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1、二郎商业步行街二期,定位策划报告,1,前 言,首先非常感谢渝高（集团）科技产业股份有限公司对我司充分的信任而给予了本次提案的机会。我司从2004年开始进行商业地产全程营销代理，先后成功操作地王广场、中新城上城、世贸中心等多个商业地产项目，在不断的实践、总结再实践过程中，我们形成了自己的策略模式，组建了专业的招商团队，积累了大量商业客户资源。针对本案，前期，我们通过对重庆主城主要商业街的摸底调研，对二郎地区商业的重点调查，结合本案自身情况，编制了本方案。方案共分为三个章节，从我们对项目的理解，对项目的定位分析，对项目的设计建议、功能划分，到收益分析，进行了详细的介绍。总之，我们有信心把“二郎商业
2、步行街二期”策划工作做好；我们有决心把“二郎商业步行街二期”打造成二郎商业中心。希望与贵司合作，共创辉煌！,2,报告整体思路,一、市场分析篇,二、项目定位篇,三、产品建议篇,四、业态建议篇,区域定位,本项目所在区域二郎新城，位于九龙坡区区域副中心；是重庆市政府着力打造的西部中央居住区（CLD），重庆西部未来的新牌坊。未来本区域居住人口将快速增长，同时商业需求也会成倍增长。,4,区域人口：项目所辐射半径3公里范围内，人口主要聚集区域为彩云湖住宅区、兰花小区和老顶坡汽配城。辐射常住人口约20万（在建楼盘交房后统计），流动人口5万。人口无明显年龄特征。除兰花小区外，其余楼盘均为外来人员购买，新来人员
3、消费档次均较高。 消费水平：老顶坡汽配市场片区人口收入略高于整体收入水平，其他片区收入状况与主城无明显差异。因此在消费习惯，消费水平和消费能力方面，与主城其他区域没有区别。,区域内居住人群分析,5,项目周边现有商业大致31万方左右，商业业态组成单一，除巴国城外都以社区配套商业为主。项目周边商业分布相对零散，各商业之间均无联动关系。由此可以看出本区域的商业处于发展初期，暂时还未形成商圈，无法支撑大型卖场、百货等大体量随机性消费商业存在。,项目周边商业现状,6, 以“街”为媒介，自然形成的商业集群。 受到沙坪坝、杨家坪两大商圈的覆盖。 区域内商业产品档次不高，以大众消费为主。 区域内无真正意义的商
4、业聚集地（商业中心）。 休闲、娱乐等业态发展较缓慢。 缺乏商务餐饮等高端形象消费。,大型综合性领航商务、休闲、购物商业缺失！,市场空白点！,项目周边商业特征,7,本区域商业目前处于初期发展阶段，暂时还没有形成新的商圈，但未来随着本区域新建楼盘人口的充分入住，区域内空白业态的需求将逐渐增强。再加上区域内即将新推出近27万方商业的带动，都预示着本区域商业将进入快速发展阶段。未来（510）年，本中心居住区将有逐渐形成新商圈的趋势。,项目周边将建商业：,区域商业发展走势,8,本项目所属区域同时处在杨家坪商圈和沙坪坝商圈的辐射范围内。,本项目所属区域同时处在两大成熟商圈辐射范围内,项目商业必须寻求差异化
5、发展。,不在成熟商圈的大体量商业该如何定位发展？,区域与成熟商圈的关系,9,我司通过对该区域内200份调研数据的采样分析，总结出区域内消费者对百货、大型超市、美食广场需求最为迫切。其中大型超市需求占总比的20%；其次为美食广场占总比的19%；百货商场位列第三，占总比的17%。其中餐饮、休闲、娱乐占总比的63%。 从上表可以看出，本区域商业发展已经滞后，现有商业已经无法满足消费者的需求。,消费者商业需求调研,10,我司认为：本项目应该着力打造为以目的性消费为主，商务、休闲餐饮娱乐为辅的综合性商业。,本项目不属于核心商圈，无法支撑大型随机性消费业态。,本区域商业市场缺乏大型综合性领航商务、休闲、购
