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1、市场分析部分,万科H29项目产品市场判断,洋房市场发展历程分析,洋房竞争市场分析,1,2,3,重庆花园洋房物业发展历程分析 电梯洋房重庆发展历程 精装洋房重庆发展历程 洋房未来发展趋势,洋房市场发展历程分析,1,重庆花园洋房发展历程,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析,一代洋房：以3+1的洋房为主，除顶层为跃层其他楼层为普通平层或错层，大户型设计，现代风格为主。客户以居住的尊崇感为主要需求 二代洋房：出现4+1 5+1少数电梯洋房但户型面积开始控制，开始赠送地下空间，注重景观与智能化。以居住环境舒适性为需求方向 三代洋房：出现5+16+1多数电梯洋房产品，户型面积缩小功能
2、性增强，风格多元化，采用了别墅的设计手法。客户需要表现为产品功能的多样性 四代洋房：主要以5+16+18+1多层电梯洋房为主，顶层跃层成为亮点，赠送空间多点化，出现2层送地下空间的赠送手法，建筑风格多样化。客户追求产品的创新性及性价比,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,起步阶段：2002-2003年 2001年以前，花园洋房在重庆市场上还是个空白点，在经过多番市场考察和论证之下，2002年1月，重庆竞地在南岸经开区推出竞地溯源居，这个项目也成为重庆市场上第一个花园洋房项目。 2003年8月，金科集
3、团推出旗下首个洋房社区“金科天籁城”，并实现高价旺销。该项目不仅是金科的第一代花园洋房产品，也成为重庆花园洋房市场上里程碑式的项目。,竞地溯源居,金科天籁城,重庆主城区洋房起步于2002年，竞地及金科的两个项目打开洋房市场，并且得到市场认可，在此阶段，低层/好于普通住宅的小区环境，成为洋房的最重要特点。,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 起步阶段（2002-2003）发展特征,以金科天籁城为代表项目的第一代洋房，容积率较低，楼层低； 小区及室内空间尺度大，追求大气及高舒适度； 产品建材及配置与普通住宅无太大区别； 产品附加值较低，赠送面积较少； 建筑风格为现代风格。,建
4、筑风格：早期的花园洋房产品在外立面设计上以线条简洁的现代风格为主，没有引入其他风情设计。 户型楼层分布：除顶层设置跃层外，其他楼层均为普通平层或错层设置。 价格：以套内3300元/平米左右价格入市，后期价格上涨至4000元/平米左右，总价集中分布在40-60万元。,金科天籁城作为第一代洋房，外立面崇尚现代风格，园林景观较为普通，无自身特色，但是在居住的舒适度方面，与普通高层社区区别明显。,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 起步阶段（2002-2003）发展特征,项目位于北部新区1号大道，是当时主城开始拓展的新区。主要以3+1/4+1的花园洋房为主，附带部分多层及小高层物
5、业。花园洋房户型主要为3房至5房产品，面积在110平方米到185平方米之间，含盖了平层、错层、跃层多种户型结构,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 起步阶段（2002-2003）金科天籁城,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,发展阶段：2004-2005年天籁城的热销不仅让金科在这种产品上尝到甜头，同时也让众多开发商看到了洋房这种介于别墅与高层之间、具有较高居住舒适性、售价也相对较高的产品在重庆的广阔发展空间。2004年俨然成为花园洋房的话语年，阳光美地、天湖美镇、财富中心、奥园、中央美地纷纷推出花园洋房产品。花园洋房在重庆呈现全面开
