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1、项目解析,城市远景规划与项目占位属性分析,结合服饰批发市场的产品价值挖掘,市场分析,居民服饰消费特征和趋势专项调研,城市商业板块划分和商圈特征分析,远景发展规划和商业发展趋势判断,经营商户采购渠道和市场需求分析,现有的服装批发市场个案专项分析,SWOT分析,项目综合定位,目标商户定位,经营档次定位,功能布局和商户组合,项目租金定位,项目市场定位,策划总纲,项目与现有市场利弊权衡,目标商户定位,经营档次定位,功能布局和商户组合,项目租金定位,项目市场定位,项目综合定位,推广策略,形象策略,商户策略,搜客路径,商户组合策略,项目招商总控图,各节点招商执行,交通组织规划,项目租赁分析,商铺租金定位,
2、前期免租条款,展示策略,经营收益分析,角落空间使用,商铺分割建议,公共配套规划,市场分析宁波社会和经济发展情况解读,宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和工业基地，也是浙江省经济中心。自从宁波开埠以来，工商业一直是宁波的一大名片。作为全国四大商帮之一的宁波帮享誉全球。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的区域之一。2010年宁波市实现GDP5125.8亿元，按可比价格计算，同比增长12.4%。其中，第一产业实现增加值218.4亿元，第二产业实现增加值2848.2亿元，第三产业实现增加值2059.2亿元。三次产业结构之比为：4.2：55.6：40.2城
3、乡居民收入差距进一步缩小。市区居民人均可支配收入30166元，比上年增长10.2%；农村居民人均纯收入14261元，增长12.8%。市区居民人均消费性支出19420元，增长6.7%，农村居民人均生活消费支出9794元，增长0.1%。在固定资产投资方面，2010年宁波市完成全社会固定资产投资2206亿元，同比增长10.1%。房地产开发投资成为拉动投资的主力军，地产开发投资完成557.3亿元，增长48.8%。商品房销售面积686.2万平方米，下降15.8%。商品房销售额773.8亿元，增长5.6%。待售面积142.2万平方米，下降1.7%。宁波市房地产开发投资的增幅在全省十一个地市中居第二位，比全
4、省平均高出14.4个百分点，比杭州市高出13.1个百分点。,宁波社会和经济发展概况：,宁波市各项指标及数据同新城市发展评价标准对比,市场分析宁波社会和经济发展情况解读,宁波城市大型集中商业发展历程,发展历程（2000年或更早2010年）,发展历程：各个发展阶段的分析,市场分析城市集中商业发展历程,重大事件对商业板块的影响：,市场分析重大事件对商业板块的影响,在21世纪的头十年，也是宁波商业楼市的黄金十年，宁波老三区即海曙、江东、江北和鄞州中心区为主要商业地产发展区域，而随着这四区土地供应日趋紧张，城西、镇海、北仑强势发展，新生板块将成为未来居住、商业发展的重点区域。,宁波商业地产板块发展趋势：
5、,2011年北仑和镇海、城西这三个板块的商住楼面总供应量达到了253万平方米，2011年住宅市场新增供应量集中于北仑、镇海、城西三大主力板块；而宁波市四区的供应量为188万平方米，这在宁波的历史上是十分罕见的。北仑和镇海这两个传统意义上的“宁波周边地区”将在2011年反客为主，成为宁波2011年商住市场的“主力军”。2011年城西的供应量也是达到了63.92万方这一历史新高。2010年城西板块在万科金色城市和恒威君园和庄热销的带动下已经产生了量价齐涨的效应。在这一地区的集士港这里目前就已经有10个左右的项目，已经成为宁波全新的商住热点区域。,市场分析城市商业地产板块发展趋势,市场分析当前城市商
