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1、聚合山庄项目市场研究报告,2008年11月,谨呈：肥城胜宏置业有限公司,目 录,宏观经济研究肥城房地产市场研究 研究结论,目 录,宏观经济研究肥城房地产市场研究 研究结论,宏观经济研究,房地产业研究,肥城城市研究,小 结,中国经济步入衰退周期 中国经济在自身周期变动影响下，已经于2007年步入下行阶段。 受自身周期性下行和输入性因素的叠加影响，宏观经济在未来两年将面临重大挑战。,宏观经济步入衰退期,上游产业遭受严重挤压 受国际金融危机及国内实体经济放缓等影响，社会总需求规模萎缩。在“鞭子效应”的作用下，国际大宗原材料价格进入下行通道，国内煤炭、电力、钢铁等上游工业品和原材料产业发展遭遇市场低潮
2、。,基础产业受到较大冲击,商品房开发缺席内需拉动 11月5日国务院出台一揽子拉动内需措施，商品房开发缺席其中。 宏观经济的走势对房地产产品收益预期产生根本性决定作用，从而左右房地产市场繁荣程度。本次调控政策直接涉及房地产开发的内容不多，对于房地产景气度提高没有直接支持，但是扩大社会总需求的政策是解决当前经济问题的有效措施。从这个意义上说，振兴宏观经济的努力就是对房地产最根本的支持。,调控政策研究,宏观经济研究,房地产业研究,肥城城市研究,小 结,房地产企业经营难度增大 从全国范围内看房地产需求不仅与宏观经济保持较强的一致性，且波动幅度大于宏观经济。房地产行业面临着重大的市场挑战，经营难度显著增
3、大。,房地产面临重大挑战,国房景气指数显示，中国房地产从年初一路走低。相应的全国范围内成交低迷。 楼市放大实体经济波动 楼市兼具资本市场和商品市场特征，通过其价值发现机制，放大实体经济的波动。,实体经济是楼市的基础 楼市成交低迷的根本原因是预期收益率偏低。房地产产品收益预期的根本改善取决于经济基本面的走强。,中期回暖难度较大,政策目标 本轮房地产宏观调控目的在于扩大社会总需求和调控房地产产业，而不仅是购房需求。 政策选择 调控对象是多元的，政策手段是多样的。截止到目前，救市政策主要体现在补贴总房价、降低融资门槛两个方面。,房地产调控政策研究,救市措施及效果 目前调控措施对于恢复市场信心、局部促
4、进成交是有效果的，但无力改变行业下行的趋势。 对开发商而言，既不能坐等行业低潮的自行好转，也不能单纯等待政策救市。更需努力依靠自身的努力，借力政策，争取好的经营绩效 。,房地产调控政策研究,宏观经济研究,房地产业研究,肥城城市研究,小 结,肥城市地处鲁中，闻名中外的肥桃之乡，文化底蕴厚重，人文薪火相传。 肥城是重要能源、建材基地。主要煤炭、岩盐、石膏、,城市概况,花岗岩、钾长石、石灰岩储量丰富，石膏的储量更是居全国第一。 肥城城市规模适中，城区人口11万，矿区家庭户3.1万户。 肥城经济总量大，工业经济发达，是全国明星市、全国综合实力百强县(市)。,肥城经济实力雄厚，经济总量大，2007年GD
5、P为303.7亿元，是禹城的三倍多，约相当于德州经济总量的1/4，东营的1/5。 肥城市经济发展迅速，2003年以来保持年均20%以上的增速,远远超过同期全国10%左右的增长率。,综合经济较强,经济以资源型产业为支柱 肥城第二产业中，采掘业、电力等能源生产所占比重超过41%，加上制造业中的冶金、炼化等产业，比重将进一步提高。整体经济呈现明显的资源型经济特征，容易受宏观经济波动影响。 受经济基本面的制约，未来2年将是肥城经济发展的一个低潮，整体经济活跃程度受到较大影响。,资源化产业特征明显,居民人均富裕程度较高 人均不足万元的储蓄余额虽比德州要高，但在省内并不见优势，居民积累财富一般。 居民消费
6、率低，消费潜力较大 肥城市城镇居民人均可支配收入优势不明显，但消费率低，居民储蓄率较高，显示了较大的消费潜能。,居民财富较高，消费潜力巨大,房地产投资占固定资产投资比重不高，房地产市场发展潜力较大。 市场需求旺盛，住宅成交量可观 前9个月成交额已超过2006年全年，预计全年成交量基数仍然较大。,房地产发展,城市发展空间,东西带状城市发展格局 城市新城区南部为山脉，北部为工业与煤矿采空区，决定了城市的主导发展方向是东西两翼。 东部发展受限，西部前景广阔 东部为城市水源地，发展受限。城市向西必将成为主要发展方向，而本案正处于城市向西的首要位置，市场预期极佳。,山体,城市空间意象,道路、边沿、区域、
7、结点、标志，共同形成了城市意象。结合市场调研数据，构建出肥城城市空间基本意向。,泰临路与泰西大街是分割肥城城市空间的两条重要道路，是市民心理空间的关键分界。是分割老城与新城，东城与主城的主要“心理空间”标志。 中心商业区从肥城医院延伸到影剧院；行政文教区位于城市南侧；最优越的居住区位于行政文教区西侧。,主要是考虑位置，因为它在济兖路西，济兖路车多，它属于一个省道。,城市空间意象,城市文教、商业等综合服务功能分布在中心城区偏南的位置，居住区围绕以上功能展开，整体而言居住档次逐步向西提高。,缺点想不出来，总体来说，东面西部的位置还是不错的，其他的地方都在开发，你像市委家属院以南、马连以东，河西小学
