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1、广广州州海海珠珠体体育育健健身身公公园园项项目目可可行行性性报报告告广州市广州市*有限公司有限公司2010.91目目 录录第 1 章 项目概要.11.1 项目概况11.2 项目投资内容及建设指标21.3 项目投入产出及效益评价31.4 政策建议4第 2 章 项目建设背景.52.1 健康与体育将成为未来全球经济的支柱产业52.2 中国体育事业发展概况62.3 广州体育事业发展概况10第 3 章 项目市场分析与场馆定位.113.1 经济社会发展对体育场馆需求分析113.2 海珠区南洲街区居民对健身场所需求分析123.3 项目场馆定位与市场分析12第 4 章 总体规划.154.1 规划定位与总体布局
2、154.2 功能分区与项目规划174.3 配套设施与环境保护194.4 项目建设进度21第 5 章 主要体育健身场馆建设运营分析.225.1 高尔夫练习场建设运营分析225.2 球类及棋牌运动场馆运营分析255.3 体育用品商城运营分析315.4 健身场馆运营分析325.5 公园公共服务运营分析35第 6 章 项目经营管理与人力配置.366.1 投资主体366.2 运营管理模式3626.3 管理机构376.4 部门职责386.5 管理团队与人员配置39第 7 章 总投资估算及效益预测.417.1 项目投资估算417.2 项目收益及营业税估算427.3 项目经营成本估算427.4 损益分析427
3、.5 经济效益评估437.7 社会效益评价43第 8 章 项目投资风险分析.448.1 政策风险分析448.2 经营风险分析448.3 管理风险分析44第 9 章 项目政策建议.451第第 1 章章 项目概要项目概要1.1 项目概况项目概况1.1.1 项目名称项目名称广州海珠体育健身公园1.1.2 项目建设地点项目建设地点广州市海珠区南洲路以南洛溪桥北两侧1.1.3 项目建设性质项目建设性质绿地改建体育健身公园1.1.4 项目业主项目业主广州市绿化公司1.1.5 项目投资方项目投资方广州市*有限公司1.1.6 项目主管单位项目主管单位广州市园林环卫局广州市海珠区体育局1.1.7 项目运营方项目
4、运营方广州海珠体育健身公园管理有限公司（筹）1.1.8 项目负责人项目负责人*（*实业有限公司董事长）1.1.9 项目可行性依据项目可行性依据项目合作协议书2项目规划用地红线图项目改建政府批文广州市总体规划广州市体育场馆建设概况广州市海珠区南洲社区概况1.1.10 可行性报告编制单位可行性报告编制单位广州市*有限公司1.1.11 报告编制负责人报告编制负责人李*向*1.2 项目投资内容及建设指标项目投资内容及建设指标1.2.1 项目投资内容项目投资内容序序号号项项 目目数数 量量用用地地面面积积m m2 2投投资资( (万万元元) )1高尔夫练习场12500040502室外球场12300079
5、03综合体育馆11600017754丛林健身场12500017505健身绿道34800014406体育用品商城11800063007道路停车场430009908管理服务中心50009009其它1020合 计2030001901531.2.2 项目建设技术指标项目建设技术指标序序号号项项 目目指指 标标备备 注注 1项目规划红线用地302986平米 2第一期项目规划用地203000平米 3第一期建设控制用地48400平米 3.1 室内体育场馆22600平米 3.2 室外运动场13800平米 3.3 室外停车场12300平米 4第一期建筑面积41100平米 5容积率0.2 6建筑密度23.84%7
