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1、2018/10/12,1,案例式教学 土地增值税清算实务案例,一、要求以下给出的是四叶草房地产开发有限公司（以下简称四叶草公司）2011-2013年度“四叶草花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值税清算。,2018/10/12,2,二、相关资料资料一、四叶草房地产开发有限公司基本情况：四叶草公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2007年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法定代表人为高四叶草，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号
2、22200032645。四叶草公司自2011年-2013年只开发了“四叶草花园小区”项目，无其他开发项目。,2018/10/12,3,（一）征地情况,2011年1月10日，四叶草公司与市桥西区国土资源局签定国有土地使用权出让合同（合同编号：天政地国（出）字【2011】第2号），以“招拍挂”方式受让位于市高新技术开发区土地50000平方米，用途为住宅用地和商业用地，出让年限为商业用地40年，住宅用地70年，土地使用权出让金每平方米1500元，总额为75000000元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。 2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当月完成拆迁工作。由于该项
3、目为招商引资项目，桥西区政府于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。,2018/10/12,4,（二）项目立项、规划情况根据2011年1月20日取得的市桥西区发改委（天发改复【2011】3号）关于基本建设项目的批复，该宗地开发项目为“四叶草花园小区”项目，全部为商品房开发。分二期开发（四叶草花园一期、四叶草花园二期）。项目占地面积50000平米。,?12,2018/10/12,5,一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率1.9
4、。二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（四叶草花园小区公共配套设施），容积率2.0 。,2018/10/12,6,许可证取得情况如下：,1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地（2011）1号“建设用地规划许可证”。2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规（2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规（2011）28号）“建设
5、工程规划许可证”（二期）5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）,？11,2018/10/12,7,2018/10/12,8,“四叶草花园”小区的计算单位 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场注意问题： 1、会所用途变化 ？ 2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。 3、存在问题：不区分清算单位。 一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。 问题：纳税人为什么不区分清算单位？,？35,2018/10/12,9,（三）开发情况：,1、“四叶草
6、花园小区” 一期工程建设情况：一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额15600000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为16000000元，单位成本800元/平方米。一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元，单位成本1200元/平方米。一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备
7、案表。,2018/10/12,10,2、“四叶草花园小区”二期工程建设情况：二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总金额41000000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到2013年12月底尚未办理竣工结算手续。二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金额27500000元，工程所需钢材全部由四叶草公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为38000000元（含钢材价款10000000元），单位成本1727元/平方米。,2018/10/12,11,二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额24200
8、00元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2400000元，单位成本1200元/平方米。二期工程于20012年2月20日动工建设，2013年8月31日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。,2018/10/12,12,（四）销售情况：一期： 2011年8月4日取得市桥西区建设局的（2011）房预售证字第（11）号“市桥西区商品房预售许可证”，项目名称：四叶草花园一期，施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均为住宅楼，小区容积率1.9.截止2013年12月底所开发商品房销售情况如下：,20
