2011年3月青岛胶州新向阳广场商业地产项目推荐报告

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1、目录,二、项目建设进程,一、项目概述篇,三、项目运营理念,城市综合体概念,向阳商圈商业升级,项目区位价值,项目建设概况,项目工程建设进度,项目销售和招商进度,项目经营管理思路,项目业态分层划分,四、项目启动策略,项目优惠政策扶植,项目启动策略,项目装修设计理念,第一篇：项目概述篇,向阳商圈 商业价值,新向阳广场,项目价值,胶州首席城市综合体重要组成部分,抓住“拥湾发展、环湾保护”发展机遇，高标准、高起点，以向阳片区为龙头、胶州宾馆片区为依托，建设以维客购物中心、利群购物广场、新向阳购物中心为核心，融合居住、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体的胶州首席城市综合体，同步“大青岛”城市生活轨迹，新向

2、阳广场的建设成为城市综合体建设重要一环，也将成为胶州经济发展建设中心。,综合体价值,项目区位,商圈地位,建设概况,新向阳广场,综合体价值,项目区位,商圈地位,建设概况,胶州最早的商业核心区所在地，坐拥胶州城市综合体核心商务区与商业区交汇点，与崂山百货以及利群购物中心互动互补，共同构筑胶州向阳商圈中心商业区，领袖未来胶州商业。,综合体价值,项目区位,商圈地位,建设概况,项目四至： 新向阳广场位于苏州路以西，湖州路以东，兖州路和锦州路之间，常州路从项目中间贯穿。 项目交通： 苏州路上的公交线路有9路、16路、18路、77路201路、207路； 郑州路上有2路、7路、88路、202路； 胶州路上有1

3、2路、16路、201路、207路,项目周边配套： 商业：利群商厦，向阳市场、向阳商贸城、狮龙手机连锁、国美电器及各类品牌专卖店等。 餐饮：青岛锦州海参食府、天祥京苑火锅、东辰大酒店、饺子王大酒店、澳华101大酒店、老转村、上岛咖啡等 娱乐：英皇KTV 学校：向阳小学，阜安小学，阜安中学，实验中学等。 医疗：人民医院，人民医院北院，胶州湾医院等。 银行：农村信用社，农业银行，建设银行，工商银行，青岛银行，邮政储蓄等。 邮政：中国邮政。 农贸市场：湖州路农贸市场,综合体价值,项目区位,商圈地位,建设概况,新向阳广场总规划用地面积为 公顷，总建筑面积约为17万平米。 综合商业区由利群购物中心（地上2

4、.8万、地下1.1万平米）和新向阳购物广场（约5万平米）、酒店式公寓裙楼（0.6万平米）组成； 精品公寓由3栋12-13层公寓群和1栋12层的酒店式公寓组成。 地下部分为利群超市和大型停车场。,新向阳广场综合基数指标,规划用地面积 ha 5.055 总建筑面积 163596 其中 地上建筑面积 125178.7 地下建筑面积 38417.3 不计入容积率 商业部分 利群购物中心 地上 28757.4 地上百货及办公面积 地下 11432.4 地下超市及配套面积 新向阳购物广场 利群南面 专题市场 6487.2 百货市场 56129.7 住宅部分 商务公寓 8890.6 精品住宅 25069.6

5、 住宅套数套 404 建筑密度 52.8% 汽车泊位数 辆 640 其中 地面停车位 辆 99 地下车库停车位辆 541 非机动车停车面积 5400 2400平米置于地下室 非机动车停车数量 辆 3000 按1.8平米/辆计,利群购物中心：共计四层，其中地下一层规划为综合性超市，地上三层为百货经营区。 新向阳购物广场：共计四层，一、二层为分割销售，主题百货区，三、四层整体招商为餐饮、娱乐、影院业态。 住宅：12-13层住宅，利群南面住宅楼为精装修。,第二篇：项目建设及推广进度篇,项目目前工程进度,销售及招商进度,2009年12月10日，新向阳广场暨利群胶州购物中心奠基仪式在向阳市场商业片区举行

6、。 2011年8月15日，一期项目开业； 2012年春节，预期开业。 目前工程进度- 土建部分：商业部分包括室内装修工程在8月底交工、住宅商业楼东侧高 层住宅10月末交付。 基础设备：中央空调已经到位安装，中央空调末端用上海涵艺的，机组 用浙江盾安的共四台650型号的。 扶梯进入招标阶段。 消防机组系统目前在招标阶段。 现场排烟管道和消防喷淋管一二层已经安装到位。 商场内装修：进入设计招标阶段。,项目目前工程进度,销售及招商进度,项目自2010年12月11日正式开始销售到2011年3月底，销售过半，其中临街商铺已进驻如七匹狼、海澜之家、丹香食品、雄虎皮鞋等品牌，四层国际院线金逸影城已签约入驻、

