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1、商业市场分析,自住型,租住型,空置型,区域内居民区众多，不仅有大量的普通住宅，还有诸多高档别墅。普通住宅区的人群为周边商业提供基本消费力，而别墅区的人群带动消费层次。 区域内固定人群的数量是决定商业氛围能否营造起来的关键因素之一，居民区的庞大数量有利于项目的运营，同时项目的存在，能保障该区域人群的外流。,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：http:/ 添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送,市场分析,区域内学校众多，有小学、初中、高中以及大学，初中学校最多，而大学生人数最多。项目区域学院氛围浓厚，针对学生的商
2、业经营是一个巨大的潜在市场。,市场分析,白天区域内的人群主要为45-55岁或55岁以上的老年人群和儿童，老年人自己在区域商业体内闲逛，或是带着较小的儿童一起闲逛。,白天,夜间,晚间5点半过后，逐步有上班人群下班回来，地铁口人流开始增多，均以22-35岁年轻人为主，一直持续至7点半才逐渐减少。,市场分析,项目周边目前拥有人口总数100万人,未来2年后人口将达到200万人,家庭收入 100,000 150,000 元/年,汇宝购物广场所在区域属于成熟的商圈，商业氛围浓厚，且为人流聚集地。家庭中、高层级的收入将带给他们中高档的消费。,动拆迁人群,外来人群,常住人群,市场分析,七宝万科广场，是该区域商
3、业经营状况最好的一家，平日项目内就有一定的人流，周末节假日人流更多； 万科广场业态较为丰富、品牌商家较多、餐饮美食汇聚，吸引了大量的人流； 其恐龙的中庭景观，区别于同类型商业的中庭，从而吸引很多人的关注； 万科为地铁覆盖项目，位于十字路口且紧邻七宝古镇，使项目成为人流聚集点。,市场分析,宝龙城市广场，其体量为40万方，除商业类，还有部分写字楼，商业部分招商率达98%，由一座四层较大的商业体和若干个三层的独栋小商业体组成，整个商业体内将近60%为餐饮。受地理位置以及万科的影响，其人流不是很多。,市场分析,凯德七宝购物广场为盒子式的商业综合体，商业业态较为丰富，儿童类产品以及餐饮较多，但主要聚人气
4、的还是家乐福。 相对于万科来说，项目自身目前不具备交通上的优势，其人流相对于地铁覆盖的万科来说少很多。 项目周边商业体较多，商业氛围浓厚，但是业态较为丰富且经营状况较好的还是本项目。,市场分析,顺恒国际广场由8栋商业体组成，其中B、C栋体量最大。B、C栋内部装修极其简单，如工厂一般，给人乱与冰冷的感觉，其他几栋均为小独栋的形式，商业体内商业还不成熟，部分商家还在装修，目前商业体内人流稀薄，经营状况不是很好。 项目在地理位置上具有一定的缺陷。项目位于凯德七宝购物广场的后面，远离主干道，无论是驾车还是乘车都不是很便利。 商业体内业态较为丰富，但是其独栋商业体的模式存在诸多不可控因素而影响消费者的逗
5、留，同时较大体量的B、C栋并没有起到吸客的作用。,市场分析,星钻城主要以数码家电为主，配有少量的零售和餐饮，因其为街铺且地理位置较好，餐饮业态类人流量较多。,华商时代广场其体量较大，但多为办公使用，商业部分以装修为主，提供目的性消费，项目周边商业体较多，项目内消费人群不是很多。,市场分析,巴黎春天为百货型商业体，总共有五层，B1层为特卖会，1F为名妆汇，2F淑媛/美食汇，3F绅士汇，4F家饰/童乐汇； 商业体主要以零售为主，属于老百货，餐饮只有零星的几家； 巴黎春天位于凯德七宝购物广场旁边，两个项目可以起到互补的作用； 目前商业体内经营状况不是很好，人流量很少，整个商业体较为冷清。,乐购乐食汇
