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1、北京绿洲家园项目前期提报,北京振海房地产开发公司股权及 北京中基、北京中加公司所持债权 捆绑转让项目,项目来源,项目来源：北京东城区政府大项目办有关人员的介绍项目交易背景信息：由海南产权交易所（)正式披露项目文字资料来源：由北京振海房地产开发公司提供,项目历史渊源,项目缘起：违法占地,1992年，北京市“城镇规划建设领导小组”向北京市黄超、张百发、陈希同市长提出关于以开发形式建设新农村试点的请示，共计5个试点村庄，其中包含朝阳区老君堂村，674户1990人。 1992、10、19，老君堂村项目获得北京市政府同意实施的正式批复。 1996年，十八里店乡政府决定利用老君堂村新农村住宅用地150亩，
2、建5.5万平米周转房。经朝阳区规划局批准：建一层周转房93栋，总建面33323平米，限期使用2年。 该项目实际上是由北京市住宅建设安装总公司与老君堂村联合开发建设，在其开发过程中，擅自将一层93栋周转房，改建成2-3层90栋住宅。,项目转正: 处罚/补办征地/立项,1997年，北京市人民政府发文，批转市房地局等部门处理违法用地问题。（京政发【1997】12号） 朝阳区房地局与1999年5月对该项目的开发建设方：北京市住宅建设安装总公司的违法占地行为进行了行政处罚，处罚金42.5万。北京市住宅建设安装总公司按期缴纳了罚金。 1999年6月，北京市计委、北京市城乡建设委联合发文，关于非农建设违法用
3、地房地产开发项目补办立项（第三批）（京计基字【1999】第0668号），该项目获得立项批复。 2001年4月，北京市人民政府发文（京政地【2000】第139号），同意北京市住宅建设安装总公司征用对已罚款处理的老君堂村非耕地9.7公顷（145.5亩，其中代征绿化用地18亩）。并按照国家规定缴纳相关费税，办理土地有偿使用。,项目历史渊源,项目变迁：易主/联建/再易主,2000年4月，经北京市计委、北京市建委同意，北京市住宅建设安装总公司将该项目转让给北京振海房地产开发公司，项目易主。 2001年9月，朝阳区规划局对该项目的受让方北京振海房地产开发公司处以违法建设的行政处罚，处罚金301万，并由受让
4、方承若：保证承担该项目违法占地及违法建设所遗留下来的问题和责任。 2002年7月，北京振海房地产开发公司与北京中基投资公司签订了联建协议、共同开发。 2003-2009年，北京振海房地产开发公司取得了“绿洲家园一期”的“四证”，并完成了一期项目。 2009年11月北京振海房地产开发公司再次与北京中基投资公司签订协议，将北京振海房地产公司的100%的股份转让给北京中基投资公司，至此项目再次易主。,项目发展,2009年11月，北京中基投资公司成为绿洲家园项目实际控制人后，重新与北京市国土资源和房屋管理局签订了国有土地使用权出让合同，其中宗地面积90034.44（135亩），建筑面积57594.44
5、平米。并于2012年3月取得国有土地使用证。 2013年2月，北京中基投资公司向北京市规委提出绿洲家园房屋危旧，需重新开发建设，并获得北京市规委关于中心城区控规动态维护工作的会议纪要批复：该项目可配建部分保障房和一所幼儿园，拟同意该居住用地容积率2.2。请建设单位商北京市住房城乡建设部门落实配建保障性住房。,项目基本情况,地理位置： 1、详见右边 地图示意。用地范围： 1、详见右边 卫星地图示意范围。 2、项目四至：占地面积 1、,项目基本情况,周边环境： 1、典型城乡结合部，项目周边脏、乱、差 2、自然环境一般市政配套： 1、城市市政、教育、文化配套缺乏 2、环境配套：海棠公园 3、生活配套
6、：菜市场、小超市、小餐厅道路交通： 1、公交：378、620、621、638 2、地铁：暂无最近的地铁站是7号垡头站 3、道路状况一般，停车无序,项目基本情况,项目名称 绿洲家园 土地面积：99897.89平米（150亩） 开发建设：84栋住宅（二至三层） 住宅总建面：合计71250.69平米销售情况 未销售 34栋 共计30005.84平米 已销售 50栋 推算41244.85平米现状建筑证照办理情况 土地证 已办理 证号：京朝国用【2004出】第0189号京朝国用【2012出】第00050号 房产证 未知办理与否,项目基本情况,项目土地,该项目土地分为两块，分别经过协议出让后，取得国有土地
7、使用证 两个土地证载明的使用权面积合计99897.89平米，对应的住宅总建面66833.78平米 其中：对应59号-68号、75号、76号、81号住宅楼的土地（详见土地证附图示意）证号：京朝国用【2004出】第0189号使用权面积9863.67平米；对应其他68栋的土地（详该土地合同附图）证号：京朝国用【2012出】第00050号使用权面积90034.22平米,项目规划,2003年2005年，取得绿洲家园一期项目规划建设所有项目开发建设审批手续。包括： 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 补办绿洲家园一期工程年度建设计划2012年3月，取得了除绿洲家园一
8、期以外其他土地的国有土地使用证，使用权面积90023.22平米；2012年项目取得规委“会议纪要”但未正式取得规划意见书 ，北京市规委关于中心城控规动态维护工作的会议纪要载明：建设单位提出房屋危旧，需重新建设。经研究，该项目可配建部分保障房和一所幼儿园，容积率2.2,项目的目标公司,项目交易对手,项目交易条件,项目交易内涵,交易标的是捆绑“股权+债权”,其中股权包含 北京中基投资公司、黑龙江中盟集团公司分别持有的北京振海房地产开发公司55%、45%的股权；债权包括 北京中基投资公司持有的北京振海房地产开发公司债权1.49亿元 北京中加实业公司持有的北京振海房地产开发公司债权0.33亿元,交易所包含的项目资产,交易对应的项目资产 本项目84栋住宅中，未售出的34栋地上30023平米住宅及对应的土地，该土地面积包含在项目京朝国用【2012出】第00050号土地证中的90032平米中 项目用地规划、建设审批的文件、证照,项目评估,该项目现在北京产权交易所公开挂牌交易，法律手续完备。该项目隐含着有重新立项开发的可能性。该项目用地面积较大，有北京市规委的会议纪要载明的规划条件，开发规模合适。该项目地理位置较偏，周边基础设施配套较差，自然环境与社会环境一般，适合建设保障房项目。建议先行咨询北京市规委，确认是否能取得项目“规划意见书”、进而完成项目重新立项。同时摸底调查拆迁情况，预估成本。,
