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1、第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步，聚集人气，逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,第二阶段：随着周边房地产项目的开发，配套完善，入住率提高后，开始打造多元商业配套。如正在建设中的开源时代广场。广场位于泰山路与金江路交汇处西北角，总占地约47亩，总建筑10.8万。包含四星级开源金凤凰文化主题酒店、大型百货卖场、时代电玩城、数字化影院、时代公寓、地下停车场、周边将建河上街古镇、女人街、儿童街。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,第三阶段：随着周边人气和配套的进一步成熟。项目将打造成一个集购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。,漯河商业现状,开
2、源板块商业发展历程,自然博物馆,河上街古镇,迪士尼乐园,郾城商业板块,郾城商业板块的商业中心为黄河广场，现阶段其商业形态主要以中低端服饰、生活型配套、餐饮、休闲娱乐为主。,漯河商业现状,郾城商业板块,郾城商业主要以街铺为主，其中海河路、泰山路、舟山路、崂山路、辽河路商业主要以餐饮和娱乐为主。丹尼斯郾城店目前正在施工中，建成以后，沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的趋势。,漯河商业现状,辽河路,嵩山路,项目总建筑面积4万，地下1层、地上5层，项目建成后将成为一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业场所。,东北商业板块,东北板块属于漯河待开发的区域，沙河西侧极少商业配套，居住人口较少。沙河东
3、岸召陵新区一些楼盘商业以街铺为主，大多未开始经营。,漯河商业现状,东北板块黄河路商业现状,黄河路是目前唯一与本项目相连，且具有商业经营的主干道。从黄河路涵洞以西的商业现状来看，商业较为低端，主要以小超市、理发店、五金店、社区卫生所、小吃、汽车配件、轮胎、水泥等为主。项目对面银河湾商业以社区配套为主。,漯河商业现状,本案,黄河路,漯河商业市场总结,随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快，漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商业除了市中心新天地商圈以外，开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设，具有发展成为漯河商业副中心的趋势。根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可
4、以看出，其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费，以及生活卖场等生活型消费开始，逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力商家：主要有丹尼斯、大商集团、苏宁电器。,大商集团,丹尼斯百货,苏宁电器,漯河商业市场总结,主力店商家,丹尼斯百货：认为本地块为市区内规划商业的绝版地块，丹尼斯董事长关注很久，但地块面积较大，不符合丹尼斯战略；如昌建取得土地，公司愿投资15000平方米卖场，与新天地丹尼斯、沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势，占位市场丹尼
5、斯漯河店店长赵华大商集团：认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场，生活卖场或具有可行性，投资意向不大大商拓展部经理郭金柱苏宁电器：进驻愿望强烈，愿在本项目投资3000至5000平方米主力店苏宁电器豫南地区开发经理杨骞,漯河商业市场总结,主力店商家意见,第三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,项目位于漯河市黄河路以北，规划路以南，金山路以东，沙河以西。总占地114056，约171亩；其中道路占地7048，总用地约为160亩。容积率3.5，总建筑面积37.33万平米。其中，商业占30%，约11.2万，住宅占70%，约26.13万。限高90米，绿
6、化率35%，建筑密度25%，停车位每百平米0.5个，总约1870个。,项目概况,本案,项目区位及经济技术指标,项目地块平整，目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁。,项目概况,地块现状,地块价值分析,项目概况,F,C、E区域西邻金山路，但由于金山路绿化带的阻隔，商业价值会减小，可做临街商铺。,C、E区域西邻金山路，住宅价值仅次于D和F区域。,A 区域处于黄河路与金山路交叉口，商业价值最大，住宅价值最小。,B区域单侧临黄河路，黄河路桥引桥不利于车流、客流的停留，但桥下有路与项目相通，其东临沙河，商业价值较大，住宅价值相对较小。,B、D、F区域东侧紧邻沙河河堤，沿河景观资源最佳，观景、休闲、餐饮