6、为一层楼商业，主要为大型的商超，商超有很多外招区，外招区集中了很多小型餐饮，餐饮类商家人流较多； 商超吸引了大量的人流，这里是人流聚集地； 商业内的人流分为两种，一类为年龄在55岁以上的人群，另一类为20-30岁的人群，前一类是满足家庭生活所需，另一类为满足工作餐需要。 商业位于星钻城旁边，距离汇宝很近，也为地铁覆盖项目，地理位置较好，人流量较多。,市场分析,汇宝购物广场位于十字路口，且为地铁覆盖项目，交通十分便利；项目位于人流聚集中心，目标客群庞大。 项目周边商业项目众多，商业较为成熟，商业氛围浓厚，但市场竞争大，产品同质化严重，若想在市场中不被淘汰，则应该走特色化路线。,2015年新开业的
7、巴黎春天百货118门店打破以百货为主的格局，首次尝试将百货商场与购物中心相结合，在业态的配比中，餐饮、娱乐等体验式业态能够达到40%以上；,天山百盛闭店调整后，联合韩国衣恋集团转型打造城市奥莱百盛优客城市广场，并创下开业当天营业额高出此前最高峰值5倍记录；,东方商厦淮海店转型淮海755，引进MUJI中国最大旗舰店等品牌打造精致型购物中心等。,针对百货缺乏体验业态等缺陷，新世界百货则转型尝新引进儿童乐园、音乐台阶、屋顶小镇以及刷爆朋友圈的中庭巨型滑梯等体验性业态；,2015年开业的新世界大丸百货则是打造高颜值的购物环境等。,2017年1月，太平洋百货淮海店将正式关门，关门后将进行改造，与新天地进
8、行联动，计划经过两年时间将全新推出。,1,2,3,4,5,6,太平洋百货淮海店与1997年9月正式开业，2017年1月关门。 项目整体有8个层面，为地下两层和地上六层。 目前商场内已有部分品牌专柜撤出，还有大量品牌在进行折扣销售。 商场关店后，项目将由业主方瑞安集团收回，并对大楼的整体硬件进行整体改造调整，改造后重新经营。 商场将向“智慧型、体验式”的购物中心方向发展，并考虑与黄陂南路地铁站以及南边的新天地形成有机联动。 太平洋百货项目改造后将被纳入新天地整个商业版图里去，为新天地的商业版图提供淮海路的一个门户，尤其是整个商场的氛围和商业的形态需要更多的体验感，包括从潮流和品牌的选择上也会有更
9、多时尚的元素，商场计划引进新概念零售旗舰店包括衣饰及时尚个性品牌，同时，亦会增加餐饮品牌的种类。 改造后，项目预计最迟2018年年底前正式营业。,近几年，太平洋淮海店的营业业绩一直处于下滑趋势。此外，太平洋另两家分店，徐家汇店和不夜城店，这两年通过增加餐饮、体验、健身房、超市等的改造，业绩和客流量都有20%以上的回升，因此其他业态比例的增加是有利于商业体的运营的。,2015年7月上海天山百盛闭店歇业，引入韩国最大的时装零售公司衣恋集团，对天山百盛进行全面改造调整，打破了传统百货的格局，重新定位为城市奥特莱斯，以80后、90后为主要消费群体。 2015年底，天山百盛更名为百盛优客城市广场，开始试
10、营业。 据统计，试营业当天（12月19日）的营业额高达1600万元，在近一个月的试营业中，该商场平均每天营业额达到600万。 2016年1月15日商场正式开业，餐饮门店的开放预计能使销售额在原先基础上提高40%。 2014年12月天山百盛同期的日均销售额仅120万元左右。,百盛集团是中国外商百货连锁企业之一，目前覆盖中国23个省36个主要城市。 从2012年至今，百盛至少已经关闭9家门店。 其业绩状况也不尽如人意，百盛商业2014年年报显示，公司合计销售所得款总额下降4.23%至人民币167.42亿元。母公司所有人应占利润下滑33.5%至2.35亿元。 天山百盛所处的天山商圈一直“地位”尴尬，在同级的市级商圈中，天山商圈排名靠后，销售并不理想。,
