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1、第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的后续支出（不作要求） 第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换 第六节 投资性房地产的处置,第八章 投资性房地产,一、投资性房地产的性质 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。,第一节 投资性房地产概述,二、投资性房地产的范围,三、投资性房地产的后续计量模式 投资性房地产的
2、后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。 1.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 2.有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 3.同一个企业只能采用一种后续计量模式。,一、投资性房地产的确认条件 资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,第二节 投资性房地产的确认与初始计量,二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 （一）
3、外购的投资性房地产 成本： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的 其他支出。,采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，采用公允价值模式计量的企业， 应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。 并在外购投资性房地产时，,按照确定的实际成本,按照确定的实际成本,外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。,举例：2007年6月，华联实业股份有限公司计划购入写字楼用于对外出租。6月25日，华联实业股份有限公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写
4、字楼购买日起，将写字楼出租给B公司使用，租赁期为5年。8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2400万元。根据租赁合同，租赁期开始日为2007年9月1日。,（1）假定华联实业股份有限公司采用成本模式进行后续计量。借：投资性房地产写字楼 2400万贷：银行存款 2400万 （2）假定华联实业股份有限公司采用公允价值模式进行后续计量。 借：投资性房地产写字楼（成本) 2400万贷：银行存款 2400万,（二）自行建造的投资性房地产 成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和
5、分摊的间接费用等 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。,采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，,按照确定的实际成本,按照确定的实际成本,与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似,举例：2007年2月，华联实业股份公司以780万元的成本从其他单位购入一项土地使用权，用于自行建造3栋厂房。2007年10月，华联实业股份有限公司预计厂房即将完工，遂与C公司签订了经营合同，约定自厂房完工（达到预定可使用状态）之日起，将其中的1栋厂房租赁给C公司使用，租赁期为5年。200
6、7年10月31日，3栋厂房同时完工，实际造价均为1500万元，能够单独出售。根据租赁合同，租赁期开始日2007年11月1日。,（1）假定华联实业股份有限公司采用成本模式进行后续计量。 转换为投资性房地产的土地使用权成本为：7801500/4500=260万借：投资性房地产-厂房 1500万贷：在建工程 1500万借：投资性房地产-土地使用权 260万贷：无形资产土地使用权 260万,（2）假定华联实业股份有限公司采用公允价值模式进行后续计量。 借：投资性房地产-厂房（成本）1500万贷：在建工程 1500万借：投资性房地产-土地使用权（成本） 260万贷：无形资产土地使用权 260万,一、采用
7、成本模式计量的投资性房地产 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。(要记住噢） 按月计提折旧时：按月摊销成本时：,第三节 投资性房地产的后续计量,按照计算的建筑物月折旧额,按照计算的土地使用权月摊销额,投资性房地产取得的租金收入，投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第8号资产减值的有关规定。 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，,已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。,举例：2007年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值
8、为零，采用直线法计提折旧。2007年9月1日，公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下一租赁年度的租金。华联实业股份有限公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2009年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1800万元。,（1）2007年8月31日，预收租金。借：银行存款 138万贷：预收账款-B公司 138万 （2）2007年9月30日，计提折旧。月折旧额=2400/2012=10万元借：其他业务成本 10万贷：投资性房地产累计折旧 10万 （3） 2007年9
9、月30日，确认租金收入。月租金收入=138/12=11.5万元借：预收账款-B公司 11.5万贷：其他业务收入 11.5万,（4）2009年12月31日，计提减值准备。（28个月） 投资性房地产账面价值=2400-1028=2120万元 投资性房地产减值金额=2120-1800=320万元借：资产减值损失 320万贷：投资性房地产减值准备 320万,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 （一）采用公允价值模式计量的条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估
10、计。,是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。,（二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。（要记住） 资产负债表日：,投资性房地产的公允价值,账面余额,高于,低于,应按二者之间的差额，调增投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值上升的收益,应按二者之间的差额，调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失,举例：2008年4月20日，某房地产开发公司与D公司签订经营租赁协议，约定将房地产开发公司自行开发的一栋写字楼于开发完成的同时租赁给D公司使用，租赁期为8年。该房地产开发公司对投资
11、性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2008年6月1日，写字楼开发完成，实际造价为7500万元。根据租赁协议，当日即为租赁期开始日。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为8000万元。,（1）2008年6月1日，写字楼开发完成并出租。借：投资性房地产-写字楼（成本）7500万贷：开发产品 7500万 注意：教材P218 “开发成本”应改成“开发产品”。 （2）2008年12月31日，确认公允价值变动损益。借：投资性房地产-写字楼（公允价值变动）500万贷：公允价值变动损益 500万,三、投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更
12、。成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。,成本模式,公允价值模式,举例：华联实业股份有限公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。由于该公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值模式的条件，本公司决定从2009年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。本公司作为投资性房地产核算的资产有两项，一项是成本为5600万元、累计已提折旧为700万元的写字楼，另一项是成本为1800万元、累计已摊销金额为450万元的土地使用权。2009年1月1日，写
13、字楼的公允价值为5200万元，土地使用权的公允价值为1600万元。本公司按净利润的10%提取盈余公积。,（1）写字楼转为公允价值模式计量。借：投资性房地产-写字楼（成本）5200万投资性房地产累计折旧 700万贷：投资性房地产-写字楼 5600万利润分配-未分配利润 270万盈余公积 30万 注意：公允价值与账面价值的差额为：5200 -（5600-700）=300,（2）土地使用权为公允价值模式计量。 借：投资性房地产-土地使用权（成本）1600万投资性房地产累计摊销 450万贷：投资性房地产-土地使用权 1800万利润分配-未分配利润 225万盈余公积 25万 注意：公允价值与账面价值的差
14、额为：1600 -（1800-450）=250,一、房地产的转换形式 企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面： 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变 房地产的转换形式,第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换,投资性房地产,作为存货的 房地产,自用房地产,二、非投资性房地产转换为投资性房地产 （一）自用房地产转换为投资性房地产 企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 1.企
15、业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时,分别转入,会计分录： 借：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定（无形）资产减值准备贷：固定（无形）资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备,举例：华联实业股份有限公司决定将因转产而闲置的一栋厂房用于对外出租。2008年6月10日，该公司与B公司签订了经营租赁协议，将厂房出租给B公司使用，租赁期开始日为2008年7月1日，租赁期为5年。2008年7月1日，厂房账面原价1200万元，累计已提折旧300万元。该公司对投资性房地产采用成本模式计量。借：投资性房地产-厂房 1200万累计折旧 300万贷：固定资产-厂房 1200
16、万投资性房地产累计折旧 300万,2.企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时（1）以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值 （2）公允价值小于原账面价值的差额，计入公允价值变动损益（借记） （3）公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积（贷记）,公允价值小于原账面价值的差额，计入公允价值变动损益（借记） 借：投资性房地产-（成本）【公允价值】公允价值变动损益累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产（无形资产） 公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积（贷记） 借：投资性房地产-（成本） 【公允价值】累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产（无形资产）资本公积-其他资本公积,
