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1、小区房屋构造、及维修基本常识,一、小区房屋的构造 1、构造： 房屋构造组成部分： 房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。 2、结构： 钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。,钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。,砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材 建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
2、 其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 3、结构区别: 结构区别在于承重方式，砖混结构的承重是由板和墙构成的，混凝土现浇楼板的重量传导给墙体，由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。,框架比砖混的优势：一是空间开敞，因为梁和柱 的结构使得框架结构的空间可以做到6米以上，而砖混因为砖的承重能力有限，做到5米就不错了；二是楼层高度，砖混结构最高只能做到6层，而框架结构可以做到100米以上的楼高。 理论上讲，因为材质的原因，框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际中，国家对建筑的抗震
3、性能有标准，一个地区的建筑一定要满足抗震指标，所以开发商在设计建筑的时候，都以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构，也不会增加成本提高抗震性能的。所以在牢固程度上讲，砖混和框架的住宅是差不多的。,砖混也有自己自身的优势，除了造价低之外，因为红砖具有调节空气湿度的作用，所以居住起来比混凝土住宅健康。 4、房屋维修的规定：按照深圳市物业管理条例的第三十三条规定：住宅区房屋本体自用部位及设施的维修责任人为业主。自用部分是指户门以内、毗连部分以外的全部自用部位、设施和设备、包括自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。自用部位的维修养护由业主实施并承担费用或委托物业管理公司组织实施。,依
4、据国家对房屋保修的有关规定：在2000年6月30日之前通过竣工验收合格的工程项目，保修期从工程通过竣工验收合格之日起计算，房屋的防水防漏工程保修期为3年；安装工程保修期为1年；装修工程保修期为1年。在2000年6月30日之后通过竣工验收合格的工程项目，房屋的防水防漏工程保修期为5年；安装及装修工程保修期为2年。请各位业主根据自居楼宇的具体情况，在保修期内及时报修，保修期过后，按有关规定房屋本体自用部位及设施将由业主自行负担维修责任。,业主家房顶漏水，分清责任善处理 案例1 管理处接到某27楼住户投诉：28楼厨房往下漏水。经查看确定是28楼厨房阳台地楼下水管渗漏。 处理过程 由于28楼业主经常不
5、回家，偶尔回来也在半夜二三点后，致使维修工作难以迅速进行。经多方努力，好不容易约见到业主，可该业主见渗漏并不影响自己的使用，便对此事不置可否，几次约定维修时间都失约。管理处耐心地与其多次沟通，讲明邻里之间和睦相处的重要性，请他设身处地为楼下邻居着想，最终说服该业主要求解决了水管渗透问题。,时隔不久，29楼业主家厨房预埋的下水管道接口密封不严，水渗漏到楼下，这下轮到28楼业主叫苦不叠。管理处又迅速与29楼业主联系，谁知29楼业主比28楼业主还要忙，其态度也与28楼业主刚开始时一样，约好了上午推下午，今天推明天，一拖就一个多星期，闹得28楼业主天天到管理处抱怨。管理处灵机一动，刻意安排28楼与29
6、楼业主见面，让28楼告诉29楼业主自己的亲身“遭遇”，使29楼业主意识到邻里关系非一日之长短，当场就同意维修。由于维修工作量大，29楼业主在家休息时间有限，管理处又满足其要求，分两次施工，严把质量关，投诉得到了圆满解决。,案例点评 真是无巧不成书。28楼业主先前由于事不关己，拒人于千里之外；不料，自己也遭遇同类烦恼。管理初善于利用机会，抓住这个活教材，圆满解决了投诉。在日常工作中虽然不会经常遇到这么巧的事，但活典型还是较多的，我们应该充分加以利用。,二、房屋修缮的资金来源。 1、资金来源： 按现行的物业管理法规规定，异产毗连房屋修缮的资金来源有： a物业管理费。物业管理费中的一部分用于房屋的日
7、常维护和小修； b共用设施维修基金； C共用部位维修基金。 2、定义： 按中华人民共和国财政部1998年3月12日颁布的物业管理企业财务管理规定：“房屋共用部位维修基金”是指专项用于房屋共用部位大修的资金。房屋的共用部位， 是指房屋的承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等.、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。,3、“共用设施设备维修基金”是指专项用于共用设施、共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上、下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场，游泳池、各类球场等。 4 、维
8、修基金的管理和使用一般规则。 维修基金为代管基金，在房屋交付使用后，业主委员会成立前，一般由政府主管部门代管(公用设施设备维修基金一般由每个小区一个专用账户设立，本体维修基金则按每栋楼宇设置专用账户.。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，可以交物业管理公司按上述要求代管。,维修基金的一般使用规则为： a维修基金一般用于房屋和公用设施的大、中修； b维修基金一般只允许使用其存人银行或购买国债后的增值(利息等.部分，如果必须使用其本金部分，用后按“谁受益，谁承担”的原则由受益业主按比例分担出钱，立即补足其本金部分 c物业管理处应当于每年的12月31日前制定完第二年的维修基金使用计划与预算，经物业
9、管理公司总经理审批后，报业主委员会审定，并按照使用计划实施； d在具体使用维修基金时，一般由物业管理公司负责人和业主委员会主任共同签字后方可使用；如果双方有争议，由政府主管部门裁定，政府主管部门认为应当使用的，即强制划拨使用；,e业主及业主委员会有权监督维修基金的使用状况，有权通过正当途径查询维修基金的使用账目； f业主和转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户； g物业管理公司发生变换时，维修基金账目经业主委员会审核无误后，办理账目转移手续。 3、维修基金的筹集 商品房维修基金的筹集，按海口市2004年062号文件规定： a. 2004年8月1日以后销售的商品房，售房单位在签
