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1、大型综合超市建设项目大型综合超市建设项目可行性研究报告可行性研究报告大型综合超市建设项目可行性研究报告1目目 录录第一章第一章 总论总论11.1 项目名称.11.2 项目建设单位.11.3 可研报告编写单位.21.4 可研报告编制依据.21.5 研究范围内容.21.6 项目概况.31.7 研究结论及建议.5第二章第二章 背景及必要性背景及必要性62.1 项目提出的背景.62.2 项目建设的必要性.9第三章第三章 需求分析需求分析113.1 西安市宏观商业市场特点分析.113.2 西安超级市场发展趋势与前景分析.123.3 项目区市场调研及分析.133.4 项目 SWOT 分析20第四章第四章
2、建设地址及建设条件建设地址及建设条件214.1 建设地址.214.2 项目建设条件.21大型综合超市建设项目可行性研究报告24.3 社会经济状况.224.4 项目地配套条件.23第五章第五章 总体方案设计总体方案设计265.1 发展目标.265.2 发展定位.265.3 经营策略.305.4 项目运营模式.32第六章第六章 建设方案设计建设方案设计336.1 设计依据.336.2 建设内容.336.3 土建方案.346.4 无障碍设施建设.376.5 设备方案.376.6 公用辅助工程.40第七章第七章 节能节水节能节水517.1 设计依据和标准.517.2 能耗指标计算分析.527.3 节能
3、措施和效果分析.527.4 节水和水资源利用.54第八章第八章 环境影响分析环境影响分析558.1 环保设计依据.55大型综合超市建设项目可行性研究报告38.2 环境质量现状.558.3 建设期环境影响分析及防治.568.4 运营期环境影响分析及防治.588.5 环境影响评价.59第九章第九章 劳动安全与消防劳动安全与消防609.1 安全卫生.609.2 消防.61第十章第十章 项目实施管理与进度安排项目实施管理与进度安排6410.1 项目实施管理.6410.2 项目招投标.6510.3 项目建设工期与实施进度安排.68第十一章第十一章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置6911.1
4、 组织机构.6911.2 人力资源配置.7011.3 人员培训计划.71第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措7212.1 投资估算编制依据 7212.2 其它工程费用和取费标准.7212.3 总投资估算.7212.4 资金筹措.74大型综合超市建设项目可行性研究报告4第十三章第十三章 财务评价财务评价7513.1 财务评价依据.7513.2 财务评价基础数据.7513.3 财务评价指标的计算.7713.4 不确定性分析.7913.5 财务评价综合结论.80第十四章第十四章 风险分析风险分析8214.1 风险分析概述.8214.2 项目风险的防范对策.83第十五章第十五章 社会
5、效益分析社会效益分析8615.1 改变城市面貌，提高城市品位.8615.2 改善投资环境，配合经开区发展步伐.8615.3 吸纳就业人口，缓解城市就业压力.86第十六章第十六章 结论与建议结论与建议8816.1 研究结论.8816.2 建议.88大型综合超市建设项目可行性研究报告5附表：财务评价表附图：1、区域位置图；2、项目立面效果图；3、交通示意图；4、停车场平面图。附件：1、营业执照；2、场地证明；3、规划审批证明；4、环境评价；5、交通评价。大型综合超市建设项目可行性研究报告1第一章第一章 总论总论1.1 项目名称项目名称大型综合超市建设项目1.2 项目建设单位项目建设单位本项目建设单
6、位为*连锁商业集团股份有限公司。1.3 可研报告编制依据可研报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国内贸易发展“十二五”规划；4、零售业态分类规范意见（试行） ；5、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；6、陕西省“十二五”商务发展规划；7、西安市商贸业“十二五”发展规划；8、西安市商业网点发展规划（20042020）；9、项目建设单位提供的背景资料；10、项目调研收集的有关资料；11、工程咨询报告编制委托书。大型综合超市建设项目可行性研究报告21.4 研究范围内容研究范围内容本报告的工作内容是对
7、大型综合超市建设项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。1.5 项目概况项目概况1.5.1 建设地点建设地点本项目*，交通极为便利。1.5.2 项目业态项目业态大型超市1.5.3 建设内容及规模建设内容及规模本项目为大型综合超市建设项目，项目拟租赁商业楼 1-3 层区域进行建设，总建筑面积 14612.48m2，包括日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰
8、区及仓储区五部分功能区块，主要建设内容包括：1、日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装修装饰工程。其中日用百货区 4708.92m2，生鲜时蔬区 2000m2、大型综合超市建设项目可行性研究报告3食品区 2951.75m2、服装服饰区 2000m2及仓储区 2951.78m2；2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计 15571 台（个、套） 。本项目建成后，将形成超市营业面积 11660.7m2，仓储面积2951.78m2（营业面积及仓储面积均含设备用房、疏散通道、电梯间等辅助用房面积）的经营规模，涵盖大型零售商业所必备的生鲜、时蔬、食品、家化、日
