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1、 第一部分：项目市场调查研究报告3一、合肥市房地产形式分析-4二、瑶海区房地发展现状分析-6三、消费者市场调查研究分析-7四、项目竞争对手调研分析-9第二部分：项目综合研究分析报告- 11一、项目概况-12二、项目综合分析-14第三部分：项目市场定位报告-16一、项目开发主题定位-17 二、项目形象定位-18 三、目标客户定位-18 四、产品定位-19 五、价格定位-19 六、项目主题推广定位-20第四部分：项目营销推广方案- 21一、引导期及资料准备期- 22二、登记及酝酿推广期- 23 三、盛大公开 23 四、强销期- 24 五、持续热销期 25 六、清盘- 25 七、传播方式及媒介安排-
2、25第五部分：项目销售执行方案-26一、本案销售组织安排-27 二、开盘时机选择方案-29 三、各阶段销售执行方案-29CONTENTS目录四、项目销售进度安排-30第一部分|项目市场 调查研究报告对市场的准 确把握，是项 目成功的前提 一、合肥市房地产形式分析1、2004 年合肥市房地产市场总体情况【1】城市发展规划政策引导，催化合肥楼市在合肥市“千亿规划”的蓝图下，一个拥有 300 万人口、280 平方公里，城镇化水平达到 60%以上的现代化都市将在 2010 年呈现在世人面前。而现阶段，合肥市人口、城市建设用地、以及城镇化水平都与规划目标有很大差距。实现差距的过程，也正是合肥市房地产业发
3、展千载难逢的大好时机。【2】城市发展呈现多极并进，房地产发展顺势而就自 2002 年合肥市区划调整以来，四个区域房地产均有较快发展，其发展态势也各具特色。蜀山区依托大蜀山、董铺水库等自然资源以及区内众多高校，大力延展科技、生态、环境、人文概念。高新区、经济开发区、政务文化区连为一体，板块联动价值初步显现；庐阳区依托旧城改造，向北拓展，正在使昔日的老城区焕发出新的生机；包河区整体开发量较小，但是开发区域相对集中，房价较高；瑶海区是 2004 年合肥楼市又一个备受关注的亮点，围绕新站开发区和龙岗试验区，楼盘众多，大盘迭出。【3】房价上涨反应不一，政府调控效果不够明显“831”土地大限、央行调整利率
4、、提高信贷门槛、银根收缩等宏观政策的实施，并没有给合肥楼市居高不下的价格带来太大的影响，2004 年楼价在一片争议声中大幅上扬，个别高品质楼盘已突破均价 4000 元大关，直逼消费者心理防线。开发商对后市的期望、消费者越来越理智的消费和国家宏观调控政策不断出台使 05 年房价扑朔迷离。【4】规模化开发造就大盘时代受可开发用地的限制，一环线内楼盘规模基本集中在 5 万平方左右，以写字楼、商铺、住宅等类型为主；10 万平方以上甚至超 50 万平方的大盘广泛存在于一二环之间以及二环以外的热点开发区域。其中，上城国际更是逾百万平方大关。【5】合肥市 2004 年房地产业各项指标概述2004 年合肥市共
5、完成投资 138.3179 亿元，其中住宅投资 103.0474 亿元、办公楼投资 6.0991 亿元、商业营业用房 18.8235 亿元，完成投资增幅依次为 54.2%、64.1%、58.8%、12.3%。新开工面积 612.0117 万平方米，竣工面积 391.8538 万平方米，销售面积 369.2301 万平方米。【6】房屋空置面积继续增加，少数楼盘入住率较低去年三季度合肥商品房空置面积 53.5 万平方米，四季度达到 67.2 万平方米，其中住宅空置 32.1 万平方米、办公楼空置 8.97 万平方米、商业用房空置 22.4 万平方米。在远离市区的许多楼盘，由于生活配套不全、交通不便
6、、基础设施不完善等原因，入住率非常低，如东海花园入住率在 10%以下。此现象说明投资房产的风险已初现端倪，投资型客户势必更加理智。【7】大户型困难重重，小户型备受青睐从合肥市目前的住宅市场销售情况来看，大户型楼盘（面积在 140 平方以上）销售状况均不理想，如果再加上地理位置较偏、配套不全、交通不便等原因，更是滞销；与此相对，小户型（面积在 6090 平方）项目往往形成热销场面，如：香江世纪名城、苹果公寓等。2、2005 年房地产市场预测分析【1】房价稳中有升，涨幅将趋于平缓2005 年房价涨幅将在 10%左右，但是短期投资风险将会加大。【2】政府将会继续加强宏观调控包括各种政策调控以及加大经
7、济适用房的建设力度（合肥市将于近期建设 50 万平方经济适用房，并于 2006 年底完工） 。【3】中小户型的楼盘还将受到市场的追捧尤其 100 平方米以下的楼盘，仍将是一次置业的青年人首选之地。【4】产品品质及周边配套备受关注产品周边自然景观、生活配套、商业氛围，产品本身的功能分布、休闲设施等更多地影响项目的发售。【5】超级大盘的涌现，加快开发企业的重新洗牌2004 年，合肥市 50 万平方米以上超级大盘不断涌现，超级大盘无论从开发品质还是社区配套都是中小开发楼盘所无法比拟的。【6】小高层、高层住宅越来越被消费者认可与接受2004 年 12 月，小高层与多层建筑面积所在比例基本持平。面对高地
8、价的开发前提之下，开发商与消费者已逐渐认同高层物业。【总结】纵观 2004 年楼市，开发热点不断，真正形成了购销两旺的态势。2005 年，逐渐走向成熟、理性、规范化的房产市场与急切获利的心理将会激烈碰撞，市场将会告诉我们，2005 年将是竞争激烈、产品类型丰富的一年，也是合肥受房地产市场宏观调控影响较为明显的一年。二、瑶海区房地发展现状分析1、区情简介瑶海区位于合肥市东部，西与淝河、板桥河为界，东与肥东接壤，是由原东市区、东市郊区的三个乡镇和肥东县的磨店乡组建而成，其中包括新站综合开发试验区和龙岗开发区。面积 142.9 平方公里，人口 36.5 万人，其中非农业人口 28.5 万人。其区域发
9、展现状具有以下特点： 瑶海区交通便捷瑶海区交通便捷 瑶海区是传统工业区瑶海区是传统工业区 瑶海区是新兴市场区瑶海区是新兴市场区在合肥市“千亿规划”的带动下，瑶海区全力打造“生态瑶海、物流瑶海、工业瑶海”的新形象2、瑶海区房地产发展情况1瑶海区楼盘现状分布敝司最新统计结果显示，目前瑶海区在建在售楼盘共有 66 家。 从位置上看：一环以内有 12 家；一二环之间有 31 家；二环以外有 23 家。从面积看：总建筑面积在 5 万10 万平方米之间和 10 万平方米以上的楼盘各占一半。其中海洲景秀世家更是达到 50 万平方米。从设施条件上看，北强南弱的特点明显：北部楼盘有瑶海公园、生态公园的自然优势；有胜利广场、安徽大市场生活配套。同时，在瑶海新站区内，出现了以元一时代广场 SHOPPINGMALL 为代表的大型商业楼盘。这些优越的配套设施，使得瑶海北部新站区瑶海区楼盘地理分布图示05101520253035一环内一二环之间二环以外的楼盘逐步提升为中、高档次水平，成为瑶海区新的商业、住宅集中区域。南部的楼盘拥有花冲公园、和平广场、华联超市等周边配套设施，但是还没有建立完善的配套体系。一