7、美国金仕堡健身会所已进入合约签定中，三层宾果无限、健力源意向入驻，正在洽谈中，一、二层一些大型的餐饮、百货品牌项目也在洽谈中，而中小客户的蓄积中，我们也蓄积了二百多家，储备挑选入驻。,利群集团： 利群集团始于1933年的“德源泰百货店”，历经70多年的发展和改制，目前已成为跨地区、多业态、综合性的股份制商业企业集团，并连续六年蝉联山东省商业龙头地位。经营范围涉及商业连锁、商业物流、酒店连锁、药品批发物流、进出口贸易、房地产等领域。 利群集团发展到现在，已拥有万米以上购物广场34座，便利店800多家，大型物流中心3处，星级酒店9家，连锁药店50余家，批发企业6家；网点遍布青岛各市区以及烟台、潍坊

8、、威海、日照、淄博、东营、连云港等地，总经营面积达一百多万平方米。形成了以百货零售连锁为主，集物流配送、酒店连锁、药店连锁与药品物流、房地产开发五业态于一体的集团化发展格局。根据最新公布的数据，2010年在中国企业500强中位列第379位。 利群集团入驻新向阳广场后，将以其丰富的商品、合理的价格、良好商业氛围、优质的服务、灵活的促销方式再度在胶州聚合滚滚人潮，带动当地的商业的持续繁荣。,新向阳广场主力店-利群购物中心总建筑面积4万多平米，地下一层、地上四层，地下一层为超市，地上1-3层为百货经营区，四层为办公区。,嘉裕集团 JIAYU GROUP 嘉裕集团，是以房地产业为龙头，与酒店业、影视文

9、化、商业四大业态并举，兼容贸易、资产管理、物业管理、广告、旅游等产业，经过十多年的稳步发展，已成为广东最具实力的跨区域、跨行业的综合性集团之一。广州金逸影视投资集团有限公司作为其独立子公司，依靠庞大的资金实力和先进的管理经验，保持了惊人的发展速度，成为中国电影产业界的一匹“黑马”。截止2009年，已在广州、武汉、中山、无锡、上海、重庆、嘉兴、天津、北京、福州、厦门、深圳、湛江、苏州、东莞、肇庆、沈阳、秦皇岛等地拥有近30家现代化豪华多厅影城，100多个符合国际先进技术标准的电影厅，总座席超过30000个，票房收入突破62亿元，并挤身于中国十大国际影城之列。2010年，金逸影视集团旗下影城预计将

10、达40家以上，票房年收入将达7个亿以上，继续繁荣当地的文化生活，为中国的影视事业增光添彩！,GUANGZHOU JINYI FILM & TELEVISION GROUP,广 州 金 逸 影 视 集 团,新向阳广场主力店-广州金逸影城，承租四层建筑面积3000平米，计划建设5个高档国际院线影厅，为胶州最高档次的国际院线，丰富胶州人们的文化生活。,美国金仕堡会所是集运动、休闲、娱乐为一体的是世界顶级的正规综合性健身健美场所。会所引进了世界顶级的健身设备STARTRAC、JOHNSON、MATRIX。每周推出超过60小时的群体活动课程：瑜伽、踏板、有氧拉丁、形体芭蕾、肚皮舞、跆拳道、空手道、散打、

11、高低冲击、街舞、球操、Spinning、KickBoxing、Pilates、Combat等。 美国金仕堡健身会所总部地理位置相当优越位于美国洛杉矶繁华地段!人流量很高，这也是一种高尚品位的地方!众所周知，健康已成为当代人的追求主题，而金仕堡健康会所为人民提供的追求的便利的很平台!,新向阳广场主力店-四层约3300平米。,第三篇：项目运营理念篇,统一定位,统一规划,统一管理,统一形象,统一宣传,老商圈商业升级 新运营理念旺场,新向阳广场旺场经营管理8大手法 手法一：专业管理公司进行运作管理 青岛鑫建物产商业管理公司核心管理层由来自深圳、广州、青岛等大型商场具备多年管理经验的资深专家和精于成本控