6、业板块发展图解,宁波商业板块特征和商业楼市发展密切相关，形成了一核多星的发展格局： 主城区：三江板块、江东板块、鄞州板块、海曙老城板块、江北板块、城西板块； 主城外区：镇海老城板块、镇海新城板块、北仑板块、北仑临港板块。,城西商业板块,镇海老城板块,北仑临港板块,三江商业板块,北仑商业板块,镇海新城板块,江东商业板块,海曙老城板块,江北商业板块,鄞州商业板块,发展方向,市场分析宁波现有商圈分布图解,宁波现有商圈分布格局,宁波现有商业格局的分布基本呈中心一核向外辐射的状态。目前唯一的全市型商圈是位于城市正中心的三江口商业区，主要由海曙的天一广场、城隍庙、江北的老外滩和江东的多条商业长街组成。其他
7、的区域型商业区和特色商业街区有鼓楼商区、家乐福天伦商区、宁穿路家私商业区、开明街、鼓楼步行街、城隍庙、日湖婚庆广场、老外滩、镇明路、箕漕街和惊驾路共9个，基本处在三江口商业区的3公里范围内。2007年以后，万达广场逐渐聚集人气，成为继三江口之后，最有潜力成为下一个全市级商圈的商业区。,3KM,宁波中心城区分区发展思路,市场分析宁波城区分区发展思路图解,“中提升”,在“十一五”时期市委、市政府所确定的“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域发展战略中，“中提升”被视作核心这是宁波能否成为区域中心城市的关键，也是推动“北联”和“南统筹”战略的重要动力。 “中提升”要提升什么 ？ 一、城市功能 ：包括枢
8、纽功能、经济功能、文化功能、创新功能、生态功能等 。,提升枢纽功能，主要是提升中心城区的交通集疏运能力，包括海港、航空港、信息港和完善的交替体系建设。 经济功能的提升，一方面依赖于传统制造业的产业升级，另一方面则要发展现代服务业，包括国际贸易、国际物流、金融保险、会展业、休闲旅游业、文化艺术业、楼宇经济等等。 提升文化功能，主要是通过进一步发掘城市的历史文化遗存等方式，提高城市的文化品位，营造城市的文化特色。 提升创新功能，主要是发展科技和教育水平。 提升生态功能，即是进一步加强生态环境保护。,市场分析结合项目区位城市规划解读,市场分析结合项目区位城市规划解读,“地铁规划建设”,地铁1号线：为
9、东西向的基本骨干线，由主线和东延伸线组成。线路西起高桥镇，贯穿三江片，东至北仑区，连接了城市西部的工业园区，通过高桥地区、汽车西站、大卿桥、西门口居住区，天一广场、三江口商业中心，东部新城中心区、北仑中心区等大型客流集散点，主要解决东西向城市商业发展轴客流的交通需求。,6号线,4号线,地铁4号线：自慈城北起，沿甬余路南向东，经铁路慈城站，线路转向南，穿过慈城新城，至慈城新城南向东转入原北外环路。线路沿北外环路向东，经江北工业区，跨过机场路、丽园路，至庄桥货站转向南，沿铁路东侧南行，穿过姚江，进入双东路。线路沿翠柏路、苍松路向南至火车南站，东转进入长春路，穿奉化江，沿兴宁路向东行，过儿童乐园，至
10、沧海路南延伸段向南转，过宁波东站、潘火，至鄞县大道，线路转向东，经下应，至规划高速路向南转，沿高速路东侧南行，过东钱湖镇、云龙镇，止于东钱湖南。,地铁6号线：由主线和机场北区支线组成。主线由集士港中心区规划主干路高架向东，跨沪杭甬高速，沿规划道路路中隔离带高架敷设至徐家漕，之后继续向东高架延伸，跨过机场路沿通途路路中一直向东高架延伸，过世纪大道后，高架沿现状河道向东北方向转入江南公路，过东外环路至小港和2号线交汇，其间线路局部落地。,本案,市场分析结合项目区位城市规划解读,“地铁建设新闻咨询”,宁波网 2011年5月26日新闻摘要,5月25日，调整后的宁波市轨道交通规划与建设领导小组召开了第一
11、次全体会议，由市长刘奇担任组长。记者从会上获悉，轨道交通第一轮建设正在热火朝天地进行中，第二轮建设规划已提上议事日程。 宁波市轨道交通初步分两轮规划进行建设。第一轮规划建设的周期是2008年到2015年，将先后建成1号线全线、2号线一期工程，其中，1号线一期工程和2号线一期工程分别计划2014年6月、2015年12月竣工并投入通车试运营。 第二轮建设规划年限为2013年到2020年。据介绍，第二轮建设完成后，我市轨道交通将形成“四线一环”的网络格局，到2020年基本建成中心城区轨道交通网络，最大化发挥轨道交通在缓解城市交通拥堵方面的作用。 常务副市长王勇表示，现有三个目标是明确的。第一个目标是