6、花之势。,东原.中央美地,中天.阳光美地,随着洋房物业得到市场认可，2004-05年涌现出更多开发企业打造洋房项目，洋房舒适度得到提升，价格也进一步提高，这期间成为重庆洋房物业的快速发展阶段。,金科。天湖美镇,奥园,财富中心,枫林秀水,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 发展阶段（2004-2005）发展特征,以金科天湖美镇为代表项目的第二代花园洋房，户型尺度依然较大，大气，尊崇感较高； 赠送的花园及地下室面积较一代产品有所增加，附加值有所提高； 开始注重室内的空间运用及内外部空间的结合； 建筑风格及建筑材质没有质的变化，产品细节打造有了一定进步； 各项目开始注重主题社区
7、营造。,天湖美镇外立面,建筑风格：第二代花园洋房在建筑风格上仍没有过多的创新，还是以现代风格为主。 户型楼层分布：底层设计引入私家会所概念，打造出与跃层相当的品质，但在销售时不计入套内面积，以此提升产品性价比。这种设计获得极大的市场认同。 户型面积：第二代花园洋房在户型设计上追求较高的居住舒适性，户型面积较大，三房主力面积区间在120-130平米，四房在140-150平米，五房以上户型分布区间较广，从150-230平米皆有，其中以150-180平米供应最多。 价格：价格达到套内4500元/平米高价，底层带私家会所户型价格更是达到6000元左右，主力总价在40-60万元。,天湖美镇项目，园林打造
8、、产品功能性有所创新；私家会所的出现提升了项目的附加价值；销售价格在当时的市场创下新高，洋房的利润空间被扩大。,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 发展阶段（2004-2005）发展特征,项目位于北部新区金开大道，建筑面积24万平方米，容积率1.2。 其中产品以4+1洋房产品为主，项目类别墅产品的打造，为洋房产品提升了品质及价值。,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 发展阶段（2004-2005）金科天湖美镇,项目的主力产品分为错层及跃层，客厅、主卧尺度较大，舒适性较高，入户花园、私家花园及会所得到普遍运用，较为注重室内外空间结合。,万科H29项目竞
9、争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 发展阶段（2004-2005）金科天湖美镇,开发热潮：2006-2008年 进入2006年，到2008年，花园洋房产品开发势头有增无减，共有48个项目入市。重庆地产龙头企业龙湖地产自06年开始涉足洋房市场，号称“洋房专家”的金科集团也在洋房产品设计上不断推陈出新，此外大批外地开发商也以这种高端产品敲开重庆市场。 洋房物业的激烈竞争开始。,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,2006-2008年，重庆的洋房市场进入飞速发展期，竞争开始加剧，外来企业越发看好重庆洋房市场，在此阶段洋房品质进一步提升，楼层数、建筑材质、环
10、境主题也在逐步朝着个性化差异化方向变化。,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）发展特征,产品的房间面积相对减小，开始注重实用性与舒适性结合，户型相对紧凑； 地块容积率开始上升，楼层数发展到57层； 十分注重对于室内外空间的结合打造，赠送比例加大，实际使用面积增加，附加值和性价比提升； 建筑风格及项目主体脱离单一，模仿了欧式、地中海风格等风情主题； 智能化设施配套运用广泛，配置标准提升。,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）发展特征,建筑风格：第三代洋房开始注重建筑风格设计，广泛采用欧式风格。
11、 楼层：楼层开始向上发展出5+1、6+1、甚至7+1的产品。楼层的增多一定程度上减少了楼栋数，拉大了楼栋间距，提升了居住舒适性。同时还将电梯引入洋房，创新出电梯洋房产品。 户型楼层分布：以龙湖项目为代表的第三代洋房在设计中引入类别墅产品，底层户型多以大面积两层跃层产品形态出现，提升了洋房产品品质。大城小院还引入别墅中才有的Town House概念，在洋房底层设计出三层跃层户型。 价格：第三代洋房单价以4800元/平米为主，底层赠送面积较大的创新户型售价可达到7000-8000元/平米；主力总价区间在50-70万元。,弗莱明戈项目作为第三代洋房的代表，称“在此之前重庆无洋房”。项目打造的高品质洋
