养老院创办流程及管理模式

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1、养老院创办流程及管理养老院创办流程及管理一、申办条件一、申办条件1、申请筹办社会福利服务机构：60 张床位以上的由市民政局审批，60 张 床位以下的由所在县（市）区民政局审批，报市民政局备案。2、申请领取社会福利机构执业证书：由受理民政部门进行实地审验， 符合执业申请条件的，发给社会福利机构执业证书；不符合执业申请条件 的，发给申请人书面整改通知书，申请人应当在规定的期限内完成整改，并重 新提出执业申请。3、办养老院首先需要经办人填写申请书、可行性研究报告，还得有审办资 格证明文件、资金来源证明和固定场所证明文件，以及章程草案，有以上 6 项 条件后就可以到所在辖区的民政部门办理手续。二、办理

2、程序二、办理程序 第一步：兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交 申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理；第二步：市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，符合条 件的，在审批表上签字盖章；第三步：市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅； 第四步：经省民政厅、国家税务局、地方税务局审批办证后返回市民政局，由 市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业。 三、补充说明：三、补充说明： 现在国家鼓励民间投资做福利事业，你要先到当地民政部门咨询，具体要问： 用地，贷款，税务，工商,国家有什么补贴政策等，这些都是民间投资者应该享 有的优惠政策 国家现在

3、已经颁布了这方面的政策，但跟当地的地方财政有关总的说国家, 地方是鼓励,支持民间投资兴办养老院的! 还需要说明的就是：所谓资质证明就是说你必须具备办理养老院的条件，硬 件软件缺一不可！主要表现在以下方面： 1）建筑设计规范。 目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的老年 人建筑设计规范进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部 无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。2）医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸 引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。 特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以

4、使之有医疗保障的安全感。3）休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间 的实际情况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一 个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女 最为关注的。养老机构配套功能完善的重点在两个方面： （1）医疗护理服务的配套。民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗 室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗？显然是不够的。就大型养 老机构而言，入住的大都是在 70 岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年 人居多的现象呢？一般是由家庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理 成本与养老机构收费相当时

5、，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才 会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单 的医疗室是无法满足需要的。试想 500 多名 70 岁以上的老年人，至少有 50%的 身体都有一些疾病，需要吃药、打针；至少有 25%的老年人需要进行留医观察 治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此， 大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护 理功能上的配套和完善。 （2）饮食的科学合理套配。 养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足基本 的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血

6、压、糖 尿病等的特殊要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。这条道路好走吗？不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面： 1、投入大，回收期长。 既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况如何？摆 在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前 途的，市场非常巨大，竞争格局尚未形成，总需求大于总供给。可为什么没有 人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢？道理 很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院项 目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块 10000 万 m2 的土地，容积为

7、3%，建筑面积 30000 m2。养老院项目扣除减免的征地补偿 费，建筑成本约 1770 元/ m2，总投资约 5300 万元，资金成本为年利率 6%。养 老院的规模按 1000 张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费， 人均收费约 8000 元，10 年的周转率为 3 次，共计约 2400 万元；床位费每人每 月 500 元，10 年入住率按 100%计算共计约 6000 万元；其他收入抵扣经营成本。 这样养老院项目回收投资需要 10 年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本 约 2170 元/ m2，总投资约 6500 万元，房屋销售价格 3500 元/ m2，回收资金约 1

8、.05 亿元，包括建设期和销售期在内大概需要 2 年半到 3 年时间。结果房地产 项目 3 年内不仅可以收回投资，还可获取约 4000 万元左右的利润。 2、租赁经营融资困难。 由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效 益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以 把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。但是，如果是一个完整的房地产 项目，他人又怎样会转租给别人呢？答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋， 只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，

9、将资金盘活，周转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市 良典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院 2002 年承租了一栋 94 年的九 层宾馆“烂尾楼”，建筑面积 20000 m2，占地面积 8000 m2，租期 20 年。有 200 多个房间，可设养老床位 650 张，每月租金近 20 万元，改造、扩建总投资 约 1500 万元，投资回收期需要 6 年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由 于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押 贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅 也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的

10、写照，是产业化进程中 的融资难点问题。3、医护人才引进难 大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业 医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果 某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职 称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员 加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主 任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃 近 30 年的工龄和相应的福利待遇。 4、经营风险大。 随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规 模经营的发

