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1、海南xx双大自驾度假村 规划方案汇报,2011年12月1日,写在前面：xx一个山清水秀、风景秀丽、长夏无冬的海南中部明珠七仙岭风景区集奇峰、温泉、风情、田园、气候、森林为一体的绝佳诗意度假之地双大自驾度假村项目实力派公司在七仙岭风景区的鼎力之作,报告框架 PART1 策划研究 PART2 设计构思 PART3 总体规划 PART4 特色产品,PART1 策划研究,1、市场 2、案例 3、分析 4、定位,策划研究：差异化的度假复合社区,xx房地产市场整体概况xx充当三亚后花园的角色。房地产正处于“起步快速发展”阶段，未来发展前景看好。近年投资建设、销售量价上升势头迅猛。,策划研究市场,xx县商品
2、房销售情况表,xx房地产投资发展情况表,中等容积率楼盘规划表现,建筑、园林多嫁接典型的风格，但产品风格不明显并趋于雷同,xx近期代表性楼盘,策划研究市场,大部分楼盘项目户型设计常规化，附加值不高,69M2,60M2,118M2,中小户型设计表现,xx近期代表性楼盘,策划研究市场,在竞争激烈的市场格局下，差异化的产品竞争路线将是有效占领市场份额和提升产品价值的不二选择，从总体布局、建筑、园林、户型等多维度展开对社区形象价值的打造，诠释全新的度假型社区生活模式和体验，通过 “高端度假产品的形象价值+中高端度假产品的市场价格”，将项目打造成xx度假物业的新标杆和明星楼盘。,策划研究市场,小结,项目定
3、位休闲度假为主的住宅社区,万科东海岸占地面积26.8万平米，总建筑面积21.5万平米，物业类型由别墅、多层、小高层组成。,开放的组团在山谷中依山就势，形成自由生长的叶脉状的布局形态，山谷建筑与山脊景观交相辉映，实现人工与自然的融和。,万科东海岸,案例借鉴,策划研究案例,分区明确，公建区和住宅区形成各自特色，并利用公共区域形成楼盘的主导空间,万科东海岸,案例借鉴,策划研究案例,项目定位顶级滨海旅游度假社区,项目位于三亚大东海，占地2270亩，建筑面积100万平米，容积率1.73，规划了包含高级酒店、顶级滨海商业、海上娱乐项目、高级住宅等多种产品，同时设小区独立生活设施及商业配套，形成一个大规模，
4、多业态，独立完整的滨海城镇。,项目地处三亚旅游胜地，拥有不可复制的海湾、山景和高尔夫景观资源，充分发挥利用资源优势，将目标客户锁定高端度假人群。,半山半岛,案例借鉴,策划研究案例,半山半岛,案例借鉴,各期产品都因土地禀性而各具特色：“双海湾区”罕见海景，“鹿回头湾区”静瞻南山， “东海湾区”坡度观海，而“中央海景大道”则位于项目中央核心区域，将商业街、中央花园、双海湾观海复合成不可比拟的半岛“滨海生活核心”。西临高尔夫球场，18洞国际标准果岭景观尽收眼底，北眺鹿回头湾，南接小东海，有着绝佳的双海湾观海角度。,分期清晰，各具鲜明特色和卖点,策划研究案例,策划研究案例,案例借鉴,关于山地度假产品的
5、规划 山地度假产品项目重在设计创造性的发挥，最大程度地发掘、利用并展现项目潜在的自然条件等资源，在原生态景观场所中尽可能予以提升为新生态的境界，同时设计强调个性、创新性，以鲜明的主题引领和指导设计，力求打造差异化特色产品以区别于同类产品，并使得使用者拥有独特的感受进而享有体验和感悟，体现设计带来的附加值，让度假地产项目更具吸引力。关于混合型社区的布局形式 混合型住宅社区的布局形式主要分为线性围合、组团围合、组团分区等几种模式，其表现结果是综合了多种因素，但根据我司多年设计实践经验，结合市场众多成功案例来看，该类社区中采用线性围合及组团围合的相对更多而较少采用组团分区的布局形式。主要原因在于围合