8、以西、以南这一片你搞不到，（城市）周边这个位置最好。 如果弄个规模很大的，能火起来。,城市向西已经成为全市共识，市场对西部的项目给予极高的预期。,宏观经济研究,房地产业研究,肥城城市研究,小 结,宏观经济步入衰退，房地产业面临严峻挑战，能源等基础产业遭受较大冲击，且中期内难以转机。 宏观调控政策会产生积极效果，但是难以改变中期市场基本态势。企业不能坐等政策效果，需要积极主动摆脱困境。 肥城经济发展水平好，但是未来两年的走势具有很大的不确定性；房地产需求规模受到冲击。 肥城城市空间发展特点显示西南部是城市发展的主导方向。肥城房地产需求规模可观，但是城市规模限制市场容量相对有限。,目 录,宏观经济
9、研究肥城房地产市场研究 研究结论,肥城地产发展历程,住宅市场研究,商业市场研究,小 结,肥城房地产市场发展历程,2003年以前,2004年-2006年,2007年至今,代表项目： 丰园小区、明桂花园。 平均售价： 800-1300元/平米 特征： 房地产市场刚刚起步。项目多为零散开发，产品设计较为粗糙，品质较低。营销水平不高。购房目的以安居为主。,代表项目： 新城嘉园、世纪花园、贵和园、盛源小区、文竹花园，阳光舜花园 平均售价： 1000-2200元/平米 特征： 房地产市场迅速发展。受外来开发商和代理公司影响，产品品质升级，综合设计水平有所提高，景观设计受到重视。营销方面逐渐规范。,代表项目
10、： 新城嘉园、阳光舜华园、阳光舜城、锦绣城、国泰现代城。 平均售价： 1700-3000元/平米 特征： 房地产市场稳步发展。产品继续升级，但是受观念影响，发展较为缓慢，一批高档产品出现。营销水平有所提高。部分购房者开始升级置业。,肥城地产发展历程,住宅市场研究,商业市场研究,小 结,肥城房地产市场在售项目分布,阳光舜城,上海花苑,清华苑,金秋园,锦绣城,兴润富丽桃源,国泰现代城,上海世纪城,国华名爵,水岸桃源,新城嘉园,水岸豪庭,根据楼盘分布和项目特质，把肥城市房地产市场在售项目划分为东部区域、南部区域和西部区域。,项目地块,西部区域,东部区域,南部区域,肥城在售项目概况,开发强度不高，以多
11、层为主，体量大多在10万平米左右。,南部 区域,肥城在售项目产品特点（一）,南部 区域,产品品质不高，同质化倾向明显。,肥城在售项目产品特点（二）,南部 区域,肥城在售项目销售情况,南部 区域,价格区间相对集中，高端产品大多依靠地段优势，增值点缺乏。 销售速度慢，开发周期长。,肥城在售项目营销特点,南部 区域,现有项目的推广主题可以分为三类：产品亮点类，如上海花苑、锦绣城；配套环境类，如金秋园；精神诉求类，如水岸豪庭等。个别楼盘主打实惠概念如康城丽都，还有个别楼盘推广概念不知所云，如清华苑。,潜在项目,肥城已经出让、意向出让以及预备上市的潜在土地面积达95万平米，总建筑面积约136万平米。且根
12、据规定，已经成交的多数地块需2年内开发完毕，潜在竞争激烈。 土地价格水平整体不高，土地出让单宗面积普遍不大。,潜在项目,肥城地产发展历程,住宅市场研究,商业市场研究,小 结,区域商业物业市场分析,周边在售商业项目以临街商铺为主，多为单层和二层设计，面积大小不一。主干道两侧，成熟社区商铺价格较高，在5000-6000元/平米，社区商铺价格较低，在3000-3500之间。 临街商铺租金在0.5-0.6元/天，投资回报率在4%-5%；社区商铺租金在0.2-0.4元/ 天，投资回报率在2.5%-4%，均低于10-12.5%的商业惯例。 商业物业投资回报率均偏低，商铺投资价值不大。提示商业物业的体量以满
13、足本小区的使用为宜，不宜过多。,肥城地产发展历程,住宅市场研究,商业市场研究,小 结,房地产市场研究小结,肥城房地产市场在售项目较少，以10万平米左右中小型项目为主。但是后市供应量较大，潜在竞争激烈。 在售产品整体品质不高，但是出于产品升级过程中，部分产品开始营造新颖亮点。开发能力，特别是营销水平距离先进城市有很大差距。 商业物业以街铺为主，售价水平较低，开发价值不高。,目 录,宏观经济研究肥城房地产市场研究 研究结论,研究结论,宏观层面 市场压力巨大,技术层面 存在突围条件,战略层面上，项目所处宏观环境存在巨大压力；战术层面上，项目具有突出重围的条件。,市场供需矛盾突出,全国和肥城经济下行， 房地产需求受到抑制,潜在消费规模可观,区域深受市场好评,开发水平有限,谢谢！,合力创造财富 专业成就辉煌,