11、展需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定 的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的 子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律 程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极 一面，但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主 观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫 生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机 构的经营风险。 三、政府在养老机构产业化过程中的导向与支持 养老机构长期以来被人们认为是福利机构，是政府和集体的事，是慈善机构 的事。

12、要使之企业化运营，走产业化道路，也并非一件易事。特别是规模经 营、品牌发展，更离不开政府的倡导、产业发展方向的定位和优惠政策的支 持。在此我们衷心希望政府能在如下方面多做一些工作： 1、转变养老观念的宣传。 我国几千年来，儒家思想一直倡导：“养儿防老，积谷防饥”、“孝道治天 下”等。在这些思想意识的引导下，人们普遍认为只有没儿没妇的人，才会 进敬老院、养老院。如果谁的父母、长辈进了养老院，就会被认为是不孝， 老人家进了养老机构也会觉得脸上无光。随着社会分工的进一步细化、家庭 结构的变小、子女工作和学习压力的增大，客观上已形成养老必须社会化的 趋势，这不再是孝道的问题，而是社会进步的表现。送老人

13、进养老机构是子 女孝道的体现，政府支持发展养老机构是对人民群众的关爱。因此，政府应 该通过新闻媒体大力宣传在养老机构养老的好处和必然性，引导和培育养老消费市场的发展。 2、积极培育和支持养老机构的主力军。 政府的各级领导要充分认识到，养老的问题不仅是那个家庭的问题，而是一 个普遍存在的社会问题。它直接影响人们的工作和学习，影响家庭的和睦， 社会的安定。只有作到未雨绸缪，培育和支持一批大型养老机构规范发展， 形成养老集团，成为引导养老消费市场的主力军，才能制止乱收费和不合理 行为。政府工作重点是监督、检查国家现存的优惠政策是否落实到位，并协 调解决一些实际困难，营造一个良好的经营环境和投资环境。

14、 3、拓宽发展养老机构的资金渠道。 在现有各级政府财力不足的情况下，应设法拓宽发展养老机构的资金渠道。 可以考虑从两个方面着手：一是民政部门建立专项发展基金。由财政拨款， 民政部门管理，但不直接用于养老机构。而是委托银行向有条件、有可能发 展成为养老骨干企业的机构发放流动资金贷款，由银行帮助控制资金风险。 二是在民政部门主导的慈善机构中，设立养老基金会，通过向社会募集来筹 措资金，由养老基金会作为投资代表，参股或控股一批大型养老机构。这样 既可以解决养老机构发展的资金需要，又可以通过养老企业的股东会、董事 会来控制和引导养老机构，使之按照国家的有关规定和政策稳健发展。 4、协调解决医护人员队伍

15、的建设问题。 医护人员队伍的建设是制约养老机构发展的大问题，解决的不好不仅会产生 很多医疗纠纷，而且会让很多投资者望而生畏，影响养老机构的产业化发展 进程。本文建议修改有关医疗配套的规定，明确指出不同规模的养老机构应 相设不同规格医疗服务部门，分别为医务室、医疗康复中心、老年病医院。 而且规定民政部门在些机构的设置中享有一定的权威性，卫生部门要予以配 合，产并做好业务上的指导和监督。只有这样，医护人员有了合适的工作岗 位，才会投身于养老事业。同时，还建议在养老行业中建立健全有行业特点 的护理职称体系和晋升机制。 5、改革养老行业的税收政策。 营利性与非营利性养老机构的区别在于利润部分是否进行分

16、配，分配的属营 利性，不分配的属非营利性。非营利性的就真没有分配吗？在这里我们暂不 做探讨。但是，把营利性的养老机构与其他行业的企业同等看待，统一执行 33%的企业所得税，这似乎不妥。首先，从事养老行业的个人和企业，都是有 社会责任感，有爱心和耐心的，他们所做的是善事，社会需要更多的人士来 加盟。如履薄冰的煎熬，漫长回收期的等待，不是人人都愿意做的。其次， 在老龄化问题和矛盾日渐突出的今天，家庭解决不了，政府财政包办不了， 只有动员社会力量、民营资本，没有一定的优惠政策和支持力度，很难吸引 资金的投入。尽管政府推出了营业税减免的税收政策，但这还是不够的。应 该在企业所得税上，将养老行业与其他行业区别对待。可以效仿支持高科技 企业一样，在养老企业产生利润后，实行所得税 2 年减免，3 年减半的做法。 也可以考虑实行企业所得税的区别税制，对养老行业的企业所得税按 15%征