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1、保利2017年房地产行业白皮书,导 读 2018年2月26日，保利2017年房地产行业白皮书正式发布。这是保利地产发展研究院、保顾发展研究中心对2017年房地产行业的深度解读。作为房地产行业的领军企业，保利地产对行业的深刻分析与准确判断背后是强大的专业支持，这份白皮书的意义与价值不容小觑。 保利2017年房地产行业白皮书分为两部分：第一部分，从定义新房峰值时代、辩证看待存量时代、透视租购并举本质三个方面，解析住房美好生活大格局；第二部分，从开启多元经营蓝海、升级地产金融角色两个方面，洞察新时代赋能下的“万物生长”。 保利地产判断，第一， 我们坚定看好房地产的未来；第二，回归平凡，行业才能走向真
2、正繁荣；第三，国家调控，促进行业健康可持续发展。 历史车轮滚滚向前，时代潮流浩浩荡荡。 新时代，是房地产最好的时代。,目录,壹 序 言贰 综 述 叁 Part1. 三个维度看透大格局肆 Part2. 两个方向锚准新机遇,壹 序 言新时代，是房地产最好的时代,“历史车轮滚滚向前，时代潮流浩浩荡荡。历史只会眷顾坚定者、奋进者、搏击者，而不会等待犹豫者、懈怠者、畏难者。”十九大给我们描绘了未来中国发展的美好蓝图，对此我们充满信心！ 第一，我们坚定看好房地产的未来。 房地产与经济相伴相生，是经济发展的结果投射。当前，中国经济已经实现了多个领域的总量的世界第一，正加快实现高质增长，向着更高进阶上移。中国
3、在科技领域的成功突围，是中国成功跨越中等收入陷阱的关键！ 2020年，中国将全面建成小康社会，人均GDP超1.1万美元，达到中等发达国家水平。预测广东经济总量将超越韩国，完成对四小龙的全部超越。台湾在改革开放时经济总量大陆的40%以上，排名省级单位第一，但到2020年时将排不进前十。一线城市全部超越香港、新加坡，也完成全部的超越；中国的一线城市，将率先成为亚洲的一线顶尖城市，引领亚太发展。,2035年，中国将基本实现社会主义现代化，经济总量超过32万亿美元，排名世界第一。届时，广东的经济总量将是韩国、俄罗斯的两倍以上。深圳、广州的经济总量将是香港、新加坡的两倍以上。全球十大城市，超过一半以上都
4、将是中国城市。中国的一线城市，将成为世界一线顶尖城市。世界舞台的中心重新回归中国，中国也终将成为名副其实的“中央之国”。 在此时代的大背景之下，我们对行业的基本判断是：总量峰值、结构优化！预计未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。这是人类历史上空前的数值，这是时代赐给我们来之不易的市场容量和奋斗舞台！除此之外，最美的还是结构优化带来的美丽想象试想，新时代的世界新一线城市，将带来什么样的令人激动人心的房地产需求！？,壹 序 言新时代，是房地产最好的时代,第二，回归平凡，行业才能走向真正繁荣。 随着“房子是用来住的”逐渐落地，房子的本质更加凸显。我们没必要过分美化或贬低，它
5、只是承接工作生活的载体。 房地产的未来不只是房子，而是基于它的生活方式，这可能是教育，可能是旅游，可能是新零售，可能是新办公。而每一种可能，都意味着与更多利益相关者的良性互动。连接，带来可能；可能，撬动未来。 未来，在不断波动中，新房与存量房，钢筋水泥土与产业上下游，更健康的市场环境和更有竞争力的企业，共同让这个行业走向真正的繁荣。 第三，国家调控，促进行业健康可持续发展。 综观中国的各行各业，还没有一个行业如房地产行业这般规模之大、周期之长。房地产行业的高速增长开启于90年代，距今已有近30年的时间。一直持续火热的互联网行业，彼时正处在门户时代，但在这近30年来却已完成多个发展周期的迭代和更
6、替。,壹 序 言新时代，是房地产最好的时代,壹 序 言新时代，是房地产最好的时代,2017年，调控是主基调，限购、限贷、限价等手段大范围升级，限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此，全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高，达到历史高位。 我们高度认同政府的调控方向和政策，挤掉泡沫，良性发展，才能让整个行业健康可持续发展。同时，这也倒逼开发商进行自我革新，无论是提供更好的产品，还是打造更强大的规划能力，最终目标都是实现更强的核心竞争力。大浪淘沙，沉者为金。 只要经济发展，行业就能持续发展；只有回归理性，行业才能真正繁荣；只有戴上枷锁，房地产才能真正满足人民对美好生活的需要。 时代进步，奔