6、物商业。,目的性消费为主，商务、休闲餐饮娱乐为辅的综合性商业。,消费者需求。,商业总结,本项目现状： 项目不在成熟商圈 区域内消费人群现阶段有限 被其他成熟商圈严重辐射,11,目前二郎科技新城区写字楼市场除渝高集团开发的智博中心外，再无其他写字楼供应。,空白！,高品质写字楼市场,区域写字楼市场分析,12,二郎科技新城区内公寓市场仅在在前几年推出过两个项目，分别是渝高城市日记和金科五百间。两个项目的销售情况都非常好，其中，金科五百间项目在当时是高价快销的形式销售的，说明二郎片区对公寓的需求还是很有市场的。而近两年来二郎科技新城区内公寓产品的推出还属空白，说明本项目公寓式写字楼产品是非常具有可操作
7、性。,空白！,目前重庆市的公寓市场销售异常火爆，因为公寓产品属于商业产业，不受房产税的影响，受到广大投资者的追捧。对开发商而言销售公寓资金回笼快，可以减轻开发压力。我司建议开发商开发公寓式写字楼产品。,区域公寓市场分析,13,区域五星级酒店市场分析,以上良好的条件都在预示着在本区域内修筑五星级酒店是非常具有发展空间的。,本项目所在区域无五星级酒店； 沙坪坝区、大渡口区无五星级酒店； 陈家坪汽车站将搬迁到本区域附近； 本区域附近正在修建的重庆西站（火车站），预计于2012年建设完工； 本项目周边有国家电网公司、公安局、检察院、法院等一系列的大型政府机构。 本项目离建桥工业园区和九龙园区等大型企业
8、都非常近。,14,地段 在酒店修建之前就可以与知名酒店管理公司联系，对酒店进行定制。（本项目可以利用酒店的知名度进行宣传造势，从而提升本项目自身的知名度。） 运营商的政府关系是否到位，客户渠道是否广泛。 五星级酒店的标准物业要求。,五星级酒店自身市场分析,五星级酒店的发展条件,15,本项目五星级酒店可行性分析,区域有市场,本项目打造五星级酒店既有区域高端商务消费者支持，又有五星级酒店品牌影响力吸引高端商务消费人群，再加上本项目开发商与政府部门关系良好，客户渠道资源广泛。,品牌有支撑,客户有渠道,本项目打造五星级酒店将是充分可行的。,16,二郎未来发展不可限量 目前城市配套有所缺失,通过对二郎新
9、城（高新区）片区定位及现状的分析，我们总结出：,17,区域形象缺失：任何一个区域中心都应有自己的地标，目前，二郎片区无一座地标性建筑物能代表二郎片区的区域形象。 商业缺失：二郎片区现商业凌乱，商业档次较低，急需一个“领导者”。 商务缺失：随着二郎片区（高新区）入驻企业的不断增多，写字楼、酒店、公寓等商务需求将不断增大，区域现无法满足这一需求。,我司认为：目前二郎新城片区急切需要一个地标性商业综合体。,二郎片区缺失,18,报告整体思路,一、市场分析篇,二、项目定位篇,三、产品建议篇,四、业态建议篇,19,（一）、用地规划要求,总规划建筑面积：201190平方米,（二）、区域位置,重庆城市副中心，
10、二郎新城核心地段，毗邻区域内主要干道周边居住人群密集。,项目自身情况分析,20,通过对二郎新城片区和本项目自身的分析我们得出以下结论：,根据区域商业市场的空白点分析，以及本项目自身商业优势分析，我司认为本项目商业体量以及地理位置都是本区域地标性大型中高端商业综合体的完美承载。,项目定位思考,21,什么定位才最符合本项目？怎样才能带来地区价值提升和企业形象的树立？怎样的定位才能拔高项目形象，从而实现项目价值最大化？怎样的定位才能既包含我们的亮点酒店，更不会遗忘我们的重点商业？,项目定位思考,22,形象定位：新时代的区域坐标价值新高地,功能定位：二郎新城（高新区）核心HOPSCA,产品定位：五星级
11、酒店+写字楼+公寓+商业,项目整体定位,23,打造二郎新城首个体验式Street Mall（中央休憩式商业街区）,根据对项目地理位置、区域消费习惯、商业体量、商业现状等方面分析本项目后，我司认为在打造本项目时既要寻求与二郎步行街一期形成差异化，又要具有吸引人气和满足本项目对二郎片区商业价值提升的效果。我们认为应该将“二郎商业步行街二期”打造成为一个目的性消费为主+餐饮休闲娱乐商务为辅的商业集群。,项目商业定位,24,Street Mall,Street Mall即街Mall，意为“中央休憩式商业街区”，属于一种复合型商业业态，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shopping mal