9、用百货、品牌服装等商品结构齐全的大型综合性超市。1.5.4 项目建设期限项目建设期限根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为 6 个月，即 2012 年 10 月2013 年 4 月。1.5.5 投资估算及资金来源投资估算及资金来源本项目估算总投资为 1249 万元，其中建设投资 1099 万元，铺底流动资金投资 150 万元。项目所需资金全部为企业自筹。1.5.6 财务评价结论财务评价结论本项目正常运营后，年平均销售收入 9377 万元，年平均总成本费用 8312 万元，年平均利润总额 540 万元，年平均上缴所得税为135 万元，年平均净利润 405 万元，年平均销
10、售税金及附加 525 万元。项目总投资收益率为 33.74%；项目资本金净利润率 25.31%；大型综合超市建设项目可行性研究报告4全部投资财务内部收益率分别为 29.13%（所得税前）和23.20%（所得税后） ，均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为1402 万元（税前）和 972 万元（税后） ；投资回收期分别为 5.34 年（所得税前，含建设期 1 年）和 6.09 年（所得税后，含建设期 1 年）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。1.6 研究结论及建议研究结论及建议本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够
11、带动我市大型零售商业的发展，大大改善北城的居住消费环境，改善投资环境，推动零售商业发展及城市建设，还将解决 250 人的就业问题。项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。大型综合超市建设项目可行性研究报告5第二章第二章 背景及背景及必要性必要性2.1 项目提出的背景项目提出的背景超级市场是实行敞开式售货，顾客自我服务的零售商店。它的产生被称为继自货商店之后零售生态形式的又一次革命，并大有取代百货商店
12、的地位而成为零售业的主流趋势。自 1859 年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为了世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。1993 年美国社会消费品零售额为 10795 亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占 6355 亿美元，占总零售额的 60%左右，而到 1999 年已占近 75%。在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。1975 年连锁销售额仅为 4 兆日元，而到 1996 年为 16 兆日元，增长了 4 倍。在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约 180 家，销售额占全市销售额的 75%。国外发达国家的商业发展历程
13、表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。进入 20 世纪 90 年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁超市经营方式的成功导入，加大型综合超市建设项目可行性研究报告6速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。2.1.1 符合国家各项规划要求符合国家各项规划要求2011
14、 年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，陕西省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，以西安国家服务业综合改革试点为契机，相应开展省级服务业综合改革试点，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打
15、造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。同年，国务院出台国内贸易发展“十二五”规划，规划指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。陕西省“十二五”商务发展规划则提出在大中城市建设若大型综合超市建设项目可行性研究报告7干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。同时，西安市商业网点发展规划（20042020）
16、指出，重点规划期建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。2.1.2 符合国家产业政策要求符合国家产业政策要求2011 年，国家发改委发布了产业结构调整指导目录（2011 年本），其中商贸服务业第 5 条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。综上所述，本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应，是对西安市大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。2.1.3 拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱在拟建项目 3.0km 范围内，能对其产生一定竞争的大型超市有“华润（中登店）”和“沃尔玛（赛高街区店）”，鉴于华润（中登店）处于待建状态，沃尔玛（赛高街区店）距离本项目区相对较大型综合超市建设项目可行性研究报告8远，目标客户交叉较少，