12、到2015年，1号线一期工程和2号线一期工程要完工，宁波的轨道交通要形成“十字”骨架；第二个目标是到2020年，到余姚慈溪的余慈线和到南部三县市的南三县市线要启动；第三个目标是到2020年，1万平方公里以内的轨道交通线网要基本成形。 据了解，结合城市发展总体规划，轨道交通第二轮建设规划尚待修改，市轨道交通工程建设指挥部正在对此作修改和完善，在征求各县（市）区和市级有关部门意见，报市政府常务会议通过后，将在年内上报国家发改委等待批复。,市场分析结合项目区位城市规划解读,“机场快速干道建设”,本案,机场快速干道：北起中山西路北侧，南至鄞州大道南侧，连接机场路、34省道立交，全长7.92公里。加上机
13、场快速干道南北延伸段，总长约10.3公里。宁波首条城市高架快速路，计划限速80公里，地面计划限速60公里。按这个速度，从通途路互通立交出发，开到栎社机场，仅需10分钟。,机场快速干道,“五路四桥工程建设 ”,五路四桥的建设，从根本上拓展了城市框架，成为“十一五”期间宁波“中提升”项目中的瞩目亮点。 五路：通途路西段（新芝路机场路）、惊驾路城庄路（分为世纪大道桑田路段、曙光路通途路段、环城北路北外环路段等三段）、机场路北延（环城北路江北大道）、南外环路东延（东外环路世纪大道）、东外环路（南外环路北外环路） 一、使现有的城市框架更为完整 五路四桥中的东外环路和南外环路的建成与现有的机场路和环城南路
14、一起完善了宁波东西南北四个方向的城市框架，实现了交通类型、交通途径的完全重组，更加明晰城市外围与内部的交通功能，极大拓展城市交通框架 。 二、加强了市内各区域的联系 机场路延伸段、青林湾大桥、城庄路和湾头大桥的建成，承担了宁波市区西北部江北的联系以及海曙及江北内部湾头、洪塘、庄桥乃至慈城等“中提升”功能区块与老城交通的联系功能，大大减轻了江北大桥与华辰大桥的交通压力，使城市西北部交通状况得到了极大舒展。三、打通了与外界的交通节点 在宁波与外界的交通联系上，五路四桥也有它自己的贡献。自从杭州湾跨海大桥建设以来，五路四桥中的机场路北外环立交及青林湾大桥成了连接市区通往跨海大桥的交通节点。同时，明州
15、大桥是舟山登陆宁波城区的主要通道，东外环南外环立交则是象山进入宁波中心城区的必经之路。,市场分析结合项目区位城市规划解读,市场分析宁波服装产业描述,宁波是中国著名的男装之都，目前拥有各类服装企业3000多家，其中年销售收入上千万元的企业有180多家，产品涉及西服、衬衫、女装、西裤、休闲装、职业装、童装、内衣、皮草等系列，年产服装近15亿件，占全国12%左右。宁波服装业兴起的“品牌运动”，直接推动宁波成为“品牌之城”。目前宁波服装业已拥有雅戈尔、杉杉、罗蒙、唐狮等四大中国驰名商标，太平鸟、洛兹、培罗成等15个中国名牌产品，形成了国内少见的服装名牌群星辉映的局面。宁波已经形成从鄞州的东钱湖镇至石契
16、镇和鄞县大道一线和石契至奉化江口镇的呈“L”形走向的15公里的“服装走廊”，集聚了一批具有相当企业规模和品牌效应的服装知名企业，这些企业占宁波服装总产量的60%以上，宁波初步形成了以西服、衬衫生产为龙头、集针织服装、羊毛羊绒服装、童装、皮革服装、休闲装等配套性发展的庞大产业集群，在强大的制造能力基础上还发展了服装设计、服装教育、纺织面料、服装展览、服装销售等产业环节。服装业已成为宁波的支柱产业。,宁波服装产业,市场分析宁波服装产业描述,宁波服装产业集群发展中的主要问题,完成了数量、数度型高速增长后，宁波服装产为在其发展的过程中也暴露出一些问题，如产业结构比较单一，服装文化氛围尚不浓厚，国内与国际竞争力需进一步扩大，这些问题从宁波、杭州、温州三地服装产业对比中窥见一斑，同时，宁波服装产业集群发展的过程中还存在以下深层次问题：,