7、、娱乐价值高；此区域可开发条风情商业街，提升项目综合效益。,D、F区域处在项目内侧，不临路，较为安静，私密性好，居住、观景价值高，可开发一定体量的住宅。,E,C,D,A,B,F区域不临路，车辆不一通过，安全性较高，可开发一座幼儿园。,黄河路,金山路,第三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,优势（Strength）,区位优势交通优势景观优势地块优势,劣势（Weakness）,周边配套劣势人口数量劣势土地成本劣势,机会（Opportunity）,新区规划机会区域开发机会商业转移机会,威胁（Threats）,直接威胁间接威胁潜在威胁,扬长避短发挥
8、优势,项目SWOT分析,（一）优势分析,地块优势地块方正，大致呈长方形，利于规划设计，具有打造高端项目的潜质。,区位优势位处新老城区结合处核心地段，具有极强的昭示性，区位优越。,资源优势景观优美，东临沙河河岸，沙滩浴场，为城市休闲娱乐新领地。,优势,交通优势本项目一面临河，三面临路，其中两面为城市主干道，适合打造高端住宅和商业中心，且与高速北站、107国道相连，交通便捷。,项目SWOT分析,（二）劣势分析,沿河改造的完成，使项目楼面地价已达到1266元/,目前周边医疗教育等配套不甚完善,目前项目周边居住人口较少，周边居住密度低，人口规模小,人口数量劣势,周边配套劣势,土地成本劣势,项目SWOT
9、分析,（三）机会分析,城市核心区商业由于交通拥堵，租价过高，竞争过度，其吸引力正逐渐衰退，为项目商业发展提高你够了依据。,召陵区和漯河新区开发给项目发展商业带来了空间，并可率先占位，填补区域市场空白；,项目周边房地产项目陆续开发，沿河改造的完成，将逐渐集聚区域人气和关注度，项目可乘势而起，使开发难度事半功倍；,区域升级机会,新区规划机会,商业升级机会,项目SWOT分析,21,直接威胁项目周边大量在售和即将开发的低价产品对项目的威胁。,间接威胁昌建生态水城项目的竞争，两个项目相距约1500米，项目可能会产生公司项目之间的竞争；,潜在威胁召陵新区、铁东区域如果形成一个集中式商业，项目将有被边缘化的
10、威胁。,直接威胁,间接威胁,潜在威胁,（四）威胁分析,项目SWOT分析,第三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,根据以上市场调研的客户访谈的结果可知，目前漯河市场的住宅产品大多雷同，高端产品极为稀缺，而高端产品具有很大的市场潜力和超强的溢价能力；漯河市的商业市场也渐由一个中心向多个中心发展的趋势，项目自身的优越素质，具备成为区域商业中心的潜质。根据以上的数据和事实可知，项目的四个假设条件可以成立，我们的产品定位将严格按照市场需求和项目现状，基于漯河城市的未来和昌建地产自身的未来，最大限度的挖掘项目价值，最大限度的发挥项目的优势，将项目做成漯
11、河房地产行业的标杆产品。,项目定位,案名释义在品牌和宣传上有效利用昌建外滩的品牌与昌建外滩、昌建西外滩形成产品体系。,项目定位,案名：昌建东外滩,项目拟打造一个集高端住宅、综合卖场、星级酒店、SOHO、主题商业步行街、市民广场的高端滨水城市综合体。RBD即Recreational Business District，为游憩商业区、旅游商业区、休闲商务区。只有萧条的CBD，没有沉默的RBD.,项目定位,整体定位,项目整体采用东南亚风格进行设计建造东南亚风格特征是崇尚自然、健康、休闲，充满浓郁、绮丽、浪漫等各种想象力。东南亚防风格主要以宗教色彩浓郁的深色系为主，如深棕色，黑珠色，褐色，金色等，令人
12、感觉沉稳大气。同时还有陶红、黄色珍珠色，奶白色等。其设计风格有连廊、泰式尖顶、木制百叶窗、水景、实木与实材。,项目定位,形象定位东南亚风格,项目的区位、景观等资源得天独厚，因此住宅产品将打造漯河独具东南亚风格的高端物业。基于漯河城市的未来和昌建地产的未来，项目将运用精致园林、精品会所、精装修、全地下车库等手段，最大限度提高项目知名度和产品附加值，并以此打造公司标杆项目进行复制，同时将昌建品牌再提升一个高度。,项目定位,住宅产品的定位,项目定位,住宅产品的定位,精品会所,目前漯河高端楼盘如森林半岛、壹号城邦、兰乔圣菲，正在开发的中央公园、巴黎都市都有配套会所。会所是综合大厦和大型住宅小区必不可少
13、的重要部分，可以提高产品附加值，发展品牌，能有力地推动社区文化的发展。本项目建议建设一个精品会所和室内游泳池，只针对小区业主开放。,项目定位,住宅产品的定位,精装修,精装修是未来房地产发展的趋势，是提高项目档次的重要手段，也是项目的最大靓点。,项目定位,住宅产品的定位,地下停车场,本项目拟真正实现人车分流，打造标准地下停车场，在小区入口处设停车场入口，客户可直接由停车场乘电梯入户。,根据市场调研、客户访谈、商业规律以及本地块的素质，项目的商业定位主要以综合卖场和商业步行街，实现自我中心化，打造城市东部商业中心，全市副中心。商业步行街以餐饮和娱乐的目的性消费为主，引进中餐、西餐的高端品牌，加上周
14、边景观等资源，使其成为漯河独具特色的风情商业街。综合卖场以超市、中端百货、广场等满足周边居民生活型配套为主，并以影院、KTV等娱乐设施与商业步行街一起，打造漯河东部一站式商业中心。,项目定位,商业定位,项目定位,商业定位,主题步行商业街,项目定位,商业定位,综合卖场,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,第三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,投资测算,项目指标,投资测算,项目投资测算,项目持有商业物业3万平米，按单价8000元/平米计算，价值24000万元；持有幼儿园2000平米，按单价5000元/平米计算，价值1000万元。以上持有物业总共价值25000万元；项目利润和持有物业共计约62734亿元。项目利润率为28.9%,测算结论,项目测算结论,汇报完毕感谢聆听,