12、l之后在商业流通领域兴起的最新业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式休闲服务。,在这里，消费、娱乐和休闲不可分割地连在了一起。同时，Street Mall是区域文化的缩影，将成为非正式社交的场所、传统集市的继承者、年轻人社交的场所、老人们消磨时间的去处和孩子们的游乐中心。对于大都会的居民来说，到Street Mall购物早已成为日常生活所必需的仪式。,商业形象定位,25,Street Mall案例：,北京世贸天街,北京神火庙商业中心,
13、美国纽约的第五大道、英国伦敦的牛津街、澳大利亚墨尔本的柏克商业中心、上海新天地、广州北京路等都是Street Mall的典型代表,商业案例分析,26,商业街：二郎新城（高新区）辐射范围1.5公里内消费者。,五星级酒店：重庆西部地区高端商务消费者。,公寓：周边区县富有者，对重庆发展潜力看好者，专业投资者。,写字楼：周边高科技产业企业,客群定位,27,报告整体思路,一、市场分析篇,二、项目定位篇,三、产品建议篇,四、业态建议篇,28,裙楼部分规划建议,方案一：开放式商业（一个大体量+一个小体量）,方案二：开放式商业（一个大体量+多个独栋物业）,产品功能规划建议,裙楼部分的两个设计都是遵循其中一个大
14、体量物业可以容纳一个大型综合商业的构想； 本项目二期与本项目一期在建筑形态是保持相似。,裙楼部分规划原则,29,方案一规划设计原因： 将两座塔楼规划在项目后端为的是让项目能够形成一个大型的商业整体，如果将两座塔楼规划在项目临街面，那么项目商业的内街将会形成较多的柱子，从而使商业项目不通透； 广场的设计是为了聚集人气以及和一期商业形成互动关系。,产品功能规划建议,30,方案一规划设计构想： 物业既能满足大型的综合百货进驻，又能满足其他各种零散型商业进驻。 两栋物业可以相连，顶棚可以用玻璃等材料加盖，形成既开放，又密闭的商业空间。 消费者逛街时人流可以形成回流，减少消费者流失。,产品功能规划建议,
15、31,上海港汇广场和重庆北城天街共同的特点是两个项目都有一个很大的内街，同时两个项目的内街都是用玻璃等材质加盖的顶层，让项目既密闭，又开放。,产品功能规划建议,上海港汇广场,方案一：开放式商业（一个大体量+一个小体量）案例,重庆北城天街,32,产品功能规划建议,形象展示面,酒店车行回廊,方案一规划设计原因： 多座独栋设计可以使项目尽量多的增加临街面； 开发式的购物空间既与一期商业形成呼应，又能增加项目的通透性。,33,产品功能规划建议,方案二规划设计构想： 物业既能满足大型的综合百货进驻，又能满足其他各种零散型商业进驻； 商业的临街面增加，提高项目租金收益； 各个建筑特色各不相同，让消费者觉得
16、新颖。,34,上海保利广场和上海大宁广场的共同优点都在于设计上采用独栋商业的形式，让商业保持足够的开放和个性，从而吸引消费者的眼球。,产品功能规划建议,上海保利广场,上海大宁广场,方案二：开放式商业（一个大体量+一个小体量）案例,35,塔楼部分规划建议,方案一：两座相同层高和外立面的超高层建筑,方案二：两座建筑，酒店+超高层写字楼，高层公寓,产品功能规划建议,36,方案一：两座相同高度的超高层,产品功能规划建议,37,方案A：双塔同高 塔楼部分建筑指标为酒店+写字楼43200，精品公寓43200。,案例：长江国际、喜来登国际金融中心,长江国际和喜来登都是非常具有昭示性和地标性的建筑，其对称的两座塔楼大气而宏伟，让项目首先在气势上已经占据优势。隐晦的为项目宣传造势。,产品功能规划建议,38,方案二：一座高层、一座超高层,产品功能规划建议,方案B：一高一矮A塔楼建筑面积为34800，高29层；B塔楼建筑面积为：51600，高43层。,
