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1、不动产登记法律制度解读（一）,新宁县不动产登记中心2018年1月,不动产登记暂行条例及不动产登记暂行条例实施细则解读,一、基本概念 二、国内外不动产登记制度 三、立法目的 四、基本原则 五、主要内容,目 录,第一部分 基本概念,物、动产与不动产,1,1、日常生活中的物是指人力可以控制支配、对人类具有利用价值，并能够构成财产组成部分的事物,物,2、哲学上的物指客观存在，是不依赖于人的意识,并能被人的意识所反映的,3、法律上的物指在法律上能供人占有、使用、收益和处分的物质实体。不能为人所支配的物体就不是法律上的物,物权法直接将物分为动产与不动产,物、动产与不动产,1,动产与不动产,动产与不动产主要
2、是从该物是否可以移动，其移动是否改变原有价值的来划分。,*1988年最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见，“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”,动产与不动产,物权与不动产物权,2,物权是一种财产权，是权利人在法律规定的范围内对特定的物享有直接支配并排除他人干扰的权利。,*物权具有排他性。一是一物一权。二是权利人可以对抗一切不特定的人。 物权是对世权。权利人享有物权，除权利人外其他任何人不得非法干预，又称 “绝对权”。 债权是一种相对权，债权人可以要求债务人作为或者不作为，不能要求与其债权无关的人,物权,1,物权,1,物权与不动产物权,2,物权是一种财
3、产权，是权利人在法律规定的范围内对特定的物享有直接支配并排除他人干扰的权利。,*物权制度属于一项重要的民事基本制度，物权的种类和基本内容由法律规定，当事人不能自己创立，也不能自行解释，我国物权法规定了物权法定原则。,物权,1,物权与不动产物权,2,物权是一种财产权，是权利人在法律规定的范围内对特定的物享有直接支配并排除他人干扰的权利。,*物权包括所有权、用益物权和担保物权： 所有权是指权利人依法对自己的物享有占有、使用、收益和处置的全面支配的权利； 用益物权是指依法对他人的物享有占有、使用和收益的权利； 担保物权是指为了确保债务履行而在担保物上设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法就担保
4、物的价值优先受偿的权利。,物权,1,物权与不动产物权,2,权利人基于不动产所享有的物权，包括不动产的所有权（土地，房屋等建筑物、构筑物，森林、林木等）、用益物权（建设用地、宅基地、海域的使用权，耕地、林地、草原的土地承包经营权，地役权等）、担保物权（抵押权）等权利。,不动产物权,2,不动产登记,3,物权法第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”,不动产登记暂行条例第二条：“不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”,概念,1,不动产登记,3,参与主体： A、不动产登记申请人（自然人、法人、其他组织） B、不动产登记机
5、构（国土资源主管部门、承担具体事务的不动产登记中心） C、中介服务机构（依法承接测绘、调查、登记代理服务机构）,基本要素,2,不动产登记,3,登记客体： 依法具有登记能力的不动产物权。条例第五条规定了10项权利类型。 一、不动产所有权（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权； 二、不动产他物权（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权（九）抵押权； 三、法律规定需要登记的其他不动产权利信托登记；,基本要素,2,不动产登记,3,登记内容： 条例第八条第3款规定，登记事项包括四方面： 1.不
6、动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况； 2.不动产权利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况； 3.涉及不动产权利限制、提示的事项； 4.其他相关事项。,基本要素,2,不动产登记,3,3、登记效力,物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”,*登记生效主义和登记对抗主义： 登记生效主义指不动产登记决定不动产物权的设立、转移、变更和消灭是否生效，不动产物权的各项变动必须登记，不登记不发生效力； 登记对抗主义指不动产物权设立、转移、变更和消灭的生效，仅仅
7、以当事人的法律行为作为生效的充分必要条件，登记与否不决定物权变动的效力，但是为了交易安全，法律规定，未经登记的不动产物权不得对抗善意的第三人。,不动产登记,3,3、登记效力,物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”,*例外主要是指： 1.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记； 2. 继承或者受遗赠取得物权、合法建造或者拆除房屋等事实行为成就时发生效力； 3.法律判决和政府依法征收决定； 4.我国农村土地承包经营权合同生效。 5.地役权也是合同生效，未经登记不得对
8、抗善意第三人。,第二部分 国内外不动产登记制度,国内外不动产登记制度,二,我国不动产登记制度发展历程,1,1、封建社会时期,*我国对不动产实行登记管理历史悠久，古代政府管理主要为征收赋税，权属主要依据地契和房契。至南宋时期开始推行“鱼鳞图册”制度，所有田地买卖均须登记，土地买卖均须先核对与鱼鳞图册上之登记是否相符，转移后将新业主进行登记。,2、民国时期,*民国时期参照西方国家做法开展不动产登记。1927年，北洋政府颁发我国第一部完整的不动产权属登记法规不动产登记条例，其明确规定不动产登记的对象为土地和建筑物。由于当时政局混乱，该条例未能真正施行。1929年，南京国民政府颁布民法.物权编，规定了
