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1、房地产开发企业会计,周轶强 13452904670 ,通过对本章的学习，应该能够：,1、了解房地产开发企业的性质及经营特点2、掌握房地产开发企业会计的要素及特点3、熟悉房地产开发企业会计的任务4、清楚房地产开发企业会计工作的组织,第一节 房地产开发企业概述,一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。 其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺以及文教、办公、体育用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供汽、供热、排水、排污等地下管线以及地面道路等。,房地产开发企业经营活动的主要业务,房地产开发企业进行的主要业务有： 1、土地的开发与经营
2、土地是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总体规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管道铺设和道路、基础设施的建设，将“生地”变为“熟地”，以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活的需要。,房地产开发企业经营活动的主要业务,2、房屋的开发与经营 房屋的开发是指在已经开发建设完工的土地上继续进行房屋建设，其业务范围包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋，按其用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3城市基础设施和公共配套设施的开发 城市基
3、础设施和公共配套设施的开发是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目 。,房地产开发企业经营活动的主要业务,4代建工程的开发 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路眼敷设、供水、供汽、供热管道以及其他市政公用的设施等。有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务外，还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。,二、房地产开发企业的经营特点,房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：1、开发经营的计划性 2、开发产品的商品性 3、开发经营业务的复杂性,房地产开发企业的经营特点,
4、4、开发建设周期长，投资数额大 5、经营风险大 6、房地产品保值、增值性,三、房地产开发项目投资费用估算,房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。,房地产开发项目投资费用估算,对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成： (一)开发成本 开发成本一般包括以下八项内容 1、土地使用权出让金 2、土地征用及拆迁安置补偿
5、费 3、前期工程费 4、建安工程费,房地产开发项目投资费用估算,5、基础设施费 6、公共配套设施费 7、不可预见费 8、开发期间税费（二）开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1、管理费用2、销售费用3、财务费用,房地产开发项目投资费用估算,（三）投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。,房地产开发项目投资估算的作用,1、是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据； 2、是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； 3、是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。,四、房地产项目
6、开发程序,房地产开发公司的设立,项目的立项和可行性研究,项目的规划设计和市政配套,项目土地使用权的取得,项目的拆迁安置,项目的开工、建设、竣工阶段,项目的经营阶段,项目的物业管理阶段,五、我国房地产综合开发的发展历程,1（1949-1978）2小、大统建（1978- ）3开发企业综合开发（1980-）(1)80年代商品房(2)90年代商品房(3)2000年以后的商品房,第二节 房地产开发企业会计的对象,一、 房地产开发企业会计的一般对象 房地产开发企业会计的对象是指房地产开发企业会计所要核算和监督的内容。 房地产开发企业的主要经济活动是从事房地产开发、经营、管理和服务，会计的基本职能是核算和监
7、督，所以，房地产开发企业会计的对象则是房地产开发企业的各项开发、经营、管理和服务过程中能够用货币表现的经济活动，也就是房地产开发企业再生产过程中的资金运动。,房地产开发企业会计的一般对象,房地产开发企业的资金运动过程，是指房地产开发企业将筹措的资金从货币形态转化为其它形态，通过销售，又回到货币形态的不断循环过程。 从投资运动的全过程看，房地产开发企业投资必然按其内在的时序，依次通过资金筹集阶段、投资分配阶段、投资实施阶段、投资回收与增值阶段等四个首尾相接、环环相扣的阶段。（如下图）,二、房地产开发企业会计的具体对象,资金运动作为会计的对象，只是对房地产开发企业会计对象的一般的、抽象的描述。为了
