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1、房地产开发行业 企业所得税政策解读,培训及解读内容,一、政策依据 二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件 三、收入处理 四、成本、费用的税务处理 五、计税成本的核算 六、特定事项的税务处理 七、新老政策的衔接,新法实施前，内外资分别规定 内资：国税发【2006】31号 外资：国税发【2001】142号新税法实施后，统一政策 国税发【2009】第031号意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。,一、政策依据,（一）房地产经营业务范围：1、土地开发2、开发产品的建造、销售开发产品包括：住宅商业用房其他建筑物、附着物、配套设施,二、业务范围及完工确认条件,（二）开发
2、产品完工确认条件（第3条） ：1、 竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、 已开始投入使用。3、 已取得了初始产权证明。开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。 （国税函【2009】342号）,初始产权证明：通常是指大产权证，即房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产
3、权证的前提。需要注意的是：成本对象的完工标准,而非整个项目的完工标准，也就是说只要项目中的某个成本对象符合完工标准，该成本对象就应该视作完工产品。例如：某栋楼的其中一套房子已经开始投入使用,就应该将整栋楼视作完工产品。,（一）收入范围 （二）代收基金、费用和附加处理 （三）收入确认的原则及形式 （四）开发产品销售收入核算要求,三、收入的处理,开发产品销售过程中取得的全部价款。包括现金、现金等价物及其他经济利益（货币形式和非货币形式）。,（一）收入范围（第5条）,代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：未纳入价内由企业之外的其他收取部门、单位开具发票应计销售收入：纳入价内或由企业开具发票的；,（
4、二）代收基金、费用和附加处理（第5条）,1、收入确认的原则 2、销售方式及其收入确认时点 3、视同销售处理 4、销售未完工开发产品处理,（三）收入确认的原则及形式,通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入。（第6条） 注意事项： 税收收入与会计收入存在区别； 计算三项费用扣除限额的基数的变化； 税收待遇是不一样的； 定金、订金等预收款的税务处理。,1、收入确认的原则,所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。 定金属于一种法律上
5、的担保方式，主要是为了担保主合同的成立和生效，根据担保法规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。,12,定金和订金税收的处理：,订金在法律上是不明确的，也是不规范的（未签订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。 在税收上，企业只有通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，才应确认为销售收入的实现。 因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，在签订销
6、售（预售）合同后才予以纳税。,13,2、销售方式及其收入确认时点（第6条）,委托方式下收入的确认（第六条）,（1）视同销售行为：用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产与原规定差异：开发产品转作自用不视同销售（所有权属在形式和实质上未发生改变）（2）确认收入时点：转移之日，或实际取得利益权利之日（3）确定收入额的方法和顺序：A.按本企业最近时同类开发产品市场销售价；B.参照当地同类开发产品市场公允价值；C.按成本利润率确定，不得低于15%。,3、视同销售处理（第7条）,（1）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 公式：预计毛利额=销售未完工开发产品
7、收入预计计税毛利率 注意：纳税申报时，作为纳税调增项目。（2）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。 注意：只要符合完工条件，即应结转收入和成本，以前年度已经征税的预计毛利则应作为纳税调减项目。,4、销售未完工开发产品处理（第8、9条）,（3）征管要求： 年度申报时，出具报告完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况；税务机关需要的其他相关资料。（4）计税毛利率:A.一般商品房：不得低于10%、5% B.经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%,经济适用房,1、定义：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房
8、困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。2、按3%的计税毛利率申报纳税，需报送资料： （1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； （2）土管部门划拨土地的批准文件； （3）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件； （4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明； （5）列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划； （6）经济适用住房销售清册（购房人姓名、身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； （7）主管税务机关要求提供的其他资料。,按3%的预计毛利率申报纳税，需报送资料： （1）国有建设用地使用权出让合同