6、绿地率45.02%1.3 项目投入产出及效益评价项目投入产出及效益评价1.3.1 投入产出投入产出序序号号项项 目目内内 容容备备 注注1总投资19015万2总收入4690.4万3经营成本2939.7万4营业税281.4万5所得税227万6税前利润910.81万7税后利润683.11万8内部投资回报率税前4.79% 税后3.59%9投资回收期税前25.4年1.3.2 社会效益评价社会效益评价1、为广州市全民健身新增运动场馆 5 个，公园面积 20 万平方米。2、为南洲社区提供全民健身场地 60 片，场地承载 20 万人次。3、新增劳动就业 81 人。44、拉动体育用品市场销售 35 亿元。5、
7、带动区域体育健身消费 12 亿元。6、促进相关产业投资 23 亿元。1.4 政策建议政策建议1、社会事业公共设施建设项目争取政府扶持。2、争取银行贷款 50%以上（不少于 1 个亿） 。3、社会公益项目投资回报率低，税前投资回报率 4.79%，税后投资回报率仅 3.59%，投资回收期税前 25.4 年。因此建议政府在项目经营期内减免所得税。5第第 2 章章 项目建设背景项目建设背景2.1 健康与体育将成为未来全球经济的支柱产业健康与体育将成为未来全球经济的支柱产业当今世界人口已超过 65 亿人，专家预测到本世纪末世界人口将超过 80 亿人。按人口高龄化规律，届时全球老龄人口（65 岁以上）将占
8、总人口三分之一。占人口半数的老人儿童的安康和成年人的健康问题将成为未来世界的头等大事。由于工业化时代给人类带来的工业污染问题，导致人类环境气候恶化，严重影响人类健康。全球每年用于疾病和健康方面的投入与消费达数万亿美元，占全球 GDP20%以上。未来全球用于健康和体育事业发展的投入和消费有增无减，健康与体育产业将成为未来全球经济最大支柱产业之一。2.1.1 健康服务业健康服务业健康服务业包括医疗、卫生、防疫、保健、养生等行业。目前全球健康服务产业仅在医疗和防疫方面有所作为，但远远满足不了全球人口需求。在国民卫生、保健、养生方面还处于探索发展阶段，远远未形成产业。未来的世界，以人为本，首先要以人的
9、健康安居为先。人类的健康重在疾病的预防和保健。健康服务业是一个不断发展壮大的朝阳产业。2.1.2 体育服务业体育服务业随着健康向预防保健方向发展，体育事业和体育服务业有了更大的发展空间。体育的原本是为提高人类体质和健康而运应而生的。但随着人们竞争精神的需求和盈利的欲望，体育淡化成竞技竞争的利益场所，体育事业走向偏途。不可否认，竞技体育可以促进全民体育的发展，但不是体育的灵魂和本质。体育的本质和灵魂是要提高人类的体质和健康。因此，人类对体育的认知应回归全民健身的道路。竞技体育促进人类进取精神，全民健身促进人类健康体质。6双管齐下，才是未来体育健康发展之道。2.1.3 医药及健身体育用品装备产业医
10、药及健身体育用品装备产业健康服务业和体育服务业良性回归，将带动医药及健身体育用品装备产业的发展。目前的医药和健身体育用品偏向治疗和竞技，忽视保健和健身。随着健康服务业和体育服务业良性回归，全球医药和健身体育用品装备产业将成为全球经济的支柱产业之一。2.2 中国体育事业发展概况中国体育事业发展概况2.2.1 中国体育事业发展成就中国体育事业发展成就早在毛泽东时代，中国共产党和中央人民政府就十分重视体育运动发展。中国著名将领贺龙元帅统领中国体育事业，奠定了中国体育事业的基础。毛泽东同志提出的“发展体育运动，增强人民体质”成为中国特色体育事业和体育产业发展方针。改革开放以来，中国的体育事业和体育产业
11、有了进一步发展。主要表现如下：1、群众体育蓬勃发展、群众体育蓬勃发展1984 年洛杉矶奥运会，中国体育健儿优异的表现，促进全国体育运动发展。同年 10 月 5 日中共中央发出关于进一步发展体育运动的通知 ，充分肯定了新中国成立以来，特别是改革开放几年来的体育事业取得的重大成就在振奋民族精神等方面的突出作用，针对中国体育差距和存在问题提出普及与提高相结的体育事业发展方针。1986 年 4 月 15 日，国家体委又制定了国家体委关于体育体制改革的决定（草案） ，提出我国群众体育的改革方向。进一步明确体育社会化，实现国家与社会相结合的体育发展方针。提高了全社会办体育的积极性。1995 年国家颁布全民
