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1、可行性研究 及项目投资决策 浅析,投融资发展部,起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。推广：1978年联合国工业发展组织编写工业可行性研究手册，1980年编写工业项目评价手册，在国际上得到广泛推广。,应用：1983年，国家计委颁发关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法。1987年，国家计委颁布建设项目经济评价方法与参数；1993年，国家计委又颁布了建设项目经济评价方法与参数第二版。2000年建设部建标2000205号 房地产开发项目经济评价方法,一个方法，拯救了一个国家,定义,是通过对项目
2、的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术 、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。,房地产开发项目的可行性研究,是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。,可行性研究一般
3、要回答以下问题: 技术：产品规划设计 经济：盈利能力 财务：资金平衡 融资：筹集到所需的资金量 实力：自有资金足够35% 周期：开发经营周期排布合理 调动：人力，物力资源,可行性研究要解决的问题,可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。是项目投资决策的依据；是筹集建设资金的依据；是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；是编制下阶段规划设计的依据。,可行性研究的目的,开发企业负责人投资决策据 编制设计任务书 筹措资金和申请贷款 签订合作和协议 申请项目建设执照,可行性研究的作用,编制要求,设计方案可研报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证，所以必须设计研究方
4、案，才能明确研究对象。 内容真实可研报告涉及的内容以及反映情况的数据，必须绝对真实可靠。 预测准确可研报告是投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究，是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计，具有预测性。因此，必须进行深入的调查研究，充分的占有资料，运用切合实际的预测方法，科学的预测未来前景。 论证严密论证性是可研报告的一个显著特点。要使其有论证性，必须做到运用系统的分析方法，围绕影响项目的各种因素进行全面、系统的分析，既要做宏观的分析，又要做微观的分析。,可行性研究的主要内容,1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选 4、项目的建设工期、开发进度安排 5、
5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和成本估算 7、经济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价 10、结论,土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不断地寻找土地，发现投资机会。,项目概况,区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。我们常说，房地产开发第一是区位，第二是区位，第三还是区位。区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。,看区位,看场地条件,看规划条件,一是看区位,看交易方式,看付款方式,如果说地段是大前提，那么
6、场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。 不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。,看场地条件,二是看地块的场地条件,看区位,看规划条件,看交易方式,看付款方式,地块的临街状况，对项目商业布置产生影响，从而项目销售和收益都有重要影响。,地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影响，从而影响销售。,广州百合花园,场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素。 地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。,看区位,看场地条件,看规划条件,看交易方式,看付
7、款方式,原貌,支护现状,通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。 如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。 如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。 还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。,看规划条件,三是看项目的规划条件,看区位,看交易方式,看付款方式,看场地条件,看规划条件,看区位,看付款方式,看场地条件,四是看交易方式,看交易方式,从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让和当前土地使用者转让两种
8、途径。 政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。 从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。,买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本，如同政府出让一样操作简单。 通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。,看区位,看场地条件,看规划条件,看交易方式,看付款方式,案例江西南昌某项目,占地6
