《2012广西南宁童乐嘉园商业项目可行性发展策划报告_102p_前期策划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012广西南宁童乐嘉园商业项目可行性发展策划报告_102p_前期策划（104页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,南宁童乐嘉园 商业可行性发展策划报告,谨呈：广西江川房地产开发有限公司,2,前言,承蒙贵司对我公司的信任与支持，鉴于本项目调研分析的工作量及时间紧凑性，我司对本项目的前期调研及发展定位策划工作深入思考，实现项目旺场经营，商业开发价值最大化，前期阶段需要解决两大问题，一是解决项目“做什么“，二是解决项目“怎么做“。本报告着重解决项目“做什么“的问题，我们在本次沟通达成一致共识后将会深入论证分析“怎么做“的问题。,3,项目所在区域的商业市场环境及未来的发展空间如何？,项目以怎样商业定位方向符合区域未来市场发展要求？,项目自身具备的竞争优势及所面对目标客户群是怎样？,项目“做什么“需要解决的三个
2、核心问题,我们带着问题去寻找解决方案,4,PART 1,区域背景及市场环境分析,PART 2,项目条件及目标客户分析,PART 3,项目可行性发展定位方向,报告思路,5,PART 1,区域背景及市场环境分析,项目所在区域的商业市场环境及未来的发展空间如何？,6,一、相思湖新区在南宁城市发展及商业发展版图中占据怎样的发展地位？,7,城市性质：南宁市是广西壮族自治区首府，北部湾经济区核心城市，我国西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。 城市规模：到2020年，中心城区城市人口控制在300万人以内，城市建设用地控制在300平方公里以内。,南宁城市规划定位,南宁定位为北部湾经济区中心城市，西南出海通道的
3、综合交通枢纽，2020年中心城区人口300万人。,8,规划：以邕江为轴线，两翼拓展，实施南向发展战略，重点建设五象新区。具体为： 向南提升邕江南岸区域，重点加快建设五象新区； 向东完善凤岭片区、仙葫片区，加快建设龙岗片区； 向西加快相思湖新区建设。,南宁城市规划以邕江为轴线，两翼拓展，实施南向发展战略，重点建设五象新区。,南宁城市规划方向,相思湖新区处于城市发展主方向，发展前景广阔。,9,南宁市发展成为300万人口北部湾核心城市，城市扩容发展是主旋律； 南宁城市扩容以邕江主轴，两翼拓展为主核心，未来相思湖新区将会是城市西进发展主场。,从南宁城市发展规划布局看：,10,城市商业发展格局,南宁城市
4、商业格局形成以朝阳老商圈为中心，多个新商圈为布局发展,南宁城市商业格局：以朝阳商圈为核心，包括琅东商圈、江南商圈，兴宁商圈还有正在启动的五象商圈和相思湖新区商圈在内的城市商业格局。,11,朝阳商圈是南宁城市级核心商圈，拥有南宁“第一商圈”美誉。作为南宁市现有唯一的城市级商业中心，处于一个举足轻重的地位，它的一举一动都牵动着南宁经济的大动脉。在这月人流量最高在30万人次以上的商圈里，它拥有非同凡响的人气、浓厚的商业气氛何浓郁的商业文脉。,朝阳商圈分析,朝阳商圈作为南宁老商业中心，中心地位依然是无可撼动,商圈消费特点：以居民流消费为主，中高低档次均可满足； 商圈组成特点：以商场、步行街、商业裙楼等
5、组成，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等五大功能于一体；,12,十年琅东，终成今天的“南宁CBD”，成为南宁近年来城市发展的“名片”。在政府相关部门的商业规划体系上，琅东商圈被定位为城市级区域级商圈，从目前来看，这个商圈已经初步形成了包括梦之岛水晶城（梦之岛百货）、金湖商业广场（南宁百货、人人乐超市）、以及已经签约的广州友谊百货（地王裙楼）共同构筑的区域级商圈雏形。,商圈消费特点：以商务流消费为主，中高档次为主； 商圈组成特点：主要以集中商业构成，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等五大功能于一体；,琅东商圈分析,埌东商圈经过十年发展，目前成为南宁新商业中心代言,13,五象新区建设将是“再造一个新南
6、宁”的庞大系统工程，它不仅是一个占地面积达175平方公里，可容纳150万人的广阔区域，同时也将是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，未来更将成为继埌东之后南宁城市形象新的代表；,五象新区商圈分析,五象新区承载再造一个新南宁的重任，商业还处于起步发展阶段，未来将会形成南宁新商业中心发展方向。,14,现有商业消费特点：以居民消费+学生消费为主，中低档次； 现有商业组成特点：商业构成多集中在高校附近，以超市或市场带动区域商业发展，业态以学生服务为主；,虽然目前相思湖新区尚未有明显的商业集群中心，基本上沿大学路零星分布，但是区域高校云集，拥有着强大的消费潜力，
7、同时随着相思湖CBD核心商务区的建设，相思湖新区未来势必成为南宁最有活力的一个区域，商业前景不可限量；,相思湖商圈分析,相思湖新区作为南宁高教基地，未来将会以相思湖CBD为带动，形成南宁西部新商业中心。,15,南宁商业市场形成朝阳老商圈及琅东、江南及凤岭等新兴商圈并存发展的发展格局； 随着南宁城市扩容发展未来相思湖新区的将会形成区域级的新商业中心。,从南宁城市商业发展布局看：,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,16,二、项目所在片区在相思湖区域及商业发展中占据怎样的发展地位？,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻
8、信用 ,17,相思湖新区根据片区发展功能特征可分为四大片区： 东区：为快环以东，高新区 中区：为快环以西，高教、行政商务、文化体育、配套、商贸、旅游区 西区：为邕江以西高教园区 南区：为邕江以南商贸物流区,东区,中区,西区,南区,相思湖新区发展格局,本案,相思湖新区发展形成四大功能区，各区功能定位清晰。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,18,相思湖新区规划,相思湖新区位于南宁市的西部，邕江上游，规划控制总面积127平方公里。 功能定位为高等教育基地、高新技术产业基地和行政商务新中心、文化体育中心，配套发展房地产、商贸、旅游等产业。 新区人口将突破