6、式布局具有以下优势： 1）相对低端产品成为高端产品的外部屏障，有效提升后者的综合素质及竞争力； 2）社区整体感强，通过与相对高端产品的“共聚”，满足相对低端产品置业者心理需求； 3）采用围合式布局，较高密度产品的景观、视野、通风采光等也能得到更好的保证。,小结 成功案例设计价值体系,策划研究案例,综合项目区位、景观、资源、规模、品牌等内在因素及外部市场环境，项目机会与挑战并存、优势大于劣势，具备发展优质度假物业潜质！,项目SWOT分析,策划研究分析,中等容积率/中大规模/功能复合/山地资源丰富,项目本体认识,本项目是一个多元丰富、系统复合开发的项目，未来开发将是一个相对独立而又与周边区域密切联
7、系的个体，其性质与目前周边在售楼盘极具差异。,策划研究分析,结合项目内外部资源、容积率、市场条件等具体情况，为最大化挖掘基地优势，结合我司多年设计实践经验，建议本项目发展意向为“混合型社区”，由层差大即产品差异化较大的物业类型进行组合，相对于由层差小的物业类型进行组合的规划手法，更有效提升项目整体价值和综合竞争优势： 最大程度地利用土地价值，低密度产品+高密度产品的价格中密度产品的价格 不同的人群及消费需求为整个社区带来了生命力 可形成多元多样的社区空间，最大化实现景观等资源共享,项目本体认识,策划研究分析,项目整体定位,原生态的功能复合型山地度假示范区,原生态,亲近自然、生态体验、严格的环境
8、保护,可持续：规划放眼长远发展,去城市化：与城市完全不一样的度假体验,功能复合,综合满足游客对假期的复合要求,倡导全新的游客体验,舒适性、高品质,山地度假,山地资源的最佳利用,山地主题的产品和活动,山地原生态生活的多角度诠释,策划研究定位,原山亲水四季度假,项目形象定位,策划研究定位,功能定位,亲地宽景洋房 创新设计，打造高品质的生态亲地宽景洋房，提升项目整体档次定位精装山景公寓 依托整体项目品质和优越的原生态资源及景观个性汽车旅馆 赋予汽车旅馆强烈的个性化主题风情山地街町 与地势有机融合打造风情商业领域欢乐宿营天地 将汽车宿营区有机融合入社区，并成为景观的重要组成双核主题会所 打造配套设施完
9、善并具有独特魅力的双会所,策划研究定位,PART2 设计构思,1、基地 2、起源 3、愿景 4、演化,设计构思：山居的理想生活模式,基地区位,xx黎族苗族自治县位于海南省南部内陆，五指山南麓，距省会海口市248公里，距离海滨旅游名城三亚市71公里，处于三亚市一小时经济圈内。xx县全境长夏无冬，雨量充沛，光照充足，气候温和宜人。旅游资源丰富，在xx县北边25公里即是著名旅游城市五指山市，xx县境内拥有国家AAAA级的七仙岭国家温泉森林公园，中国最南边的的喀斯特地貌先安石林等，以及浓郁的黎苗民族风情。项目坐拥在周边特色山地旅游资源之中。,设计构思基地,基地现状,基地位置 基地处于离xx县城城以北约
10、3公里的山地里，目前有新建的城市主干道和一条两车道的七仙岭公路连接地块到县城中心，交通条件较为便利。周边环境项目基地及周边为热带次生林山地，可北眺七仙岭和五指山山脉，外部景观资源丰富。内部状况基地内部的地貌比较复杂，坡地高差大。,设计构思基地,xx拥有丰富的旅游资源丰富七仙岭、五指山、先安石林等，丰富的人文气息黎苗民族风情。这些将会是我们设计所注重的文脉。基地复杂的地貌对规划带来布局特色同时也带来了挑战，外部环境提供难得的景观优势，让设计更有发挥空间。,设计构思基地,小结,随着海南国际旅游岛规划建设推进，xx可利用自身区位和资源优势打造海南中部山地特色的生态旅游、健康旅游产业示范基地。 本项目
11、既与城市以及海滨旅游区有便利的交通联系，同时又具有城市所稀缺的绿色和宁静氛围，利于打造高档休闲度假产品。,设计构思起源,海南国际旅游岛建设、展望xx发展、用地远离尘嚣,设计构思起源,还原黎苗风格山居记忆,黎族、苗族均是海南省主要少数民族之一，并且都是以山居为主的民族，在千百年的发展中，逐渐形成独特的地域民族文化，其中就包含了发展出了各种独特的山地居住建筑文化。 黎苗人民热情好客又拥抱自然、归于宁静，与自然山水和谐共生，折射出一种让人无限向往的山居理念。,设计构思起源,造就都市人的“山居”梦想,我们立意结合这里优质的自然资源，贯穿以人为本的精神，创造一种优美空间场所，让人们暂别繁重的都市生活，远