9、和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件； （2）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； （3）主管税务机关要求提供的其他资料。,限价房和危改房,经济适用房、限价房 和危改房收入核算要求,一般商品房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，分别计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。对经济适用房、限价房和危改房项目配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按3%计税毛利率执行。,出租未完工产品（预租收入）： 交付（承租人）使用之日。出租完工产品： 合同
10、约定的应付租金之日。 其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第9条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。（国税函【2010】79号）,租金收入的确定（第十条）,为便于计税开发成本的结算，应分别计税成本对象进行销售收入的明细分类核算,（四）开发产品销售收入核算要求,（一）成本、费用的核算与扣除要求 （二）税前扣除项目 （三）已销开发产品的计税成本的扣除 （四）维修费用的扣除 （五）维修基金的扣除 （六）配套实施的处理 （七）银行按揭保证金的扣除 （八）销售佣金（手续费）的扣除 （九）利息支出的处理
11、（十）资产损失的扣除 （十一）折旧费用的扣除 （十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除 ,四、成本、费用的税务处理,正确区分两组概念（第11条） ：期间费用与开发产品计税成本已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本,（一）成本、费用核算与扣除要求,（1）期间费用； （2）已销开发产品计税成本； （3）营业税金及附加、土地增值税。营业税金及附加、土地增值税：销售完工和未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税均可在企业所得税前扣除。,（二）税前扣除项目（第12条）,计算公式:已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总
12、可售面积,（三）已销开发产品计税成本的扣除,维修对象： 1、未售的完工开发产品； 2、已售的开发产品（含共用部位、共用设施设备），（限制条件：法律或合同规定应承担维修职责维而发生的修费用） 维修形式：维护、保养、修理等 扣除金额：实际发生部分，据实扣除。,（四）维修费用的扣除,对已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。,（五）维修基金的扣除,理解上可区分为三类：公共配套设施、一般配套设施、其他配套设施。 （1）公共配套设施 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共
13、配套设施支出。（国税发200931号第27条） 税收待遇：不单独作为计税成本对象。,（六）配套设施的处理,（2）一般配套设施 如会所、物业管理场所、电站等配套设施（第十七条）A.应单独核算其成本（自用按建造固定资产除外）符合下列条件之一条件：营利性产权归企业所有未明确产权归属无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位应视同销售B. 视为公共配套设施处理，符合下列条件之一：非营利性且产权属于全体业主无偿赠与地方政府、公用事业单位,（3）其他配套设施如邮电通讯、学校、医疗设施等（第18条） 应作为计税成本对象单独核算成本。合资建设完工后有偿移交的处理：经济补偿-建造成本调整当期应纳税所得额,为购
14、买方的按揭贷款提供担保而支付的保证金，不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。理解：1、或有事项，预计负债，不得扣除2、相关性原则,（七）银行按揭保证金的扣除（第19条）,境外佣金支出： 委托境外机构销售的佣金或手续费，在委托销售收入10%内据实扣除。境内佣金支出： 应符合财税200929号文件的规定： 支付对象：合法经营资格的中介机构或个人 扣除限额：所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%。,（八）销售佣金（手续费）的扣除（第20条）,扣除范围：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用 核算要求：按企业会计准则的规定进行归集和分配完工
15、前计入开发成本；完工后计入期间费用； 扣除标准：分别金融企业、非金融企业借款处理金融企业借款按借款合同规定的利息支出扣除；由企业集团或其成员企业统一借款，集团内部其他成员企业分配使用，符合条件的利息支出准予扣除条件：能出具从金融机构取得借款的证明文件；无利率差。,（九）利息支出的处理（第21条）,非金融企业（含自然人）借款，按金融企业同期同类贷款利率计算部分：1、借贷业务应真实、合法、有效，且不具有非法集资目的或其他违法行为；2、判别企业与借款人是否存在关联关系；3、存在关联关系的，按财税【2008】121号文件确定利息扣除金额；4、非关联关系的，按不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分
16、；5、金融企业同期同类贷款利率的掌握：参照本企业年度内向商业银行贷款的同期同类利率确定；如本企业年度内没有可参照的贷款利率，按当年人民银行同期同类贷款的基准利率确定。,利息扣除凭证： 金融企业借款：金融企业结息凭证；适用集团统一银行借款的:从金融机构取得借款的证明文件；地税部门提供的利息发票（通用发票）； 非金融企业（含自然人）借款：地税部门提供的利息发票（通用发票）借款合同资金入帐证明 国税函2009777号文明确了向自然人借款的税务处理,房地产开发企业特有的财产损失项目： （1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失 （2）开发产品整体报废或毁损的净损失“整体”：以成本对象为计量单位管理上应履行审批手续 依据：国税发【2009】 88号 扣除项目：作为非货币性资产损失 审批机关：有权税务机关（按金额大小确定）,（十）资产损失的扣除（第22、23条）,可扣除折旧实际使用累计超过12个月 不得扣除折旧实际使用累计未超过12个月又销售,（十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第24条）,
