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1、规范政府土地转让收入问题分析,组长：李伟坚 组员：王梦珂林凯龙高砚池谭万辉,一、什么是政府土地转让姓名：学号：,相关法律,政府土地和土地转让： 由于土地管理法规定，第一章总则的第二条：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”,关注焦点,现在我们讨论的的土地转让是指土地的使用
2、权的转让,土地使用权转让的特点：,土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点,土地使用权转让的特点：,1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。,土地使用权转让的特点：,2、权利义务一同转移。,土地使用权转让的特点,3、土地使用权的转让需办理变更登记。,转让与出让的区别：,转让出让 A：出让：土地的取得方式主要有租赁、入股、授权经营、出让、划拔等几种，土地划拔和土地出让是房地产开发的主要形式，两种形式都可以办理国有土地使用证，但也有一些差别。 B：出让是指土地所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权；转让
3、则是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。,二、土地转让如何增加政府的财政收入姓名学号,土地财政:,概念：土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。,全国政府性基金收入：,2010年全国政府性基金收入35781.94亿元，全国政府性基金支出32582.64亿元。中央政府性基金收入3175.57亿元，完成预算的124.3%。中央政府性基金支出3016.75亿元，完成预算的94%。地方政府性基金本级收入32606.37亿元，完成预算的201.9%。其中：国有土地使用权出让收29109.94亿元
4、，完成预算的213.2%。地方政府性基金支出30298.59亿元，完成预算的175%。国有土地使用权出让收入安排的支出26975.79亿元。,相关概念1：,我们先对政府的“土地收入”作一个明确的界定:土地收入是指政府通过征税、收费或者经营形式获得的、与土地征用和出让有关的收入。,相关概念2：,土地出让金： 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定
5、补交的土地出让价款。,政府获得土地转让收入的途径：,三、我国目前政府土地转让的现状姓名：学号：,“土地财政”的负面效应,(1)浪费土地，造成农民失业。我国土地矛盾尖锐全国土地利用规划纲要内容,土地财政的负面效应,推高房价，加剧城市居民购房困难。房产投机行业炒房热？,土地财政的负面效应,(3)积累财政、金融风险关于加强国有土地资产管理的通知提到，“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。”,土地财政的负面效应,(4)加剧分配失调的程度。据调查，在江苏省土地用途转变增值的土地收益分配中，政府
6、大约得60%70%，村一级集体经济组织得,土地财政的负面效应,(5)为腐败的滋生提供了环境,现行土地使用权出让制度存在的问题,(一)农地征用价格不合理,现行土地使用权出让制度存在的问题,(二)农地征用轻视社会保障,现行土地使用权出让制度存在的问题,（三）土地产权制度结构高度垄断,现行土地使用权出让制度存在的问题,（四）现有立法规定滞后,关注焦点,卖地赚钱太容易,四、规范政府土地转让收入的必要性姓名:林凯龙学号：2009091066,必要性,一、保护我国所剩不多的耕地，切实维护广大农民的切身利益,1.政府出让土地，获得非税收收入出让金，企业特别是房地产企业得到土地搞开发，又可增加政府的税收房地产
7、税和建筑税。对地方政府来说，这似乎是个良性循环。在这个循环中，源头是出让国有土地使用权。显然，要维持这个循环，就必须不断出让土地。而要不断出让土地，就要不断征收农民的集体土地。可见，土地财政是一种土地扩张与征占的机制。,二、有利于抑制房价过快上涨,2.土地财政对抬高房价有推波助澜的作用，地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升，而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单。地方政府的财政收入之命脉在于土地出让收入，因为这种模式，推高了地价并造出了一个个地王，同时又反作用房价，形成新的房地产泡沫。,五、如何规范政府土地转让收入姓名学号,规范土地转让收入设想：,1.转让收益
8、全部入国库，不再允许任何部门以任何名义“插手”,规范土地转让收入设想：,2地款未缴清不发资质证,规范土地转让收入设想：,3不得变相减免出让金,规范土地转让收入设想：,4绝不允许越权“支配”,化解“土地财政“问题的对策建议,(一)合理划分中央与地方的事权与财权,(二)完善土地税收体系1.改革财产税。2.完善耕地占用税。3.改革土地增值税。4.制定一部统一的土地税法。,化解“土地财政“问题的对策建议,化解“土地财政“问题的对策建议,(三)完善土地收益分配制度1.对“公共利益”的范围加以限制。2.完善征收补偿制度。3.规范土地出让收入分配秩序。,化解“土地财政“问题的对策建议,(四)积极防范政府性质土地融资风险 1.严格控制政府性质土地融资的范畴与规模 2.加强金融监管，努力减少实施土地融资项目中的信贷风险。,化解“土地财政“问题的对策建议,(五)发行市政债券，增加地方建设资金来源渠道,
