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1、拿地的模式,拿地的模式拿地方式评述一际汐招、拍、最规范的指地方式:出让土地一方为国家,没有任何挂税费,指地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。问题1:土地闹置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】31号)问题2:契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号(一级开发情况下出现的问题)问题3:考虑拿地的主体问题;例如,签订土地转让框架设议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项丁公司,否则,水地再转让到顽吕公司;税收问题很严重问题4:逐还的土地出让金问题。财税【2009】151号财税【2009】87号文件。例如,标公司5亿
2、元拍下了土地政府又返还了2亿元土地出让金。思考:如果是直接减免的土地出让金昼?是否需要计入应纳税所得额?问题5:以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地,实际上支付的修路款尬是去的土地的对价,因此可以进入成本。类似的,企业所得税认为也应该照正办理。(和税局沟通)2|不是招、拍挂,创造招拍、挂操纵政府例如:标国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用i地后,准备将地转让给某开发企业。第一步,国家将土地收傅,支付给开发企业补偿费,营业税(国税发1993149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件不征税,土地增值税(条例和财税【200
3、6】21号文件,不征税,企业所得税国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税律遇)第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。奉三步,卯乐详国有仁业要房子,不耐地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后将企业股权留给国有企业来完成。总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。购买转让土地(项目买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税第三,土地增值税,第四,涉及法
4、律问题,第五,实质重于形式(国税函【2007】645号)。注意问题:(一】娅地营业税的差额征收.1、差额征收营业税(财税【2003】16号2、如果是招拍挂拿下的土地,卖地时是否允许营业税差额征收?(国税函【2005】83号,但鄄分省明碧表示不允许,例如:大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号3、如果是购入烂尾楼,装修后销售,是否允许加计扣除?(二)穹地的土地增值祸1、如果是宇接卖地,土地增值税是否允许加计扣除?国税函【1995】110号文件,不允许加计扣除?2、生地变熟地的扣除项目国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件,允许扣除。3、卖在建项目的扣除项目
5、;4、不更名,实际十项目的税收问题(国税函【2007】645号)注意:营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。购买转|(三拆迁补偿费的税务处理让土地1、营业税:国税函发【1995】549号;2、土地增值税(项目闻税函【2010】220号;3企业所得税;4、个人所得税(财税【2005】45号;5、契税:财税【2005】45号(四变共同成本为直接成本。例如,上海树公司案例。1口桃“将目标公司的其他资产先清理掉,然后卖公司1008股权该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候,不考虚税负问题,结果酿成大问题。卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。(财税【2002
6、】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号买方:税负较重,风险较大。1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除,相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了(资本结构的一舫变化,其税收待遇不变。万科拿地多是股权横步、2、标的企业未来的税务检查风险。余如,该企业账上有3000万元白条。3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。(不能为目标企业的过去买单,例如:过去偷税)4、该企业的其他潜在负债。(例如:电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司)(一)境外卖股权。将使得企业所得税税率从258下降到10%,卖|所以如果预计到未来将转卖股权,持地之前就要建
7、立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。(二)将增值分段,创造境外嫔股权组合拳。1+在境外遮税港先建立全资子公司;2、将有地的子公司投资到境外子公司,该项投资可以实现一部分增值,井交纳企业所得税,但是税法规定可以递延10年。例如,计税基础1亿元,市场公允价值为5亿元,可以3亿元的评伙价值投资到境外的全资子公司,星不公允但实现增值较大,一舫能够接受。财税【2009159号文件第七条第三3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司,作价5亿元。该交易可以在境内完成,也可以在境外完成这部分增值按照10%交纳预提所得税税负比较:如果长期股权投资计税基础为1亿元,市场公允价格为5亿元。则第一步投资
8、的时候,可以按照3亿元投资,此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步,境外销售价格为5亿元,此阡增值额为2亿元,此时预提所得税税负为10%。6“设立spv贝勾买股权“大的地产企业经常运用,但是在国税函【2009】698号文件颂布以后,收到了一些限制。(一股权架构设计:1、在维尔京群岛设立控股公司;2在香港设立二级控股公司;3、香港的公司全资控股大陆有地一方、(二)操作模式:1、维尔京群岛转让香港股权,价款在境外支付。2、理论上,中国大陆没有征税权。(三)反避税:1、国税函【2009】698号文件,可以券穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话,由于此类转让非常隐蔽,税务当局很难知道消息。2
9、、枢摇中淦设定,如林不动产占到目标殴双50%,中国大陆有征税权。第二说定书确定,这里的50%是在36个月之内,曾经达到过508。疑问:维尔京群岛转让股权,是否会被SAT认定为话用中港税收协定的不动产条款?墨呈四冬茆园赔邗艾“邑渡洲任泊口叶料创训加工情况描述:甲公司准备购买乙公司的土地,乙公司先将其他资产清理掉,只有一块土地。操作模式:1、甲公司直接将乙公司吸收合并;(财税【2009】59、财税【199548号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号)2、12个月后,乙公司股东将殴权转售给甲公司原有股东。焯评:企业合并法律程序比较复杂,但是在几乎雾税负的情况下将土地拿到手如果能够操作成功,税收利益很大。有地一方投资到地产公司,然后卖股权情况表述:有地一方将土地投资到房地产公司,然后将所持有的股权变现。1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税(财税【2002】191号文件。)2、投资到地产公司,自2006年3月2日以来,需要交纳土地增值税。(如果是非地产公司更好)3、投资行为,需要交纳企业所得税。总结:节省税负有限,只省路了营业税好处是沈资的滨价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说,是比较好的方式,综合税负来相上游少缴了营业税,而下游税负没有提高。以上适用企业资产很多,无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。