8、便于对资金运动进行确认、计量、记录和报告，有必要对会计对象按照其经济特征进行分类，即将会计对象具体化，这就是会计要素。 （一）资产资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。资产是房地产开发企业经营的物质基础和前提条件。资产按其流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、投资性房地产和其他资产。,房地产开发企业会计的具体对象,（二）负债 负债是指过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。负债按其流动性分为流动负债和长期负债。 （三）所有者权益所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，其金额为资产减去负
9、债后的余额。所有者权益包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益。,房地产开发企业会计的具体对象,（四）收入 收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。收入有广义和狭义之分。广义的收入是指引起企业净资产增加的所有收入，包括经营性收入和非经营性收入。 （五）费用 费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。费用也有广义和狭义之分。,房地产开发企业会计的具体对象,（六）利润 利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润包括收入减去费用后的差净额、直接计入当期利润的利得和损失等。 上述三项要素在一定期间内呈如下数量关
10、系：收入-费用=利润 该公式是企业计算确定经营成果，设计和编制利润表的理论依据。,第三节 房地产开发企业会计的任务,会计的任务，是根据客观的需要和要求确定的，它受会计对象的制约。房地产开发企业会计的任务，是对房地产开发企业会计对象进行核算和监督所要达到的目的和要求，主要有以下三个方面：一、向管理者和投资者提供企业开发经营活动和开发经营成果的会计信息，满足国家宏观经济管理的要求和企业投资者进行决策的需要,房地产开发企业会计的任务,二、核算和监督财产物资保管、使用情况，不断降低开发成本，节约使用资金三、核算和监督企业对财经政策、法令、制度的执行情况，维护财经纪律，保护企业财产安全、完整,第四节 房
11、地产开发企业会计工作的组织,科学地组织会计工作，是充分发挥会计作用、保证会计任务完成的一个重要条件。为了把房地产开发企业的会计工作科学地组织起来，每个房地产开发企业，都要根据国家统一会计制度的有关规定，结合本企业的具体情况，健全会计机构，制订和执行合理的企业内部会计制度，加强会计队伍的建设。,房地产开发企业会计工作的组织,一、建立和健全会计机构 为了更好地把会计工作组织起来，并促使企业各个职能部门和所属各开发、经营单位的各个环节讲求经济效益，加强经济核算，大中型房地产开发企业还应设置总会计师，建立总会计师的经济责任制。 企业所属各开发、经营单位和其他管钱、管物的单位，也要根据工作需要，设置会计
12、机构，配备会计人员或指定专人负责会计工作，并指导和协助企业内部各生产班组开展经济核算工作。,房地产开发企业会计工作的组织,在企业会计机构内部，要根据业务的繁简程度进行合理分工，建立岗位责任制。要定人员、定岗位、明确分工、各司其职，以有利于会计工作程序化、规范化。会计工作岗位可以一人一岗、一人多岗、一岗多人，但应当符合会计内部牵制制度的要求。 为了充分发挥各级会计机构的作用，要贯彻统一领导、分级管理、分级核算的原则，根据企业的开发规模、开发区分布和管理工作的实际需要，正确处理各级权责关系，建立相应的核算体制。,房地产开发企业会计工作的组织,二、制订合理的会计制度 会计制度是组织和从事会计工作必须
13、遵循的工作规范。为了正确地组织房地产开发企业的会计工作，必须有一套完整的、科学的会计制度。除了国家规定的会计制度外，企业为了加强内部管理，在不违背国家统一会计制度规定的前提下，可以制定一些必要的企业内部核算办法。如账务处理程序、会计内部牵制和稽核制度、财务收支审核制度、成本核算办法、财产清查办法、财务会计分析办法等。,房地产开发企业会计工作的组织,三、加强会计队伍的建设要做好房地产开发企业的会计工作，必须根据工作需要，配备具有一定政治和业务水平的会计人员。 会计人员在核算工作中，要面向房地产开发经营，关心房地产开发经营，想开发经营之所想，急开发经营之所急。要按照国家政策和计划的要求，根据需要和
14、可能，切实解决好在房地产开发和经营方面所需的资金，促使房地产开发经营事业的顺利发展。,本章小结,本章第一节介绍房地产开发企业的主要经营业务。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程的开发。这些业务具有以下特点：一是开发经营的计划性；二是开发产品的商品性；三是开发经营业务的复杂性；四是开发建设周期长，投资数额大；五是经营风险大；六是房地产品保值、增值性。,本章小结,第二节介绍房地产开发企业会计的对象是指房地产开发企业会计所要核算和监督的内容，既资
15、产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。 第三节介绍房地产开发企业会计三个方面的任务： 一是向管理者和投资者提供企业开发经营活动和开发经营成果的会计信息，满足国家宏观经济管理的要求和企业投资者进行决策的需要；二是核算和监督财产物资保管、使用情况，不断降低开发成本，节约使用资金；三是核算和监督企业对财经政策、法令、制度的执行情况，维护财经纪律，保护企业财产安全、完整。,本章小结,第四节介绍房地产开发企业会计工作的组织。为了把房地产开发企业的会计工作科学地组织起来，每个房地产开发企业，都要根据国家统一会计制度的有关规定，结合本企业的具体情况，建立和健全会计机构，制订和执行合理的企业内部会计制度，加强会计队伍的建设。,第一章,完,
