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1、【星耀五洲星耀五洲】 工程部运作手册工程部运作手册 DTZDTZ HasHas overover 10,00010,000 staffstaff operatingoperating fromfrom 200200 officesoffices inin 4040 countries,countries, OurOur internetinternet addressaddress isis www.www. D DTZDTZ 在全球四十在全球四十個國個國家二百家二百間間分公司共有一分公司共有一萬餘萬餘名名員員工工为为客客戶戶服服務務 公司網址公司網址: www.dtz.cwww.dtz.co
2、 om/cnm/cn 目 录 2 星耀五洲物业管理公司 1 1.组织结构和人员编制 5 1.1.组织结构 5 1.2.岗位设置 5 2.管理范围 6 2.1.强电专业 6 2.2.机电专业 6 2.3.综合维修专业 6 2.4.弱电专业 7 3.岗位职责 8 3.1.工程管理部经理 8 3.2.工程管理部总主管 9 3.3.主管 10 3.4.文员 11 3.5.空调运行维修工 12 3.6.热力运行工 13 3.7.综合维修工 14 3.8.值班电工 15 3.9.维修电工 16 3.10.电梯工 17 3.11.弱电维修、值班员 18 4.工程管理部管理制度 19 4.1.工程设备档案管理
3、制度 22 星耀五洲物业管理公司 2 4.2.工具管理制度 23 4.3.机房管理制度 24 4.4.钥匙管理规定 25 4.5.安全工作管理制度. 26 4.6.环保工作管理制度 28 4.7.能源统计管理制度 31 4.8.设备设施标识的管理规定 32 4.9.日检、巡检制度 33 4.10.交接班制度 34 4.11.报告制度 35 4.12.值班制度 37 4.13 工程管理部门禁制度 39 4.14.外包项目管理 40 4.15.易燃易爆物品管理办法 41 4.16.电动工具安全操作制度 42 4.17.清理化粪池的管理办法 46 4.18.电气焊安全操作制度 47 4.19.楼宇修
4、缮制度 49 4.20.办公楼节约用水管理办法 50 4.21.给排水日常检查维修保养规定 51 4.22.给排水消防设备设施维修保养规定 . 52 4.23.变配电室运行管理制度 53 星耀五洲物业管理公司 3 4.24.变配电设备缺陷管理制度 55 4.25.变配电设备电气事故处理规定 56 4.26.电梯管理制度. 57 4.27.电梯安全运行管理制度 58 4.28.监督电梯维修保养制度 59 4.29.操作票制度 60 4.30.工作票制度 61 4.31.工作查活及交底制度 63 4.32.工作间断和工作转移制度 64 4.33.工作监护制度 65 4.34.工作许可制度 67 4
5、.35.工作终结和送电制度 68 4.36.供配电设备巡检保养管理规定. 69 4.37.临时用电管理规定 70 4.38.防雷避雷管理办法 71 4.39.办公楼防漏电管理办法理 72 4.40.办公楼合理用电管理办法 74 5.工作标准和操作规程 75 5.1.房屋及公用设施维修操作规程 77 5.2.卫生间维护保养规程 79 5.3.全自动软水器操作规程 81 5.4.空调设备维护保养规程 83 星耀五洲物业管理公司 4 5.5.空调设备运行操作规程 89 5.6.热力站运行操作规程 93 5.7.水泵保养规程 95 5.8.温度湿度测试操作规程 96 5.9.消防喷淋泵试验操作规程 9
6、9 5.10.变配电设备停电倒闸安全规程 101 5.11.变配电设备停电检修安全操作规程 103 5.12.动力配电控制系统设备巡检保养操作规程 106 5.13.照明配电控制系统巡检保养操作规程 108 5.14.电动机大修保养安全操作规程 110 5.15.电梯安全运行操作规程 112 5.16.电梯困人解救处理操作规程 113 5.17.电动机日常维护保养安全操作规程 115 5.18 电梯突发事件应急处理操作规程 117 5.19.保安监控系统设备维修保养规程 118 5.20.楼宇自控系统设备维修保养规程 122 5.21.弱电系统委外维保项目监督管理工作规程 125 5.22.消
7、防报警系统设备维修保养规程 128 5.23.一卡通设备维修操作规程 133 星耀五洲物业管理公司 5 1.组织结构和人员编制 组织结构 岗位设置 工程部经理 1 人 工程总主管 1 人 文员 1 人 强电专业主管 1 人、 机电专业主管 1 人、 弱电专业主管 1 人、 综合维修专业主管 1 人、 另有工程专业人员 58 人 工程部经理 强 电 专 业 机 电 专 业 弱 电 专 业 综 合 维 修 专 业 工程部总主管 办 公 室 文 员 星耀五洲物业管理公司 6 2.管理范围 2.1. 强电专业 2.1.1 强电部分 2.1.1.1 负责管理处园区内的变配电室运行值班工作。 2.1.1.
8、2 负责管理处园区内办公楼高压设备、低压设备、动力系统、照明及插座系统、 自动门、电开水器、卷帘门、电动机及电动工具的日常维修、故障应急处理、 定期巡检查、维护保养及设备的系统管理。 2.1.1.3 负责业主的报修工作。 2.1.1.4 配合业主进行设备设施改造工程强电系统的审图、施工检查和竣工检查工 作。 2.1.2. 电梯部分 2.1.2.1 负责管理处园区内电梯的管理工作。 2.1.2.2 管理代维方的维保工作。 2.1.2.3 监督电梯运行状态，对电梯所发生的一般故障及时通知代维方采取措施，给 予排除。对电梯出现的严重故障，在通知代维方的同时采取相应的保护性措 施。 2.2 机电专业
9、2.2.1. 空调/制冷部分 2.2.1.2 负责冷水机组的值班运行工作。 2.2.1.3 负责空调机系统、新风机系统、排风及排烟风机系统、正压送风系统、冷塔 系统、空气幕、机房专用空调系统、分体空调设备日常维修、故障应急处理、 定期视检查、维护保养及设备的系统管理。 2.2.1.4 管理代维方的维保工作。 2.2.1.5 配合业主进行设备设施改造工程空调/制冷部分的审图、施工检查和竣工检查 工作。 2.2.2. 给排水/热力部分 2.2.2.1 负责热力站的值班运行。 2.2.2.2 负责生活给水系统、生活热水系统、排水系统、雨水排水系统、消火栓水系 统、喷淋水系统、生活饮用水系统、热力站水系统的日常维修、故障应急处 理、定期巡视检查、维护保养及设备的系统管理。 2.2.2.3 配合业主进行设备设施改造工程给排水/热力部分的审图、施工检查和竣工检 查工作。 星耀五洲物业管理公司 7 2.3. 综合维修专业 2.3.1 负责办公楼中的土建结构、金属结构、内外装饰、屋顶平台、办公家具、卫 生间设备、机械进行维修检查保养。 2.3.2 负责公共区域的巡检维护。 2.3.3 负责对大厦0.00 以下建筑设施进行巡检维护。 2.3.4 负责对大厦公共区域内的建筑设施进行巡检维护
