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1、,华府风情商业街,营销方案, ,销售策略,1,一、商业整体概况,A地块：华山路两层底商，共计：8325.39 B地块：昆仑路单层底商，共计2968.7 （注：由于昆仑路打通遥遥无期，B地块建议规划为单层底商+5060 青年公寓）,总规划平面图,华山路,陇海西路,总体商铺定位业态,二、项目操盘策略, 郑燃巨献 特色入市 色诱全城 ,A1,A2,B2,B1,B3,B1区商业价值点评 此区域为本案商业价值最差处（如昆仑路开通将增加其商业价值，但需要时间）。,B2区商业价值点评 此区域也受昆仑路开通与否影响。但离陇海路更近所以商业价值高于B1,此两区域都将吸引对面社区人流,B3区为内商，其商 业价值直
2、接体现在 对社区业主服务,A1区商业价值点评 此区域紧靠华山路商业价值适中，业主入住后价值将会递增,A2区商业价值点评 此区域为商业价值最佳处，虽不紧邻陇海路，但拦截人流效果佳，且街边绿地更为其加分。,就现在预判A区商业价值高于B区,商业价值评估,第一阶段首推商区,A1,A2,B2,B1,B3,第一阶段 对A1区 B3区公开销售 同时对B2 A2区进行全面招商,阶段性策略,对A1区 B3区公开销售 价格低开高走，此两区域非本案商业中最好位置，所以正迎合入市低价吸引市场投资者关注，对A1区中个别难点铺可考虑销售返租，本案体量不大一般不采用此促销。 同时对B2 A2区进行全面招商 保留此两区域待商
3、业氛围形成后再开售赚取最大利润，通过招商培养商业氛围，租金价格由最好铺位至差铺位递减，对于个别极差位置可以先租金减半或免租试招培养商业氛围。 最好几个铺位可通过特定渠道进行招商，为引入品牌商家经营可在前几月租金方面给予一定的优惠，弥补其进场后经营亏损。,第二阶段推售商区,A1,A2,B2,B1,B3,对B1区公开销售 对A1区进行招商 对B2 A2区进行全面销售,对B1区公开销售 此时本案商业已有一定知名度，就算昆仑路打通仍遥遥无期，但商业氛围也逐渐形成，此时开售B1区已有商业价值，弥补其位置闭塞的劣势。 对A1区进行招商 对B2 A2区进行全面销售 此时对以上两区域开售一定将有个好价钱，销售
4、不是问题。,阶段性策略,第三阶段推售商区,A1,A2,B2,B1,B3,第三阶段 对B1 A1 B3清盘 B2 A2区剩余商铺处理,第三阶段 对B1 A1 B3清盘 清盘阶段适当考虑优惠促销 B2 A2区剩余商铺处理 如此时此两区域有剩余商铺，建议可作保留，因就其商业价值而言不必要做促销去化。,阶段性策略,热销期,入场前准备,亮相期,热销期,强推期,9月7日公开销售,08年7月集中亮相,8月接待中心开放,09年1-3月,12月,11月,10月,9月,8月,7月,08年6月,三、营销推广节点,3个月招商完成10%其中2个以上主力店，3个月销售总量的40%,根据工程进度，预计销售周期10个月, ,
5、项目定位,2,2008 领城巨献,华府风情商业街,萃取区域一公里市场空白，缔造荣享生活的特色商业街区， 代表一种主流社区商业理念，拒绝无特色，拒绝不合理，拒绝含糊形态， 2008，华府风情商业街，美食休闲餐饮基地！,住区 便捷型 风情商业街,郑州西南，城市生活黄金脉络直线延伸， 发现炫彩生活升腾的地方， 发现魅力牵引生活神经的风情商业街,市场定位,全天候风情休闲美食街,一个创造财富和分享财富的核心聚焦点,传播定位,建议案名：华府风情商业街 演绎华山路纯粹休闲美食风尚 案名基调：时尚、高档、品牌的消费街区,一、商业传播案名,备用案名：华府壹街、华府御街、华府生活汇、华府邻里广场 以上的项目名称建
