《物业设施设备管理指南》

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1、目 录 1物业设施设备管理指南 2目目 录录 第一部分第一部分 强电系统强电系统第第 1 章章 高压供电系统高压供电系统11.1 高压供电系统概述.11.2 供电系统的接管验收.71.3 供电系统的运行管理.101.4 供电系统的维护保养.171.5 供电系统设施设备的大中修.20第第 2 章章 低压配电系统低压配电系统232.1 低压配电系统概述.232.2 低压配电系统的接管验收.252.3 配电系统的运行管理.262.4 低压配电系统的维护保养.332.5 自备应急发电机.402.6 电力电容器.442.7 电池.472.8 设施设备的大中修.53第第 3 章章 用电设备用电设备583.

2、1 电照明和电光源.583.2 电动机.70第第 4 章章 低压电器低压电器754.1 低压电器概述.754.2 低压电器的接管验收.824.3 低压电器的管理.83第第 5 章章 建筑防雷与接地建筑防雷与接地875.1 雷电的危害及建筑物防雷等级.875.2 建筑物防雷与接地系统概述.885.3 电力系统的防雷设施.945.4 防雷与接地系统的接管验收.965.5 防雷与接地系统的维护保养.100第二部分第二部分 电梯升降系统电梯升降系统第第 6 章章 电梯升降系统概述电梯升降系统概述1036.1 电梯升降设备的分类.1036.2 电梯的基本原理.106目 录 36.3 轿厢和门系统.109

3、6.4 导向系统和重量平衡系统 1106.5 安全保护系统.1116.6 电力拖动和电气控制.1136.7 微机在电梯中的应用.1136.8 电梯土建技术要求.113第第 7 章章 电梯升降系统的接管验收电梯升降系统的接管验收1157.1 接管验收工作依据.1167.2 接管验收工作要求.1177.3 接管验收工作程序.1187.4 接管验收的实施.118第第 8 章章 电梯升降系统的运行管理电梯升降系统的运行管理1258.1 运行管理的依据.1268.2 运行管理内容.1268.3 运行管理要求.1348.4 环保节能.1388.5 电梯事故.139第第 9 章章 电梯升降系统的维修养护电梯

4、升降系统的维修养护1409.1 维修养护的依据.1409.3 维护方法.1439.4 电梯的常见故障及其排除.149第第 10 章章 升降系统的大中修升降系统的大中修15210.1 电梯中修的确定及项目内容.15210.2 电梯大修的确定及项目内容.15310.3 电梯的小修、中修、大修的参考周期.15410.4 电梯设备报废标准的探讨.155第三部分第三部分 空调系统空调系统第第 11 章章 空调系统概述空调系统概述16111.1 空调系统的构成.16111.2 空调系统的分类.168第第 12 章章 空调系统的接管验收空调系统的接管验收17412.1 接管验收工作依据.17512.2 接管

5、验收的范围.17512.3 接管验收的程序.17612.4 空调设备、设施和技术档案的建立.181第第 13 章章 空调系统的运行管理空调系统的运行管理18113.1 运行管理依据.18113.2 运行管理的内容.182物业设施设备管理指南 413.3 运行管理要求.19913.4 环保、卫生、节能及安全要求.201第第 14 章章 空调系统的维修养护空调系统的维修养护20514.1 维修养护的依据.20514.2 维修养护管理.20514.3 维修保养要求.23414.4 环保及节能要求.236第第 15 章章 设施设备的大中修设施设备的大中修23715.1 技术标准.23715.2 管理要

6、求.23715.3 工作内容.24015.4 环保与节能.242第第 16 章章 热源系统简介热源系统简介24316.1 热源系统概述.24316.2 热源系统的接管验收.24616.3 热源系统的运行管理.24916.4 热源系统的维修保养.25716.5 热源设备的大中修.259第四部分第四部分 给排水系统给排水系统第第 17 章章 给水系统给水系统26117.1 供水系统概述.26117.2 供水系统的接管验收.26417.3 供水系统运行管理.26817.4 供水系统的维护保养.27417.5 给水系统大、中修管理.277第第 18 章章 中水系统中水系统28318.1 中水系统概述.