7、流不息；身处激流，唯有涌进。 展望未来，我们相信，新时代，是房地产最好的时代！,贰 综 述,2017年年初，我们发布的房地产行业白皮书从“客户、产品、区域、供给”四个维度透视市场供求趋势，通过“城市群、地产金融、并购整合、存量时代”四个关键词揭示行业标杆发展方向。其中，多项预判得以验证，如新房市场“改善崛起”，这在公司亦得到验证，2017年是保利历史以来大面积去化最好的一年；再如“大”聚集、“小”分散的城市群发展逻辑也再次得到验证，城市行政边界不再是市场边界，物理距离终将打破心理距离，三大城市群内的非一线城市贡献率持续攀升，近十年来已拉升了10个百分点。 而今又是新一年开端，穿越2017年新调
8、控、新时代所引发的众声喧哗，我们发现当时的部分判断趋势有如破竹之势，强劲发展；但因新形势变化，部分判断方向需辩证修正。 我们深知，房地产行业发展自有逻辑，唯有辩证看待新变化，才能锚准变中的不变，在波澜壮阔的新时代沉稳远航。今年，我们将更加思辨地审视房地产行业新变化背后的深层逻辑，以求更精准地深耕“未来”。,贰 综 述,报告分为两个部分：第一部分，从定义新房峰值时代、辩证看待存量时代、透视租购并举本质三个方面，解析住房美好生活大格局；第二部分，从开启多元经营蓝海、升级地产金融角色两个方面，洞察新时代赋能下的“万物生长”。 先论大格局。一是定义新房峰值时代。“史上最严调控年”下商品房销售金额和面积
9、双双创下新高，我们认为行业总量峰值时代是规模的“高位区间”，并非“顶点/拐点”，核心需求来自居住品质的提升空间和城镇化后半段的“后发效应”。二是辨证看待存量时代。现阶段国内进入实质性存量时代的城市寥寥可数。我们认为，存量时代崛起的首要条件在于，可开发资源约束下的新房供给不足与需求持续增长之间的矛盾，因此，并非所有城市都能够最终进入存量时代。存量时代城市最典型特征是身处其中的开发商谋求发展模式转变。三是透视租购并举本质。“租购并举”并非调控政策的一厢情愿，而是顺“市”而为的结果。租赁市场的实质性发展将有效满足过渡性、阶段性的住房需求，与商品房等共同构建住房梯级消费体系。在此过程中，核心城市租售格
10、局率先迎来变革。,再探新机遇。一是开启多元经营蓝海。未来运营是发展核心，从美国经验来看，运营细分子领域呈多样化特征，各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例，长租公寓的核心客户群体是大学毕业生、中高端人才，分别对应中低和高端两档公寓项目定位；城市更新同样焕发新机遇，对城市中的级差物业重新定位合理改造再运营，存在大量的潜在机会点。二是升级地产金融角色。地产金融手段愈加丰富，全方位助攻运营时代。其中，打通 “退出”环节的REITs即将落地，其实质为重资产持有，运营和资产增值为两大核心。借鉴美国经验，培育期物业可通过母公司输血对接REITs实现退出。REITs的意义在于给了开发商和服务商
11、对于经营物业的“轻重模式”选择：可将经营物业退出获得一次性收益、可持有REITs份额享受资产增值和经营收益、亦可专注品牌和资产增值服务输出。 我们以问题为导向，进行了5个方向的思考： 思考一：2017年初，我们曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代，那么，何谓峰值时代？又有怎样的特征？ 思考二：现阶段国内究竟哪些城市已经进入实质性的存量时代？存量时代又究竟应具备怎样的特征？,贰 综 述,思考三：租购并举的本质，是调控手段的一厢情愿，还是行业发展新阶段响应市场需求的顺“市”而为？ 思考四：经营蓝海的发展方向有哪些？长租公寓、城市更新作为典型代表又有怎样的发展特征？ 思考五：标准化的公募REITs已