6、议是敝司的初步建议，待双方经过深入的沟通后再制定项目的名称，或通过以社会征集等事件营销的形式来制定，加大项目的炒作，从而达到项目名称突显项目市场定位的目的。,为什么定位华山路？,华山路，城市副干道，由于宣传到位， 华山路的传播和受众非常广泛。 定位于华山路，在宣传推广上更易传播，昆仑路、陇海西路虽是干道 但昆仑路知之甚少、陇海西路给人偏远的感觉。由于周边汽配店面和小商铺较多，餐饮休闲还处于空白区， 必须做差异化定位和竞争， 将社区底商打造成以“餐饮休闲为主体”的便捷型商业配套中心， 进而延伸为周边社区提供娱乐美食的特色商业中心。, ,人群定位,3,消费目标人群搜寻,回顾定位：住区型风情商业街。
7、所以我们的消费者定位应该更广一些。 1、社区住宅业主、小户公寓业主 2、政府部门职员、银行、医院、教育等高收入群体，企业单位高级管理人员，高收入职员 3、本案周边居民（本地富裕老住户、双职工蓝领、职业投资客、区域商铺私营主） 4、郑州本区域客群、市场投资客、过往散客、荥阳、上街、焦作组团（如果我们的商业足够特色的话） 5、本土金融、餐饮大商户、休闲美食品牌商家、中型高端客户等,经营客搜寻,1、日常生活消费类业态：便利店、医疗诊所、干洗店、蔬菜店、日用百货、日杂类等。 2、休闲娱乐配套业态：休闲、健身、理疗、西餐、烟酒、书吧茶楼 3、大众休闲消费特色类业态：餐饮、网吧、银行、五金、主力超市、小百
8、货、烘烤食品类、各式小型特色餐饮、中型诊所、大众药房等 4、青年人群偏时尚消费类业态：特色小吃、精品糕点、精品花艺、音像店、窗帘布艺、特色服饰、网吧游戏厅等业态,投资户是精品商业街的第一主力客户，该部分客户主要以投资为目的，投资收益率和收益的稳定性，是决定他们是否购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。他们看中的是项目的良好出租率，自己的稳定投资回报和市场兴旺的经营效果，以及项目的升值潜力，因此以物业品质、市场招商为主体，合理划分商铺面积，设定多总价区段的商铺，满足不同资金实力客户的投资需求是项目能否成功销售的关键。,投资型客户,动机解析：住宅、写字楼投资利润缩水；奥运后股市崩溃
9、论；美国次贷危机引发的全球经融延伸行业的不景气； 投资类型客群构成复杂，投资原因明确，升值或收租金是其主要追求。主要为中小型企业老板、公务员、事业单位员工，他们参加工作多年，手头有较多的闲散资金，但无自主经营能力或主观愿望者，商业不动产、股票是他们的投资首选。 专门从事不动产购买及出租者、私营企业主、国企及大公司高层管理者、部分政府官员。,一切投机的投资者,经营户是社区商业的第二主力客户，该部分客户主要以经营为目的，商业定位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。 该客群多为社区居民或周边人群，因此在定向开发时兼而推广。经营户主要是一些
10、小型商户（社区商业经营户）。这部分客户十分看中商铺价格、社区规模和片区居民消费能力，而这一切也是该部分商业能否实现销售的关键。,自用型客群,小区业主和周边商户，以二次置业者居多，他们因扩大经营或改变环境而置业，以购买沿街较大面积为置业首选。 但仍有部分客户为谋生计而选择沿街店铺（以面积为主）主要为自营，做点小买卖。 这部分客群主要来自周边市场、以及郑州附近上街、荥阳等地市客户，他们有一定积蓄，想长期在郑州经营或准备在郑州发展的特殊群体。,主要是商业经营公司，代理多个品牌和产品，在多个市场都设有门市，选择新的市场门市是为了扩大经营。该类群属成熟商业运营家，他们资金充裕，追求利润最大化，重视市场成
11、熟度和消费可控度。 他们一般采用租赁商铺的模式，如果一定要购买商铺，看中的是商铺的升值潜力和商场的整体经营水平。其投资额在30万100万之间，同建材生产厂商一样，以物业品质、市场招商为主体，解决品质化、低成本、高效率经营是引导其购买的关键。,大商户型客群, ,营销主题,4,Slogan,华山路,纯粹休闲餐饮基地！,投资昆仑华府商业街 = 一公里市场空白3000华北企业消费群 特色差异化商业 临街金钻底商70年不动产无限升值前景,核心价值定位分解, ,推广主题,5,Concept,先导主题：,华山路纯粹休闲餐饮基地，绝色金矿诱动全城,延展主题一：,华府休闲风情商业街，抢赚百万居住圈金财源,投资首