9、18/10/12,13,四叶草花园一期销售情况 (已办理房产证）,2018/10/12,14,四叶草花园二期销售情况 (已办理房产证）,2018/10/12,15,四叶草花园销售比例： 一期：（20000+15500）/35500=100% 二期：51000/54000=94.4%注意： 1、到现场核实未售房产状态。 2、清算时成本扣除时要将未售部分剔除。,？79,2018/10/12,16,（五）该单位2011-2013年部分各类收入情况汇总如下： 发票收入统计表 填表,2018/10/12,17,商品房销售合同收入,2018/10/12,18,说明：,1、一期人防收入200万元，系四叶草公
10、司将地下人防设施改为车库出租，全年共收取54户（一期非普通住宅户）人防工程租赁收入2000000元（记入其他业务收入科目）。人防工程租赁协议主要内容：租赁期30年，每平方米租赁费1000元。2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米退款，已开具红字发票。3、二期车位收入将二期内地上公共空余地方变成车位，并在销售住宅时一并销售给二期内购买住房户，无产权。全年共收取车位销售收入3000000元（记入其他业务收入科目），已开具发票。（车位随房走）4、二期1-2层商场收入44000000元，系四叶草公司将二期1-2层商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开超市。投资协
11、议规定：商场投资协议价格为44000000元，占投资比例15%。（视同销售）,？89,？结果,2018/10/12,19,（六）2011年-2013年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费汇总,2018/10/12,20,说明：与征地有关的其他业务及账务处理如下：2011年2月10日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他应收款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。拆迁协议主要内容：四叶草公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房（各100平米），四叶草公司对拆迁的面积以“四叶草花园小区”同等面积的一期非普通住宅进行补偿，并另外对二人分别补偿200000元。,20
12、18/10/12,21,土地价款在一二期分摊（第一次分摊）,？176,？163,2018/10/12,22,土地价款一期内分摊（第二次分摊） （计算表）,2018/10/12,23,土地价款二期期内分摊（第三次分摊） （计算表）,2018/10/12,24,土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次）,分摊方法？,2018/10/12,25,土地价款在二期内各清算单位汇总数据（计算表）,2018/10/12,26,（七）土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表 （第一次）,？223,？,2018/10/12,27,土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次） 计算表,2018/10/12,28,土地征用拆
13、迁补偿费在二期分摊表 （第二次）,2018/10/12,29,土地征用及拆迁补偿费 在二期商住综合楼商业、住宅分摊（第三次）,2018/10/12,30,土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据 计算表,2018/10/12,31,（八）2011年-2013年度账面前期工程费用汇总如下：,？230,2018/10/12,32,说明：2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。,2018/10/12,33,说明：2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。支付煤气安装费为其购房户支付已经代收的费用
14、。,？133,2018/10/12,34,会所等公共配套设施做为售楼处（产权属于全体业主所有）发生的费用计入开发成本。？ 租入房屋作为售楼处：租金支出在在租赁期间摊入销售费用。 确定前期工程费金额： 一期170000元， 二期210000元 共同费用：2689800元,2018/10/12,35,前期工程费的分摊 直接归集到一期前期工程费170000元，分摊表如下：,测绘面积,2018/10/12,36,直接归集到二期前期工程费210000元，分摊表如下：,2018/10/12,37,一二期共同前期工程费在清算单位之间的分摊,2018/10/12,38,前期工程费在各清算单位之间的汇总 计算表
15、,2018/10/12,39,支付代收煤气安装费54300元的分摊过程 计算表,2018/10/12,40,（九）2011年-2013年度账面建筑安装工程费用情况：,？237,2018/10/12,41,说明：1、二期预提两栋高层建安费4100000元，系工程已经完工，但未最终决算，无法取得发票。2、样板房装修费用1750000元，系将6套商品房装修为样板房，截止2013年12月31日已经全部卖出。3、地下人防工程2000平方米的建筑成本，包含在一期三栋非普通住宅建筑安装成本中。,？,2018/10/12,42,（5）人防工程费的涉税处理：人防工程建筑安装成本应作为公共配套设施费进行处理。人防
16、工程建筑安装成本=21600000*2000/（2000+16000）=2400000元。（假定按建筑面积分摊，现实中有其他方法）？一期三栋非普通标准住宅建安成本=21600000*16000/（2000+16000）=19200000元 （6）建安费用的分配与汇总,2018/10/12,43,建安费用的分配与归集 共同建筑安装费3360000在一二期清算单位之间的分摊,2018/10/12,44,商住综合楼建筑安装费在商业、住宅之间的分摊,已扣甲供材,2018/10/12,45,建筑安装费在一二期各清算单位数据汇总 计算表,2018/10/12,46,人防设施费在一二期清算单位之间的分摊 计算表,2018/10/12,47,（十）2011年-2012年度基础设施费情况,？253,2018/10/12,48,基础设施费的分摊，按建筑面积 计算表,2018/10/12,49,（十一）2011年-2013年度公共配套设施费情况：,？253,2018/10/12,50,公共配套设施费在一二期清算单位之间的分摊 计算表,