12、健身计划纲要 ，对 1995-2010 年群众体育事业发展作出了全面规划和部署，提出到 2010 年基本建成中国特色全民健身体系的奋斗目标。1997 年-2007 年，国家投入全民健身工程项目 13919 个，投入资金7227172.7 万元。大大促进全民健身事业发展。2009 年，国务院颁布全民健身条例 ，为后奥运时代中国全民健身运动发展提供了有力的法制保障。2、竞技体育快速提高、竞技体育快速提高改革开放以来，国家和社会加大了对体育投入，大大促进了体育事业和体育产业发展。1984 年洛杉矶奥运会，中国体育代表团实现了奥运会金牌“零”的突破，金牌总数名列第四，在全国掀起了前所未有的“体育热”
13、。1992 年巴赛罗那奥运会，中国体育健儿取得历史最好成绩，初步奠定中国竞技体育的国际体坛的地位。2001 年 7 月 13 日，中国取得 2008 年北京奥运会主办权。2008年北京奥运会取得园满成功，中国体育代表团不负重望，取得奥运会金牌第一，创四项世界纪录的优异成绩。北京奥运会是对我国体育事业发展水平的一次全面检阅，是中国竞技体育的一次全面提升。 “全民健身与奥运同行”成为中国体育事业发展基本方针。树立起中国体育发展史上一座新的里程碑。3、体育设施不断完善、体育设施不断完善体育场地设施是国家发展体育运动的基础条件之一，是实现国家体育发展目标，完成全面健身基本任务的重要物质保障，是一个国家
14、、一个地区全民体育运动发展水平的重要标志。2003 年国家体委对全国体育设施进行了第五次普查：“截至 2003 年底，全国范围内（除台湾、香港、澳门地区） ，各系统各行业各种所有制形式共有各类体育场地 850080 个，其中标准场地 547178 个，占全国体育场地设施总数 64.4%，非标准场地 302902 个，占全国体育场地设施总数的 35.6%。全国所有体育场地设施总占地面积达 22.5 亿平米米，建筑面积为7527.2 万平米，场地面积约为 13.3 亿平米。历年累计投入体育场地建设资金1914.5 亿元。按 2003 年人口统计（12.9 亿） ，平均每万人拥有体育场地 6.58
15、个，人均体育场地面积 1.03 平米，人均体育场地建设资金为 148.15 元。近几年，乘着北京奥运东风，全国各地体育场馆设施又有新的增加。4、体育产业不断发展、体育产业不断发展随着市场经济改革和体育事业发展，带动了中国体育产业发展。体育产业属于民生产业，是一个能广泛吸纳社会就业的新兴产业。1984 年我国发行了第一张体育彩票，20 多年来，体育彩票为支持中国体育事业发展取得了明显的成就。到 2007 年，发行近 2000 多亿元体育彩票，为体育事业提供 300 多亿元发8展资金。到 2000 年我国体育产业增加值已达 590 亿元，占当年 GDP0.5%。近年来体育产业有了进一步发展，年增长
16、率超过两位数。目前，我国体育产业处于初级发展阶段，体育产业包括：健身休闲业、职业体育和赛事产业、体育中介服务、体育用品制造业、体育旅游服务业、体育传媒产业等项。2008 年国家统计局和国家体育总局颁布体育及相关产业分类 ，将体育及相关产业划分为 3 个层次8 个大类 24 个中类 57 个小类。八个大类如下：体育组织管理活动；体育场馆管理活动；体育健身休闲活动；体育中介活动；其它体育活动；体育用品、服装、鞋帽及相关体育产品制造；体育用品、服装、鞋帽及相关体育产品销售；体育场馆建筑活动。体育及相关产业分类标准颁布，将有利于规范体育产业发展，大大促进体育事业迈向新的台阶。2.2.2 后奥运时代中国体育事业发展之路后奥运时代中国体育事业发展之路2008 年的北京奥运会，大大提升了中国在世界的国际地位，振奋了国民复兴中华精神。同时也大大促进了我国体育事业和体育产业的发展。北京奥运会之后，中国体育事