9、00亩，容积率1.5，可做部分联排，销售均价4200。 要价68万/亩，后谈到60万/亩（原土地有效成本20万左右一亩，每亩溢价40万。） 转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。通过对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股权相当于按照地价97万元/亩进行土地过名转让。,看区位,看场地条件,看规划条件,看交易方式,看付款方式,看区位,看场地条件,看规划条件,看交易方式,看付款方式,土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，要求付款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时间长，加大了融资成本和机会成本。,看付款方式,五是看付款方式,看规划条件,看交易方式,看区位,看场地条件,宏观环
10、境分析,竞争环境分析,项目价值分析,市场状况 可能的客户 可能的产品,项目研究的目的：,地块,潜在客户分析,看付款方式,看规划条件,看交易方式,看区位,看场地条件,宏观环境研究,宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） 重大事件及其影响（如北京奥运会、上海世博会） 城市经济状况（GDP、人均收入等） 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）房地产市场环境 结构及其规模（一、二、三级市场） 板块布局（热点区域） 行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论：房地产未来发展趋势,经济环境,房地产投资三要素：时机、地段、质量,市场
11、分析,市场供求分析,竞争项目分析,财务分析,风险分析,投资决策,市场分析,时机主要是指市场环境。房地产投资属于高度竞争的市场运作，房地产企业的生存和发展是以适应房地产市场环境为前提。 政治政策环境：主要是指城市规划、土地政策、行政法规和领导执政理念等构成。房地产不仅是生产资料，也是生活资料，会对城市发展、生态环境、城市风貌、产业布局等产生重大影响，其在社会经济活动中具有重要影响。因此政府对房地产业十分关注，经常出台一些措施和政策，来调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益。我们在项目立项时，必须关注这些政策对项目的影响。,市场分析,市场供求分析,竞争项目分析,财务分析,风险分
12、析,投资决策,经济环境：指城市的经济发展水平、居民收入水平及消费结构、物价水平等因素。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也十分广阔，市场机会相对较多，以下为各城市GDP与平均房价示意。,市场分析,市场供求分析,竞争项目分析,财务分析,风险分析,投资决策,市场分析,市场供求分析,竞争项目分析,财务分析,风险分析,投资决策,社会文化环境：指居民生活习惯、生活方式、消费观念以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此影响着消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因此房地产投资必须了解当
13、地消费者文化和传统习惯，方能为当地消费者所接受。否则将“水土不服”。,市场分析,市场供求分析,竞争项目分析,财务分析,风险分析,投资决策,市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有： 人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人口在减少，对生存空间的需求也在增多。,市场供求分析,竞争项目分析,财务分析,风险分析,投资决策,市场供求关系分析,市场分析,家庭收入。分析一个地区的市场购买力，最基础的数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入水平决定了购买的承受能力。目前政府
14、的设想是中低收入者购经济适用房，高收入者购商品房。而对于开发商来说，有效的购买力主要来自中高收入群。划分中高收入人群主要依据是现行房价与年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以说是中等收入层，高于的为高收入者。此外，居民收入预期对住房消费也有相当程度影响。,市场分析,市场供求分析,竞争项目分析,财务分析,风险分析,投资决策,城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展总进程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经济发展而波动。 消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，居民即使
15、有购买能力，也不会花自己大部分甚至全部积蓄去买房子。如果是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得强烈，对住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一部分人是对预期不看好，持币观望。一部分人预期通胀，开始有入市投资的愿望。,市场分析,市场供求分析,竞争项目分析,财务分析,风险分析,投资决策,市场供应分析。供给与需求是紧密地联系在一起的，供求关系是市场最重要的关系。我们不仅要看市场一时卖的好不好，还要看供求关系，供大于求迟早会导致市场的衰退。 这里的供应分析是指静态的存量分析。 调查当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。 存量以已批预售面积减去已售面积。 在建数量，一般以批准施工许可证的面积为依据。 计
16、划开工数量，一般以已供土地而尚未开工的可建面积计。 已获规划许可数量，从城市规划和用地计划来分析。 从建设周期、政策周期来分析供应的差异。 需要注意的是我们分析市场供应变化也应反映供应结构的变化。,市场分析,市场供求分析,竞争项目分析,财务分析,风险分析,投资决策,上述分析必须建立在科学准确的市场调研的基础上。房地产投资一般都是几亿，甚至几十亿，市场调研的准确与否直接影响到投资决策的正确与否。市场调研是获取市场信息的主要手段，在市场调研中所发现的问题必须如实反映，它的目的是为决策者提供参考依据，其结果只是用于辅助决策者作出的正确决策，结果本身不是目的。我们反对先入为主，反对为支持领导意图而论证。,市场分析,市场供求分析,竞争项目分析,财务分析,风险分析,投资决策,项目价值分析,产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）,（1）区位价值分析,自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）,