12、制的专家组成，执行一套完善和严密的管理制度，对新向阳广场实行全方位、多元化管理。 采取统一定位、统一规划、统一管理、统一形象、统一宣传的“五统一”管理，精细进行业态划分、错位经营，商场内装修严格选取具备双甲资质装修公司，根据经营主题定位进行统一装修。统一形象、统一宣传，使新向阳广场的品牌不断升值，使广大业主永久共享“新向阳广场”这个商场品牌，持续经营。,经营管理理念,装修理念,业态划分,手法二：管理致胜五大统一,手法三：建立管理制度 为了维护整体商场品牌、维护经营者的利益，从招商环节开始，进行严格的品牌筛选，要求经营业户服从统一的管理：杜绝正常营业时间关门休息；对冒犯顾客的经营业户采取惩罚措施

13、；虽不要求统一着装但服装格调品位要与商场相匹配；经营内容必须代表时尚和潮流，严禁对其他大部分业主或商场整体形象有所损害的经营方式。 手法四：提供招商保障 针对一、二层大部分业主不自主经营，委托商场管理机构进行招商和经营管理，青岛鑫建物产已组建完善、高素质的招商队伍，全面围绕业态划分和品牌要求进行招商。,手法五：创造即兴购物欲 新向阳广场根据错位经营及商圈互补的原则，在立足主力店利群、金逸影城业态错位同时，经营产品定位：主题、时尚、潮流、个性化，产品特定消费群体为年龄在20岁35岁的青年男女，也是目前时尚消费品的主力消费群体，从产品质量和价格上高要求建立监控体系，同步采取分区主题装修思路，结合公

14、共部分、休闲部分、灯光、色彩融合，为消费者打造一个具有购物欲望的体验消费中心。 手法六：设立商户服务中心 手法七：定期举办主题性活动 手法八：尽量减少业主支出,一层外铺为精品形象店、旗舰店。 其中常州路为品牌形象店； 兖州路打造金融、移动、 通讯一条街； 中间夹层部分为茶艺、 咖啡、时尚休闲西点； 一层内铺分为主题型购物区。 一站式男士精品购物体验区 时尚女性购物天地 品牌箱包区 装修理念：风情主题街区+精品店中店 物业面积：约14000平米,主题购物+时尚街区,业态规划,一层,整个二层规划为时尚服装、婚姻主题、运动主题及品牌大卖场组合而成，体现现代、动感。 装修理念：敞开式品牌卖场及主题馆。

15、 物业面积:约17000平米。,业态规划,二层,时尚购物天堂+品牌大卖场,儿童主题卖场和特色餐饮、休美食相结合的主题业态划分，与一层、二层形成吸客，同步四层的娱乐消费。 装修理念：公共部分精装，特色主题由商家统一其企业品牌形象装修。 （开发商自持物业约17000多平米）,主题卖场+休闲餐饮美食广场,业态规划,三层,金逸影城+金仕堡健身会所 开发商自持物业（约7000平米）,国际院线+健身会所,业态规划,四层,理念：新颖舒适、明朗简洁的欧陆风格。室内装修以简约现代设计为主，从整 体商场装饰风格定位、各楼层装修设计及分区商铺间隔特色装修、公共部位的 装修，结合天花、地砖、照明及导视系统，分区主题突

16、出、充满时尚现代综合 商场，局部围合成街区形式，力求达到完整统一形象。 装修布局形式：一层采取分主题型的店中店形式。 二层依据各主题馆，边厅店中店+中岛敞开卖场。 运作：选取具备双甲资质的专业装修公司进行概念设计。,经营管理理念,装修理念,业态划分,一层形象店及店中店形式及色彩图示,二层中岛及临边形象店结合示意图,二层品牌卖场示意图,电梯及休闲空间结合示意图,公共卫生间示意图,主通道示意图,第四篇：项目运营理念篇,启动策略,优惠政策扶持,以时尚为主题，集大型商业、时尚主题街区、餐饮集群、休闲娱乐、金融服务等为一体的胶州市首席“体验式主题商业中心”。同时联动利群购物中心、崂山百货，融合老向阳本土销售产业链，形成城市综合体一个经济共同体，创造商业圈的全面繁荣。,启动策略,业态规划 准确定位,营运管理 坚实保障,主力店 品牌旗舰店 强势号召力,政府强力 政策支持,四大支持点,前期全面 形象宣传,销售和招商 定制策略,专业营运管理 物业服务,精装修 一步到位,启动策略运作,