开发报建作业指引

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1、第 1 页 共 12 页开发报建作业指引开发报建作业指引编制编制日期日期审核审核日期日期批准批准日期日期第 2 页 共 12 页作业指引目的作业指引目的为规范房地产项目开发报建管理，指导报建人员有序开展工作。二、二、 适用范围适用范围本公司取得土地后房地产项目的所有报批报建工作。三、三、 定义术语定义术语3.13.1房地产开发房地产开发: :指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行房屋建设和销售的活动，包括从规划选址到交付使用的全过程，由征地到拆迁安置、规划设计、三通一平、房屋建设、预售、竣工验收、入伙等多项内容组成。3.23.2房地产开发报建房地产开发报建: :指在房地产开发过程

2、中按照政府的办事程序及要求，办理各阶段相关手续，最终取得政府相关部门批文。包括取得前期立项批文、土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案证明等重要的政府批文。四、四、 职责职责4.14.1 开发中心（部）开发中心（部）4.1.1. 负责制定项目开发报建进度计划；4.1.2. 负责办理从项目立项到项目入伙期间的除水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防外的前期报建手续；4.1.3. 负责项目初始登记、竣工查丈、规划验收、竣工备案专项验收工作；4.1.4. 负责公司内外关系的协调，组织公关活动的策划与实施；4.1.5. 负责房地产预售阶段的楼盘价格备案。4.24

3、.2 市政部（如单独设置，职能如下；如与工程部或开发部合并，则由相关部门承担相应职责）市政部（如单独设置，职能如下；如与工程部或开发部合并，则由相关部门承担相应职责）4.2.1. 负责水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防报批及验收。4.34.3 设计管理部设计管理部/ /总工室总工室4.3.1. 负责提供办理用地规划指标所需的图纸；4.3.2. 负责提供报建方案、扩初设计、施工图图纸工作；4.3.3. 负责预售查丈、竣工查丈的技术解释工作；4.3.4. 负责项目报建技术支持工作。4.44.4 工程部工程部4.4.1. 配合项目现状地形图的测绘工作；4.4.2. 配合项目开工验线工作；4.4

4、.3. 配合临时用水用电报批工作；4.4.4. 配合各专业分包单的工程报批报建工作；第 3 页 共 12 页4.4.5. 负责提供勘察、施工单位与报建相关信息和资料；4.4.6. 负责施工过程中质监、安监日常检查、中间验收、城管检查等相关工作；4.4.7. 配合项目竣工查丈、规划验收工作；4.4.8. 配合开发报建部门完成专项验收及接待工作；4.4.9. 负责各项工程验收所提出的工程整改工作；4.4.10. 负责组织新建物业移交工作。4.54.5 销售策划部销售策划部4.5.1. 负责拟定项目建筑物命名工作；4.5.2. 负责提供办理用地指标功能的相关要求；4.5.3. 负责售楼广告审核及配合

5、报批工作；4.5.4. 负责提供楼盘价格表。4.64.6 财务部财务部4.6.1. 负责提供项目投资统计财务数据；4.6.2. 负责提供房地产开发资质年审的财务信息及相关数据。4.74.7 核算部核算部4.7.1. 负责提供项目前期立项及开工许可报建所需的成本测算、施工图预算书的编制工作。4.84.8 招标中心招标中心/ /招标专职机构招标专职机构4.8.1. 负责提供工程总承包合同及各专业所需报建的施工合同 。4.94.9 人事行政部人事行政部4.9.1. 负责所有项目报批函件、批文、证件的原件存档管理工作；4.9.2. 负责提供所需报建查档资料的原件、复印件工作。第 4 页 共 12 页五

6、、五、流程图流程图( (仅供参考仅供参考) )房房地地产产开开发发报报建建管管理理流流程程项项目目决决策策阶阶段段用用地地申申请请阶阶段段设设计计前前期期调调查查阶阶段段设设计计阶阶段段财财务务/核核算算部部其其它它职职能能部部门门公公司司领领导导民民防防办办发发改改部部门门消消防防部部门门土土地地拓拓展展部部门门环环保保部部门门国国土土部部门门规规划划部部门门销销售售策策划划部部设设计计部部门门开开发发报报建建部部门门用用地地申申请请阶阶段段用用地地规规划划选选址址 申申请请规规划划要要点点申申请请建建房房申申请请测测算算地地价价土土地地使使用用权权初初始始 登登记记申申请请市市政政管管线线

