，和入口空间,新天地的风格：现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；,建筑风格：现代的商业形态，异域风情的新古典建筑风格，时尚，又不失品位,建筑风格,三里屯的风格：现代，时尚的钢玻璃，通透的，明快的设计,南京1912的风格：民国建筑风格以及玻璃、钢构现代材料 ；,三里屯采用整体为开放式设计南区在街道设计时采用了化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面南区中国胡同北区四合院,建筑细节,酒吧街设计,规划设计1，建筑单体在建筑红线的基础上再退6米，来形成一条与城市互动的景观交流空间，为建筑单体设计更自由的空间；2，停车位可以与周边配套相结合，来减少在营业区的冲突；3，建筑与绿化带间的空白留着室外坐吧，灯饰，可移动的绿化带等设置，来营造酒吧街的气氛；,酒吧街设计,建筑设计1，建筑单体 采用新古典风格，来提升建筑的品质，海派情调，欧式建筑的,酒吧街设计,建筑设计1，建筑单体 采用新古典风格，来提升建筑的品质，海派情调，欧式建筑的,酒吧街设计,建筑设计1，建筑单体 采用新古典风格，来提升建筑的品质，海派情调，欧式建筑的,酒吧街设计,建筑设计1，建筑单体 采用新古典风格，来提升建筑的品质，海派情调，欧式建筑的,
