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1、容积率等规划内容简介,2009 年 6 月 天津,一、基本概念,三、案例介绍,二、法律法规对修改规划提高容积率、改变用地性质的规定,一、基本概念,（一）容积率容积率是指在一定地块内总建筑面积与建筑用地面积比值容积率地块内总建筑面积建筑用地面积 容积率是量化土地开发强度的重要指标，在通常情况下，是指地上建筑面积的总和与建筑用地面积比值。目前各地对容积率的计算都有具体规定。例：在一个4000平方米建设用地内，容积率规定为2.5，4000 x 2.5 = 10000可建的建筑总面积10000平方米。,容积率的本质 在制定城市规划过程中确定容积率指标的根本目的，是为了控制一定区域内的人口密度和开发建设
2、强度。如何正确确定容积率指标 容积率指标的确定要依据城市总体规划确定的原则，根据建设用地区位、建设用地分类、建筑物使用功能、基础设施条件等因素提出。不能简单地说容积率高就是好，或容积率低就是好。容积率指标怎样在规划管理中发挥作用 在日常的建设工程规划管理中，管理人员需要依据一系列强制性指标和参考各项指导性指标，对建设工程设计方案进行审查。单一讲容积率没有太大意义。,容积率的制定过程 法定的城乡规划编制体系,城镇体系规划,全国城镇体系规划省域城镇体系规划,城市规划,镇规划,乡规划和村庄规划,总体规划及各专项规划、近期建设规划,详细规划,控制性详细规划,修建性详细规划,详细规划分控制性详细规划和修
3、建性详细规划 控制性详细规划主要内容： 确定规划地区各类用地的界线，提出建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求；确定各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；确定公共设施的位置、规模和布局；制定相应的土地使用与建筑管理细则。,举例 控制性详细规划,各地计算容积率规定举例 北京容积率指标计算规则（市规发2006851号）,1、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值
4、与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。2、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。,3、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米2.2米)时，不论层内
5、是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。4、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米22.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。5、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。,6、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算
6、；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。7、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行。8、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。,福建省容积率计算规则（闽建规200814号）,容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（
7、即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。,（二）用地性质,根据城市规划基本术语标准（GB/T50280-98），按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。 专项治理中主要是指将基础
8、设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地。,（三）利益驱动修改控制性详细规划的要求,在控规法定地位日益突显的同时，一些利益主体出于追求自身利润的最大化的目的，也越来越多地提出调整控规的要求。这些调整的核心通常都是提高土地使用强度和改变用地性质。 北京市2007年上半年控规动态维护修改完善内容的分析可以看出，控规变更的需求主要集中在调整用地性质和增加建筑高度、容积率方面，约占项目总数的86%。 重庆市从2005年至2007年9月，主城进行控规调整的件数为530件，调整用地范围111.72平方公里，调整的主要类型为用地性质和
9、用地指标的调整，大部分是将工业用地、公共设施用地、道路、绿地和市政设施用地等调整为居住用地，或对已规划的居住用地提高容积率指标，增加土地的开发强度。,二、法律法规对修改规划提高容积率、改变用地性质的规定,此次专项治理，很重要的一点就是依照法律法规和政策性文件规定进行检查。这就要求在工作中一方面要了解有关规定，另一方面要注意把握时间结点。 因为2008年1月1日后颁布实施了城乡规划法。而各地清理检查的重点是对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理，有时间跨度和适用法律的问题。,2008年1月1日前施行的法律法规 （一）中华人民共和国城市规划法（1990年
10、4月1日施行，至2008年1月1日废止） 涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容 第二十条 城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。 第二十一条 城市规划实行分级审批。城市详细规划由城市人民政府审批；编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。 第三十四条 任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定。 第三十五条 任何单位和个人不得占用
11、道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。,（二）中华人民共和国土地管理法（2004年8月 28日施行） 涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第二十二条 在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。,（三）中华人民共和国城市房地产管理
12、法（2007年8月30日施行） 涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,（四）风景名胜区条例（2006年12月1日施行） 涉及用地性质、容
13、积率和详细规划调整的内容第十五条 风景名胜区详细规划应当根据核心景区和其他景区的不同要求编制，确定基础设施、旅游设施、文化设施等建设项目的选址、布局与规模，并明确建设用地范围和规划设计条件。风景名胜区规划，应当符合风景名胜区总体规划。第二十二条 经批准的风景名胜区规划不得擅自修改。确需对风景名胜区总体规划中的风景名胜区范围、性质、保护目标、生态资源保护措施、重大建设项目布局、开发利用强度以及风景名胜区的功能结构、空间布局、游客容量进行修改的，应当报原审批机关批准；对其他内容进行修改的，应当报原审批机关备案。 风景名胜区详细规划确需修改的，应当报原审批机关批准。政府或者政府部门修改风景名胜区规划
14、对公民、法人或者其他组织造成财产损失的，应当依法给予补偿。,第二十七条 禁止违反风景名胜区规划，在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物；已经建设的，应当按照风景名胜区规划，逐步迁出。第二十八条 在风景名胜区内从事本条例第二十六条、第二十七条禁止范围以外的建设活动，应当经风景名胜区管理机构审核后，依照有关法律、法规的规定办理审批手续。在国家级风景名胜区内修建缆车、索道等重大建设工程，项目的选址方案应当报国务院建设主管部门核准。,（五）城市黄线管理办法（2006年3月1日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容 第十
15、一条 城市黄线一经批准，不得擅自调整。因城市发展和城市功能、布局变化等，需要调整城市黄线的，应当组织专家论证，依法调整城市规划，并相应调整城市黄线。调整后的城市黄线，应当随调整后的城市规划一并报批。调整后的城市黄线应当在报批前进行公示，但法律、法规规定不得公开的除外。第十三条 在城市黄线范围内禁止进行下列活动：（一）违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；（二）违反国家有关技术标准和规范进行建设；（三）未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；（四）其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。,第十四条 在城市黄线内进行建设，应当符合经批准的城市规划。在城市黄线
16、内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。迁移、拆除城市黄线内城市基础设施的，应当依据有关法律、法规办理相关手续。第十五条 因建设或其他特殊情况需要临时占用城市黄线内土地的，应当依法办理相关审批手续。,（六）城市蓝线管理办法（2006年3月1日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第九条 城市蓝线一经批准，不得擅自调整。因城市发展和城市布局结构变化等原因，确实需要调整城市蓝线的，应当依法调整城市规划，并相应调整城市蓝线。调整后的城市蓝线，应当随调整后的城市规划一并报批。调整后的城市蓝线应当在报批前进行公示，但法律、法规规定不得公开的除外。第十条 在城市蓝线内禁止进行下列活动：（一）违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；（二）擅自填埋、占用城市蓝线内水域；（三）影响水系安全的爆破、采石、取土；（四）擅自建设各类排污设施；（五）其它对城市水系保护构成破坏的活动。,