7、、路路 网网查查询询建建筑筑物物命命名名确确 定定提提出出扩扩初初申申请请提提出出施施工工图图申申 请请前前期期开开工工立立项项 申申请请建建筑筑物物命命名名申申 报报投投资资概概预预算算获获取取土土地地信信 息息技技术术分分析析市市场场可可行行调调研研决决策策编编制制项项目目建建议议书书 及及可可研研报报告告核核发发选选址址意意见见 书书建建设设用用地地规规划划许许 可可证证同同意意复复函函签签署署土土地地合合同同土土地地证证命命名名批批复复建建筑筑工工程程规规划划许许 可可证证开开工工立立项项通通知知资资质质单单位位出出具具 环环评评报报告告， 环环保保局局发发放放环环保保 批批复复建建设

8、设项项目目消消防防设设计计 审审核核意意见见书书人人防防建建设设意意见见征征 询询单单水水土土保保持持批批复复设设计计方方案案审审批批意意 见见书书初初步步设设计计审审批批意意 见见书书方方案案设设计计申申请请行行政政许许可可宗宗地地图图制制作作提提出出规规划划指指标标 意意见见用用地地方方案案图图申申 请请核核发发用用地地方方案案图图提提供供相相关关数数据据1、提提出出地地形形现现 状状图图测测绘绘 2、提提出出地地质质灾灾 害害评评估估 3、提提出出地地质质堪堪 察察测测绘绘批批复复或或备备案案回回执执取取得得查查询询资资料料项项目目前前期期设设计计 提提供供方方案案文文本本提提供供扩扩初

9、初图图纸纸提提供供施施工工图图纸纸与与 审审图图报报告告用用地地权权属属核核查查复复 函函土土地地前前期期立立项项复复 函函资资质质环环保保单单位位出出 具具环环评评报报告告 并并办办理理同同意意复复函函市市调调分分析析土土地地初初始始登登记记公公 告告市市场场调调研研定定位位审审定定同同意意复复函函成成本本测测算算、财财 务务状状况况分分析析成成本本分分析析节节能能图图纸纸建建设设部部门门节节能能审审 查查备备案案成成本本分分析析提提供供桩桩基基施施工工 图图纸纸桩桩基基提提前前开开工工 报报建建桩桩基基提提前前开开工工证证 明明设设计计修修改改申申请请同同意意复复函函设设计计修修改改图图纸

10、纸申申请请报报批批节节能能报报批批报报建建条条件件分分析析第 5 页 共 12 页房房地地产产开开发发报报建建管管理理流流程程（2 2）核核算算部部招招标标中中心心销销售售策策划划部部设设计计部部门门/ /工工程程部部开开发发报报建建部部门门公公司司领领导导规规划划部部门门国国土土部部门门发发改改部部门门环环保保部部门门消消防防部部门门民民防防办办建建设设部部门门其其它它职职能能部部门门施施工工准准备备阶阶段段施施工工阶阶段段预预售售阶阶段段竣竣工工验验收收阶阶段段售售后后阶阶段段临临建建申申请请与与燃燃气气部部门门签签订订 燃燃气气保保护护协协议议工工程程支支付付保保函函桩桩基基、土土方方、

11、主主 体体等等专专业业施施工工许许 可可申申请请工工程程施施工工投投资资许许可可证证申申请请临临电电、临临水水及及排排污污 申申请请房房号号编编制制预预售售查查丈丈报报批批项项目目预预售售申申请请房房地地产产预预售售合合同同备备 案案售售楼楼广广告告设设置置报报批批 配配合合竣竣工工查查丈丈报报批批申申请请施施工工图图预预算算固固定定资资产产投投资资 许许可可证证临临时时用用地地规规划划许许 可可证证核核发发土土方方、桩桩基基、 主主体体等等专专业业施施工工 许许可可证证预预售售查查丈丈报报告告预预售售许许可可证证备备案案回回执执竣竣工工测测绘绘报报告告规规划划验验收收合合格格证证行行政政许许