10、订购房合同时，必须与购房者签订专项维修基金缴交协议，由售房单位代为收取专项维修基金；,b. 专项维修基金收取的具体标准为：多层房屋（含别墅）按总购房款2%的比例，高层房屋（含多层带电梯房屋）按总购房款3%的比例，由购房者在缴纳购房款时一并缴纳； c. 专项维修基金的缴纳方式：购房者在交纳首期房款时一次性向售房单位缴纳专项维修基金，售房单位代为收取的专项维基资金，应按每套房屋列出详细账目，在办理房屋产权过户手续前，统一缴存到海口市房产管理局代管。,4、维修基金的管理和使用 维修基金的管理维修基金为代管基金，由售房单位统一筹集，移交市房产管理局代管； 维修基金的使用 a. 维修基金一般用于房屋和设
11、备设施的大、中修，以及更新改造； b. 维修基金只允许存入银行增值利息； c. 物业公司应于每年底制定第二年的维修基金使用计划与预算，经物业公司总经理审批后，报业主委员会审定并按照使用计划实施；,d. 在具体使用维修基金时，一般由物业管理公司负责人和业主委员会主任共同签字后方可使用，如有争议，由政府主管部门裁定，政府主管部门认为应当使用的，即强制划拨使用； e. 业主及业主委员会对维修基金的使用状况进行监督，有权通过正当途径查询维修基金的使用账目； f. 业主和转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户； g. 物业管理公司发生变化时，维修基金经业主委员会确认无误后，办理交接手续
12、。,5、房屋的修缮。 房屋在质量保修期的自然性损坏，其修缮由房屋原施工单位和开发单位负责： a物业管理处在接到报修信息后，立即按报修管理标准作业规程要求上报管理处主任； b管理处主任在接到报修后的当日将报修内容通知施工单位并要求施工单位及时修缮； c在施工单位修缮后，公共事务部应当将修缮的情况填入报修申请表，并存档保存2年；,d对施工单位未在规定的时间(7个工作日.内前来维修的，物业管理处主任应当及时进行书面催促，对催促后仍未来维修(一般最长不宜拖过15个工作日.的，上报公司总经理； e公司总经理应当立即自行组织施工单位前往维修，并同时提请开发商协助进行，此项修缮的费用要求开发商从施工单位工程
13、质量保证金中扣除，不足的可提请业主向房地产主管部门投诉，要求赔偿，或直接向法院提起诉讼。此时处理的全过程物业管理公司均应形成记录。 建设部关于房屋最低质量保修期最新规定如下：,a房屋主体结构部分按设计年限或合理的使用年限保修； b防水工程保修期为5年； c水电工程保修期为2年； d采暖制冷工程报修期为两个采暖制冷期； e装修工程报修期为2年； f其余部分由发展商和消费者自定。 房屋质量保修期过后的业主专用部分和专用设备的修缮按报修管理标准作业规程处理。 对房屋的共用部位、共用设施、设备在质量保修期过后的修缮工作，如果已建立起维修基金的，按维修基金的使用规则进行修缮。,对未建立维修基金的房屋共用
14、部位、共用设施、设备，在质量保修期过后的修缮，以及对维修基金本金部分的补足问题，按建设部1989年5号令城市异产毗连房屋管理规定中规定的费用分摊原则处理(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏.： a共有房屋主体结构中的基础、梁、柱、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。 b共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮.，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。 c楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部分、由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。 d屋盖的修缮：,不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担； 可上人屋盖(包括屋面和周边护
15、栏.，如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，由使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。 e楼梯及楼梯问(包括出屋面部分.的修缮： 各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担； 为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人份额比分担,f房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人份额比例分担。 g房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等.的修缮，由所有人份额比例分担。 h房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有人份额比例分担或分配。 i上款所述的份额一般是指业权
16、份额。 i 对人为使用不当或破坏造成的房屋损坏，物业管理处应在验证查明后，依据住户违章处理标准作业规程要求行为人出钱修复或赔偿后由物业管理处组织修复。,收取自用部位维修费，法规宣传要做好 案例2 某大厦入伙之初，管理处考虑到业主乔迁初期开支较多，主动对大部分住户自用部位维修项目暂时采取了无偿服务的方式，受到了业主的赞扬。一年后，鉴于小区实际的经济运行情况，管理出决定物业管理法规规定，恢复收取住户自用部位维修费。然而这一合情合法的决定，却遭到了不少业主的联合反对。 处理过程 为了统一思想，管理处首先起草并派发了致业主住户的一封公开信信内引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供住户自用部位维修的初衷，使大多数业主消除了“交了管理费，管理处就应包办一切”的误解，对室内有偿服务表示认同。,其次，一方面要求员工必须耐心接受业主的咨询，认真解释，另一方面要求维修工上门维修时必须保证时效和质量。 最后，管理处公开住户利用部分维修的收费标准，并告之业主有选择服务商的权利。 就这样，管理处逐步理顺了与业主之间的关系，稳定了业主不满的情绪，自用部位维修实行有偿服务也就全面开展起来。 案例点评 管理规定一建立就要坚定不移地贯彻执行，如果有弹性的地方，一定要给予说明。假如当初管理处在业主入伙时就讲清楚此事，,