9、不动产登记制度；1930年制定了土地法，要求对土地及地上定着物进行登记；1946年，颁布了土地登记规则，对不动产登记内容和程序作了较为全面规定。国民政府颁布的不动产登记法律法规虽然较为完备，但并未有效施行。,我国不动产登记制度发展历程,1,3、新中国成立初期统一登记时期,*根据土地改革法和关于填发土地房产所有证的指示，在农村对农民发放土地证，在城市对城市房屋颁发土地房屋所有证。但是1956年社会主义改造完成后，城市和农村房屋收归国有或集体所有，住房非商品，不再进行确权登记。文化大革命时期，权属登记工作全面停滞。,4、改革开放后分散登记时期,*改革开放后，房屋和土地登记工作先后恢复，林木、林地权
10、属登记以及海域使用权、水域滩涂养殖权、农村土地承包经营权登记工作陆续开展，相关法律法规不断出台，以行业行政主管部门负责的分散登记制度全面建立。随着经济社会发展，分散登记的诸多弊端也逐步显露。,我国不动产登记制度发展历程,1,*2014年11月，国务院颁布了不动产登记暂行条例，并于2015年3月1日正式实施，标志着我国不动产统一登记进入实质性实施阶段。,*2007年物权法颁布实施，正式提出了实行不动产统一登记制度，开启了我国不动产登记新篇章。,国外不动产登记的主要制度模式,2,国外不动产登记的主要制度模式主要有以下三种：,一是契约登记制。主要是指不动产物权的取得、变更和灭失在签订契约时即产生效力
11、，但不经登记不得对抗善意第三人。法国、比利时、丹麦、挪威、葡萄牙、日本、意大利、西班牙等国家以及美国的多数州均采用这种登记制度。,二是权利登记制。主要是指不动产物权的取得、变更和灭失在当事人意思表示一致，经过登记机构实质审查确认并经法定机关登记后，才具备法律效力。德国、荷兰、捷克、奥地利、瑞士、匈牙利等国家均采用这种登记制度。,三是托伦斯登记制。主要是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便不动产物权转移的登记制度。登记不实行全面的强制主义；权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记的权利如发生变动，必须在登记簿上加以记载；登记簿为两份，权利人取得副本，正副本必须完全一致。澳大利亚、英
12、国、爱尔兰、加拿大等国家均采用这种登记制度。,国外不动产登记经验借鉴,3,国外不动产登记制度经验借鉴,第一，都由专门机构统一进行登记。如英国的土地登记局是英国唯一从事不动产权属审查、确认、登记、发证以及办理过户换证的部门；德国的不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局，专司不动产登记职责；瑞士大多为各州的地方法院，日本为司法行政机关法务局或派出局等。,第二，都有一套完整的法律依据和技术标准。如韩国有不动产登记法、不动产登记法实行规则、不动产登记特别措置法、关于不动产实权利者名义登记的法律等十几部法律及政府颁布的规章和技术标准。,第三，不动产登记信息得到了广泛共享和应用。如瑞典的产权登记管理统一
13、归口地籍制图测绘和登记局，使用统一管理维护的登记信息系统，与其他管理部门进行连通共享。,第三部分 立法目的,条例第1条： 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，制定本条例。 实施细则第1条：为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据不动产登记暂行条例），制定本实施细则。,目的之一：整合不动产登记职责减少多头管理，理顺职责关系，减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府公信力。,目的之二：规范登记行为。部门分散登记造成权属不清、界定不明、交易不安全、办事不方便等一系列问题。通
14、过实施不动产统一登记，做到“四统一”，规范不动产登记行为，形成行为规范、权责清晰、分工合理、运转高效、法制保障的不动产统一登记体系。,目的之三：方便群众申请登记。 登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四个统一； 条例规定申请资料目录和示范文本要公开、申请代理、受理规定、办理期限等； 实施细则对于信息共享机制，登记的适用情形及申请材料，平稳过渡、补证程序、公证规定、农村不动产权利首次登记的权属来源获取等进行了细化，体现了便民利民的目的。,目的之四：细化不动产登记制度 实施细则对不动产登记原则作出了具体规定； 实施细则对登记程序作出了细化，明确申请、受理、审核、实地查看、 调查、公告、登簿等各个
15、环节的具体要求； 实施细则对不同权利的各种登记类型的申请及申请材料作出了详细规定。,目的之五：保护权利人合法权益，维护交易安全登记是重要的物权公示方式。 条例对登簿提出了具体要求 实施细则第67条对于抵押登记业务办理顺序作了规定不动产登记簿具有权利推定效力和善意保护效力。 这些都有助于贯彻落实不动产登记保护不动产权利人合法权益、维护交易安全的立法目的。,第四部分 基本原则,细则第2条：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。 细则第24条第2款：未办理不动产首
16、次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律行政法规另有规定的除外。（稳定连续） 条例第4条：国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。 条例第7条：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理（属地管辖）,（一）依申请原则 1、依申请登记。除法律另有规定外，登记机构只能依当事人的申请进行登记。一是没有有权机关的嘱托或法律规定，不动产登记机构即不能进行嘱托登记，也不能依职权登记；二是当事人的登记申请界定了登记机构的活动范围，登记机构不得超越当事人的登记申请范围从事活动。 2、自行补正资料。当事人提出的登记申请存在法律障碍，除法律另有规定外，登记机构不能主动协助当事人完成登记，只是给予申请人一定期限以排除障碍。 3、可以申请撤回。在登薄前，当事人可以向登记机构申请撤回登记申请，登记机构不得加以拒绝。,