12、在路上，经营时代，金融的全方位助攻是否等于轻资产模式？,贰 综 述,叁 Part1. 三个维度看透大格局, 维度一定义新房峰值时代： 规模的“高位区间”,并非“顶点/拐点”2017年，堪称史上最严调控之年，限购、限贷、限价等老手段大范围升级，限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此，全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高。此前，行业“拐点论”、“白银时代”曾引发热议，经过实地调研及多方综合分析，我们认为这类说法可能对行业发展的理解过于悲观了。而在2017年初，我们曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代，那么，何谓峰值时代？又有怎样的特征？,数据来源：国家统计局，保利投顾研究院整理,I 峰值
13、时代的核心发动机： “大聚集、小分散”的城市群增长逻辑 我们将近十年全国商品房销售额进行拆分，不难发现：1）一线城市贡献率由20%降至不足10%，核心原因在于，土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力，导致需求或大量外溢至周边，或被价格层次更鲜明的存量房市场替代；2）三大城市群（除一线）贡献率上升近10个百分点，已成为拉动成交规模增长的核心引擎；3）非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一，发挥重要的稳定器作用；4）其他城市包含了200多个地级市，贡献率仅控制在不足3成,叁 Part1. 三个维度看透大格局,注：三大城市群包含天津及河北、江苏、浙江、安徽、广东除去一线之外的所有城市；非城市群
14、二线包含各省会城市、计划单列市、重庆；其他为全国除去前三类城市；数据来自统计局，保利投顾研究院整理,叁 Part1. 三个维度看透大格局, 峰值时代典型特征： 行政边界不再是市场边界，物理距离终将打破心理距离 回顾2011-2016五年期间，长三角的核心城市上海，常住人口增幅远高于环沪的苏州和嘉兴，但上海商品房销售量增幅仅20%，而苏州、嘉兴均接近翻番；珠三角趋势相似，广深显示出对人口的超强吸附力，但商品房销售量增幅显著弱于周边城市。由此可见，核心城市对人口（量）和人才（质）的吸引力从未减弱，而由此所产生的巨大购房需求，相当比例在其周边城市释放。这种需求的外溢方向，必然是以最佳的物理距离作为首
15、要考量。,数据来源：wind，国家及各省市统计局,叁 Part1. 三个维度看透大格局, 峰值时代可持续性： 居住品质的提升空间，城镇化后半段的“后发效应” 2017年，我国城镇人均住房面积约为37，但从商品房诞生至今，我国商品住宅的人均累计销售面积仅为17，占比不足50%，其中重点一二线城市的差距更加明显。可见，国内居民当前的居住空间，更多是在城中村、员工宿舍、早期房改房等，居住品质的提升空间较大，对商品住宅的刚需和改善需求仍然巨大，近两年各地棚户区改造带来的大量刚性需求便是印证。,备注：计算公式为1995 -2017年累计成交的商品住宅面积/2016年末城镇人口，保利投顾研究院整理,此外，
16、城镇化率持续推进带来的新增城镇人口，亦是商品住宅需求的重要支撑。2017年我国城镇化率为58.5%，各省市城镇化水平及进程差异显著，仍有众多区域，尤其是部分人口大省，城镇化率明显低于全国平均水平，如河南、四川、安徽等省，这些省份城镇化起步较晚、提升空间广阔，具有明显的“后发效应”。在城镇化后半段从60-80%（发达国家水平）的发展中，中西部人口大省的省会城市首位度优势将更加凸显。,叁 Part1. 三个维度看透大格局,数据来源：wind，保利投顾研究院整理, 企业策略： 大象继续起舞，主力战场仍是深耕大中城市及周边 地产开发增量空间未至拐点，在市场逐步成熟中，由于各城市房地产发展所处的阶段差异明显，故仍存大量结构性市场机会。多数二线城市还将在较长时间内处于成长阶段，部分非大中城市周边的区域中心城市及节点城市因城镇化起步较晚、水平较低而具有一定的“后发效应”。 对开发商而言，仍需坚信基本面（人口、经济、产业等）才是支撑房地产发展的根本因素。从需求流向的角度重新审视城市的划分，始终围绕大中城市布局深耕。当前，行业正经历集中度加速提升阶段，一线城市TOP1市占率接近稳定状态（812%），继续突破的瓶颈明显；二线城市当前集中度稳步提升，仍有不少城市存在发力空间；三四线城市品牌房企进入相对较少，优势资源向龙头集聚效应更强，市场集中度高于一二线城市。,