9、50万，其培养输送的学生将超过20万名，其科研成果转化产业产值及附带的产值将达1000亿元以上，发展成为大学城、科技城、创业城、文化城。,高等教育基地、高新技术产业基地和行政商务新中心、文化体育中心，配套发展房地产、商贸、旅游等产业。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,19,相思湖新区交通规划,横向干道 大学路：城市东西主干道，连接相思湖新区与中心区主轴 江北大道 城市东西次干道，连接相思湖与中心区 江南大道： 纵向干道 鹏飞路 相思湖片区纵向主干道 罗文大道 相思湖片区纵向主干道 快环路： 连接各个城区快速路 轻轨一号线 15分钟到达朝阳片区，3
10、0分钟到达琅东,相思湖新区三纵三横城市干道与城市中心快速对接，轻轨一号线贯穿整个区域,本案,轻轨一号线,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,20,高教职教基地共引进广西民族大学相思湖学院、广西财经学院相思湖新校区、广西艺术学院相思湖新校区、广西建筑工程职业技术学院、南宁市委党校、南宁职业技术学院新校区等13个项目，辖区内院校规模达到35所。,相思湖高教新区高校分布,相思湖高教新区未来布局13多高等院校，成为南宁未来高教聚集中心区,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,21,相思湖新区定位为“两基地两中心三大产
11、业发展”将会大大推动区域跨越式发展，从而促进区域商业繁荣： 相思湖新区纵横交错的交通路网，使得区域与城市各区形成快速对接，为区域商业发展形成强大推动力。 项目所在片区是相思湖新区发展高教基地中心，具有大学城发展中心价值。,从相思湖区域发展看：,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,22,三、城市轻轨发展给区域及商业带来怎样的变革影响？,23,轨道交通规划,南宁市轨道交通一号线一期工程和二号线工程共长50公里，将在市区首先形成“十”字形的轨道交通框架。 一号线一期工程东起火车东站西至罗文站线路总长25公里，共设车站24座，其中，相思湖新区区将设有5个站点
12、。 轻轨一号线2009年动工建设，预计2016年建成通车,城市轻轨建设将会给南宁商业带来变革性发展，2016年一号线建成后，轻轨沿线的物业将得到巨大提升！,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,24,城市轻轨的建设标志着南宁市交通支持从单一公交方式向立体交通发展格局转变，对于城市中心城与新城形成快速无缝对接。,轨道交通规划,轻轨1号线的建设，将能吸引和带动人群往西移，无论是购物还是置业，对相思湖片区起到极大推动作用；项目位于1号线鹏飞路站点，发展潜力和投资价值清晰可见！,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,2
13、5,轻轨对地产的影响机理,城市功能强化,集客能力增加,辐射范围扩大,商业中心强化,办公区域集中,沿线中小户项目升温,居住郊外化,次级商务中心,白领置业群增加,城市功能提升,居住环境改善,交通时间缩短,片区开发升温,城市中心区,城市边缘,辐射范围增加,居住群体扩大,轻轨开通,支持,支持,从轻轨市场格局来说，轻轨不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组，中低档房地产密集的片区相对于高房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区在前景预期方面更胜一筹。,轨道交通影响,轻轨对沿线物业的影响体现为：区域价值提升、交通的高效率和变输能力、人群聚集能力的增强，大
14、大改变区域发展进程。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,26,第三影响区域,支线轻轨,15分钟可达性,5-10分钟可达性,第二影响区域,高速轻轨站点,第一影响区域,高速轻轨线,交通方式,轨道交通影响,第一影响区域距离站点步行或者 自行车距离5-10分钟，适合发展高等 级功能，包括高级办公、商业以及居 住，开发强度高；常是地价最高、 最先发展起来的区域;第二影响区域距离站点通过其他交 通方式15分钟内可以到达（包括 通以 及换乘时间），是上述高等级功能的备 选区域同时适合布局可进行产业聚集 的相关功能；开发强度较高 第三影响区域距离站点通过其他交 通
15、方式需要15分钟以上的时间 （包括交 通以及换乘时间），取决于地段状况可 以发展多种功能；开发强度取决于地块 以及开发内容,轻轨站点能提升轻轨站口周边物业价值，扩大轻轨站口商业辐射范围，非常明显本项目处于轻轨第一影响区域！,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,27,1、轻轨缩短了区域间的距离，加速相思湖新区发展 轻轨的开通使得沿线区域的价值都获得提升，轻轨站口区域是其中最大的受益者。轻轨的规划，更便捷的交通将改变投资者的观念，使投资者眼中的相思湖区由“新区”走向成熟，由“偏远”走向中心，新区区特有的价值将被迅速放大。 2、轻轨能增强商圈辐射力，以及增加区域内片区联系， 轻轨与所有的道路、桥梁一样，能大大缩短城市之间交流和沟通成本，促进城市的融合，交通时间成本的变小能给沿线的商业带来更多的客流量。 3、轻轨对开发项目产品定位提出了更高的要求 轻轨能加快客流的速度，能迅速带来也能迅速带走，由于解决了交通时间成本问题，消费者在消费行为上有了更多的选择空间，做有特色的商业中心，再远的区域的消费者也能吸引过来，没有特色的产品，本区域的客户也留不住。,轨道交通发展影响,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,