12、可可审审批批临临建建消消防防审审核核意意 见见书书施施工工合合同同临临建建方方案案图图纸纸报报批批开开工工验验线线申申请请桩桩基基提提前前开开工工证证明明 或或工工程程规规划划许许可可证证 盖盖章章开开工工验验线线测测量量报报 告告工工程程配配合合广广告告公公司司申申办办技技术术支支持持同同意意复复函函临临建建施施工工质质监监站站、安安监监站站检检 查查、中中间间验验收收临临建建位位置置选选择择审审定定Y Y临临时时用用地地合合同同书书临临建建施施工工图图报报批批临临时时道道路路接接口口申申请请同同意意复复函函临临建建消消防防验验收收申申请请临临时时建建设设工工程程规规 划划许许可可证证临临建

13、建消消防防验验收收合合 格格意意见见书书施施工工占占道道报报批批红红线线内内障障碍碍物物拆拆除除 迁迁移移报报批批施施工工单单位位配配合合签签订订临临水水、临临 电电合合同同书书排排污污 许许可可证证准准予予行行政政许许可可书书准准予予行行政政许许可可书书临临时时占占用用道道路路许许 可可证证挖挖掘掘占占用用城城市市道道 路路许许可可证证同同意意复复函函施施工工单单位位配配合合正正式式用用水水、用用电电申申 请请施施工工单单位位配配合合准准予予行行政政许许可可签签订订正正式式供供水水供供 电电合合同同书书正正式式燃燃气气接接口口、路路 口口报报批批准准予予行行政政许许可可同同意意复复函函电电梯

14、梯、电电话话、电电 视视、网网络络报报批批施施工工单单位位配配合合施施工工单单位位配配合合同同意意复复函函工工程程单单项项验验收收申申 请请行行政政许许可可房房地地产产证证物物业业公公司司：组组织织 业业主主入入伙伙财财务务部部：小小业业主主 产产权权转转移移登登记记设设施施专专用用基基金金缴缴 纳纳工工程程保保函函退退保保及及墙墙 改改金金退退还还申申请请现现状状宗宗地地图图制制作作同同意意退退还还公公告告通通过过单单项项工工程程整整改改用用水水、用用电电物物管管过过 户户“三三算算单单”编编制制房房地地产产证证初初始始登登记记 申申请请协协同同物物管管竣竣工工备备案案回回执执消消防防验验收

15、收合合格格意意 见见书书人人防防竣竣工工验验收收报报 告告环环保保验验收收合合格格意意 见见价价格格确确定定价价格格备备案案申申请请备备案案回回执执电电梯梯、电电话话、电电视视、 网网络络、燃燃气气、供供水水供供 电电、档档案案、节节能能等等专专 业业验验收收合合格格意意见见质质检检综综合合验验收收 合合格格意意见见书书组组织织工工程程验验收收N N协协调调办办理理停停车车场场许许可可证证协协助助 办办理理提提供供分分割割图图纸纸商商业业/ /酒酒店店管管理理公公 司司：提提供供分分割割意意见见商商业业面面积积分分割割报报批批审审定定装装修修预预算算设设计计备备案案复复函函同同意意复复函函组组

16、织织二二次次装装修修验验收收产产权权证证办办理理二二次次装装修修施施工工许许可可 办办理理装装修修合合同同分分割割查查丈丈二二次次装装修修验验收收配配合合同同意意复复函函装装修修许许可可证证消消防防验验收收合合格格意意 见见书书消消防防审审核核意意见见书书环环保保噪噪音音报报批批二二次次装装修修报报批批提提出出办办理理专专业业施施工工 许许可可要要求求及及签签订订燃燃 气气保保护护协协议议归归档档归归档档物物管管公公司司接接受受结结束束Y提提供供设设计计图图纸纸第 6 页 共 12 页六、六、关键活动描述关键活动描述6.16.1 报建阶段报建阶段6.1.1房地产开发项目的报建工作主要分九个阶段，具体包括项目决策阶段、用地申请阶段、设计前期调查阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段、预售阶段、竣工验收阶段、售后服务阶段。6.26.2 报建流程报建流程6.2.1项目决策阶段（参见项目论证管理流程 ，依照该流程执行）6.2.2用地申请阶段（以政府招拍挂形式获