12、离尘嚣，回归大自然，放松神经，体验恬静浪漫的山居生活。,个性鲜明的开发主题前瞻的多元复合功能兼容的住区使用性质有机交融的景观建筑完善的经营设施配套多元开放的社区文化,在差异化产品的设计目标下，本项目将提供多种功能和丰富的体验，是一个生态化山地生活与休闲假日生活完美相结合的独特地区，将度假内化为一种基本生活态度，而仅仅是若干生活形式的复制和累加！,设计愿景,设计构思愿景,方案演化,设计构思演化,PART3 总体规划,1、概况 2、策略 3、立面 4、景观,总体规划：“七仙峰景”的缔造,总体规划概况,总平面图,总体规划概况,经济技术指标,总体规划策略,策略1：凸显大盘风范，营造“度假复合型社区”,
13、总体规划策略,策略1：凸显大盘风范，营造“度假复合型社区”,将三地块统一设计，凸显大盘风范。 营地设于用地形态较复杂的AB地块中间部位，既有效利用土地，又可和市政绿化相辅相成，还能作为社区内部景观联系整体景观带； 大庭院空间设计，以周边小高层搭配中心亲地多层洋房，景观最大化； 将度假物业、商业物业和居住物业复合考虑，以景观与建筑共同打造“度假复合型社区”。,总体规划策略,策略2：地形改造利用，构建山居梦想,总体规划策略,策略2：地形改造利用，构建山居梦想,规划保持原有山地起伏的地形。A地块充分利用南低北高的自然优势，地形整理为多个不同标高的台地，建筑布局顺应地势，绿化、流水穿流于高低间，趣意盎
14、然；B地块优化原地形东南高、西北低的不利因素，改造为东北高、西南低，争取到建筑的较多向阳面和较佳的景观朝向，户户得享无敌景致。 地形改造基于原始地貌，实现内部土方平衡，经济便利。通过改造扩大基地自然优势面，实现价值最大化，同时降低了原有地形带来的交通组织与工程项目的复杂程度。,总体规划策略,策略2：地形改造利用，构建山居梦想,原生态林地间生长出的宅邸。,总体规划策略,策略3：拟定不同主题，开拓内部资源,总体规划策略,策略3：拟定不同主题，开拓内部资源,按建筑组团分为四个不同主题区：自驾车宿营主题区、户外休闲运动主题区、温泉度假主题区、自然颐养主题区。,总体规划策略,策略4：高附加值产品设计,总
15、体规划策略,策略4：高附加值产品设计 混合型社区,由产品差异化较大的11层18层小高层全景公寓和4层6层低层、多层亲地宽景洋房进行组合，突出各自特色。相对于差异性小的产品组合形式，更能有效提升项目整体价值和综合竞争优势。,总体规划策略,策略4：高附加值产品设计 开阔的视野,低层和多层亲地宽景洋房强调独享感受，利用坡地高差面向主景观区。同时通过视线控制使得各户间错落有致，都能只看景观而避免相互遮挡，为住户营造“资源独占、景观独享”感受，从而大大提高居住档次。小高层全景公寓则强调资源共享，大社区大景区的居住规划理念。塔楼通过单排线性布局和交错点式排列，互不遮挡，做到户户全景、采光通风良好，并达到景
16、深最大化。同时底层架空设计，布置公共设施及公共交往花园，促进邻里交往。,总体规划策略,策略4：高附加值产品设计 多层次的赠送,小高层赠送景观阳台、入户花园、空中院馆等，使产品更具高价值。,总体规划策略,策略4：高附加值产品设计 多层次的赠送,洋房赠送室外花园、室内庭院、景观露台和屋顶花园等，使产品更亲近自然。,总体规划策略,策略5：配套公建亮点设计,配套公建占据沿街显要位置，风格突出，彰显整个社区的格调。结合地势立体设计，与景观结合为一体。,总体规划策略,策略6：高效交通组织,人车分流设计，小区内部为步行道，外围走车。除先期开发的52亩区域为解决自身停车，利用山地高差设半架空停车库外，其余停车均配合景观在地面解决。既符合旅游居住项目要求又节约造价。 消防车道结合景观采用隐藏式设计，通过竖向设计使坡度满足消防要求。,