12、房成为了第三代洋房时期的标杆。洋房的价格也成为当时重庆洋房之最。最高价近6300元/平。,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）龙湖弗莱明戈,规划设计：在规划设计上，龙湖弗莱明戈以洋房别墅化为立足点，充分引入别墅的元素，产生了很多创新与突破，形成了别具一格的卖点。 布局：一改市场花园洋房的行列式布局，缩短横向长度，引入独栋、双拼别墅才有的概念，巧妙的将各楼栋错开，避开传统洋房布局存在对视、私密性差的不足，同时也增加了采光，丰富了景观，给人以步移景异视觉冲击，而这最为直接的体现就是其容积率仅为1.0。,外观：在外观上，弗莱明戈秉承了别墅设计的手法
13、，利用露台、阳台、外廊等元素做整体立面设计，并且每一栋建筑各具特色，这既避免了传统退错处理对立面的负面影响，还增加了室内与室外的融合空间，增加了业主与自然接触的机会。此外，在外立面的材料上，弗莱明戈继续使用蓝湖郡西岸的选材，充分利用文化石、紫砂陶土筒瓦等装饰效益，使整个小区的异域风格更为浓厚。,细节：为了增加独栋的感觉，把两个单元之间的间距有意拉开，而拉开那部分恰好作为每层的花园，增加了亲自然的空间；为了保证外立面的统一协调，多加了一层墙将空调、管道盖住，使整体视觉效果非常动人；隔音效果非常好，门窗一关室内非常安静；楼梯间的休息平台等等。,户型：面积从110平方米至360平方米，主要包括三房、
14、四房以及跃层；底跃配4060平方米私家花园，顶跃配4080平方米露台、走廊，平层配入户花园、阳台、前甲板式主卧露台；所有楼层在入户上均按别墅的双流线进行设计，底跃底层为私人半地下会所，前半部分平地面保证采光，可会客休息，后半部分地平面之下，可作影音室娱乐，此外，地下会所可直通车库。在面积计算上，底跃约有80平方米的面积不计入销售面积（包括一个影音室和通往车库的一个休息平台）。 配套：弗莱明戈的配套有10000平米的体育中心、200亩体育公园、30000平米商业街、名校和医院等，从齐全度而言其并非独特，但是将这些配套的原本拥有者蓝湖郡别墅区结合起来分析，弗莱明戈同市场其他花园洋房就完全全区分开来
15、，配套档次成为项目又一特色卖点。,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）龙湖弗莱明戈,概念创新：弗莱明戈最大的创意无外乎将花园洋房与别墅理念相结合，强调洋房别墅化，用超洋房的品质吸引消费者。在竞争力的创造上，弗莱明戈将龙湖的优势发挥得淋漓尽致。将花园洋房通别墅相结合，创造出别墅标准的花园洋房无疑是一个非常有力的竞争优势。洋房与别墅的界限模糊化使得其目标客户群豁然开朗，目标市场也相对扩大，特别是对于别墅和花园洋房之间那部分消费者。 因此，弗莱明戈最大的成功之处在于其大胆的概念合成，将许多别墅才有的元素融入到花园洋房中，形成了独特的卖点洋房别墅化。
16、,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）龙湖弗莱明戈,东方王榭地处北部新区的核心位置，是金科的洋房升级产品，总建筑面积18万方，主要以四房及五房以上的大户型为主，追求尊崇感。,万科H29项目竞争市场研究 重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）金科东方王榭,洋房进化时代：2009年至今 2009年，洋房市场进入细分时代，风格更加多样化。市场竞争越发激烈，洋房市场期待更广阔的发展空间，传统洋房的优点和血统被市场继承，多层电梯洋房兴起，折射楼市产品人性化发展趋势。洋房物业概念开始延伸。出现蓝光十里蓝山、山千院等多层电梯洋房，诠释着洋房的进化概念。,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,蓝光十里蓝山,复地院立方,龙湖悠山香庭,天景雨山前,由于飞速发展期洋房项目的大量入市，客群选择范围较大，对于洋房的心理标准急剧提升，2009年至今，洋房市场有所理性收缩，新项目减少，洋房市场进入细分时代，风格更加多元化，洋房的进化时代开始。也预示着未来的洋房市场将从同质化竞争走向激烈的差异化竞争。,