12、选临街黄金铺，经营首选高尚生活圈,延展主题二：,延展主题三：,赚钱不打烊！为100万人，物色美食店主！,华府风情商业街，城市创富永动机,延展主题四：, ,价值定位,Concept,6,1,市政崛起带,华山医院、人才市场、专修学校，新建华北分公司科研大楼、预防植物犯罪教育培训基地，众多城市行政执法部门，区域市政带渐渐崛起。随着昆仑路的规划贯通，陇海路、昆仑路、华山路，三大城脉直线架起黄金财富链条，未来商业升值前景无限！,一涨再涨的绝版办公区，高尚人流逐城汇聚,2,区域空白点,立足市场空白带，垄断区域美食休闲资源,华山路，主要布局着汽车修配等业态，无休闲餐饮配套；陇海西路除天海岸水疗馆、天上人间园
13、林式酒店外，整个陇海西路尚无中高档餐饮，多分布着汽车维修站。随着陇海西路住区的建成，巨大的市场商机和稀缺的经营业态，必然铸就独一无二的区域休闲消费核心！,3,老居民聚居区,老居民叠加新增人群，双向人气铸就强势财富流,20万平米高尚人居社区、华北分公司科研大楼、图书城、老住区居民，固定消费客源保障商业经营旺场无忧。阳光四季园、康桥上城品、龙源世纪花园、正商颍河港湾等大型住区的建成，直线提升周边人气，未来商业前景触手可及！,4,特色商业规划,纯粹美食餐饮基地，蓝色巨金魔力势在四方,针对市场空白，布局纯粹美食餐饮基地，将美食餐饮、休闲娱乐一网打尽，差异化商业经营业态和统一物业管理，巨大的市场影响力和
14、商业开发力度，保障未来商铺稳定经营，长期收益！,5,临街铂金旺铺,70年开放式经营，抢到即是赚到,华府休闲美食邻里广场，1-2层临街独立现铺，30、87、449、866、1004各种面积任您挑选。即买即租，自营或者投资，都能迅速赚钱。昆仑路即将连通陇海路，门前财富走廊即将形成，增值商铺全城竞驻，抢到即是赚到！,6,70年自主产权,商业不动产创造三代大财富,华府休闲美食邻里广场，100%七十年产权沿街底商，独立经营或者投资升值都能稳赚！70年商业不动产，一代、两代、三代的金库。更与持续升值潜力，今年买，5年后升值50%，10年后升值100%，15年后也许就升值200%！钱生钱，精明投资！ 华山路
15、铂金旺铺，特别适合美食餐饮、大型生活超市、SPA美容馆、自助银行、美容美发、鲜花礼品、网络时空、KTV、洗车行、健身房、便利店等多种业态进驻，欢迎广大品牌商家进驻！, ,推广节点,Concept,7,营销推广节点回顾,第一阶段：前期准备 （6月30日前）,确定项目案名，确定推广主题； 华山路售楼部开放，现场售楼部施工、工地包装完毕； 项目宣传资料、户外、报广设计完毕； 沙盘、商铺简易模型开始制作； 销售手册、商铺单页、小招商手册框架确定。,第二阶段：亮相期 （7月1日-8月31日）,现场售楼部装修完成，并投入使用； 项目商铺示意、礼品、销售道具制作到位； 报纸、户外、广播、道旗广告等宣传手段展
16、开； 小型商铺推介会，部分商铺招租的商业全面进入招租阶段； 投资客户全面进入投资意向调查阶段，稳定客户资源。,第三阶段：强推期 （9月1日-12月）,本阶段是所有媒体推广全面展开， 也是关系到项目认筹成败的关键期，商铺正常推出销售，快速回笼资金。此阶段包括四个方面工作：其一是推广 其二是渠道 其三是活动 其四是销售,开盘前营销推广策略,演绎休闲美食风尚,利用西区人人群集中就近居住的特点，充分营造项目现场氛围， 以强力的项目形象展示， 强力刺激西区本地“经营者”及市区“投资者”的每一对眼球， 使“华山路 纯粹休闲餐饮基地！”的核心主语深入人心， 各种多角度、多层次的标题式的推广语博得客户对项目细节广度上的全面认知， 引起客户关注、激发客户欲望。,全市引爆华府风情街,项目现场氛围营造活动对象：全城准客户资源目标1）外部引导系统 在项目工程部外小广场通过道旗、杆旗、围墙等多重宣传渠道塑造项目形象， 以未来商业氛围的营造吸引投资者的眼球。2）室内接待处 在项目现场售楼部建立之前，建议于工程部专门开辟房间作为日常客户接待场所， 在楼道内部设立引导系统，室内布置具有档次感， 无形中提升项目形象，促成成交。,