7、28318.2 中水设施的接管验收.28418.3 中水系统的运行管理.28618.4 中水系统的维修保养.29218.5 设备设施的大、中修.294第第 19 章章 排水系统排水系统30019.1 排水系统概述.30019.2 排水系统的接管验收.30119.3 排水系统的运行管理.30319.4 排水系统的维修保养.30419.5 设备设施的大、中修.306目 录 5第五部分第五部分 消防系统消防系统第第 20 章章 消防系统概述消防系统概述31320.1 消防灭火设施系统概述.31320.2 火灾自动报警系统概述.32420.3 防火、灭火设施自动联动系统概述.32820.4 常见灭火器

8、具.333第第 21 章章 消防系统的接管验收消防系统的接管验收33521.1 消防系统接管验收工作依据.33521.2 消防系统接管验收的范围.33621.3 消防系统接管验收的程序.337第第 22 章章 消防系统的运行管理消防系统的运行管理34622.1 消防系统运行管理的依据.34622.2 运行管理要求.34922.3 消防系统运行管理内容.356第第 23 章章 消防系统的维修养护消防系统的维修养护36323.1 消防系统维修养护的依据.36323.2 消防系统维修养护管理要求.36323.3 消防系统维修养护的内容.366第第 24 章章 消防系统的大中修消防系统的大中修3882

9、4.1 消防设施设备大中修的依据.38824.2 消防设施设备大中修管理要求.38824.3 设施设备大中修工作内容.39324.4 环保及节能.396第六部分第六部分 弱电系统弱电系统第第 25 章章 楼宇自动化系统楼宇自动化系统40725.1 系统概述.40725.2 楼控系统的接管验收.41225.3 楼控系统的运行管理.41525.4 楼控系统的维护保养.41925.5 节能管理.425第第 26 章章 安全技术防范系统安全技术防范系统42626.1 安全技术防范系统概述.42626.2 安全技术防范系统的接管验收.43226.3 安全防范系统的运行管理.43626.4 安全防范系统的

10、维护保养.438第第 27 章章 停车场管理系统停车场管理系统44427.1 停车场车位引导管理系统.44427.2 停车场收费系统.450物业设施设备管理指南 6第第 28 章章 有线电视和卫星接收系统有线电视和卫星接收系统45428.1 系统概述.45428.2 系统的接管验收.45528.3 系统的运行管理.45928.4 系统的维修养护.46228.5 其 他.464第第 29 章章 广播会议设备系统广播会议设备系统46629.1 广播会议设备系统概述.46629.2 广播会议设备系统的接管验收.47129.3 广播会议设备系统的运行管理.47529.4 广播会议设备系统的预防性维护.

11、477第七部分第七部分 房屋的接管、维护与装修管理房屋的接管、维护与装修管理第第 30 章章 房屋接管、维护的概述房屋接管、维护的概述481第第 31 章章 房屋的接管验收房屋的接管验收48131.1 接管验收的工作依据.48131.2 接管验收的范围.48231.3 接管验收的程序及实施.482第第 32 章章 房屋的运行养护及维修房屋的运行养护及维修48632.1 房屋运行养护及维修的部位.48632.2 房屋运行养护及维修的标准.48632.3 岗位的设置及职责.48632.4 房屋的维修及养护.48732.5 公共设施的大中修.49332.6 房屋的环保及节能.497第第 33 章章

12、房屋的装修管理房屋的装修管理49733.1 装修管理概述.49733.2 业主或使用人入住验收.49833.3 装修程序及相关规定.49933.4 装修规则及注意事项.503第八部分第八部分 设施设备的大中修管理设施设备的大中修管理第第 34 章章 设施设备的大中修管理概述设施设备的大中修管理概述517第第 35 章章 设施设备大中修管理的工作内容设施设备大中修管理的工作内容51735.1 设施设备的大中修管理的依据.51735.2 设施设备大中修管理的工作内容和程序.517第第 36 章章 专项维修资金的使用专项维修资金的使用51936.1 专项维修资金的使用.51936.2 专项维修基金使

13、用的补充说明.520第一部分 强电系统 1 第一部分第一部分 强电系统强电系统第第 1 章章 高压供电系统高压供电系统1.1 高压供电系统概述高压供电系统概述对于物业管理公司来讲，高压供电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的 线路和设备。 同时使用多台变压器供电的民用建筑物，通常都采用 10kV 供电。为了提高供电可靠 性，建筑物一般都采用双路供电的方式，即电源从两个变电站或者从一个变电站的两个变 压器下分别引入。电缆从中心变电站进入建筑物以后，首先进入高压配电室（也称电缆 接室） ，然后连接到建筑物内变电室的高压柜上。 建筑群内用来改变电压的场所被称为变电室，用来接收和分配电能而不改

14、变电压的场 所称为配电室。在一般情况下变电室和主配电室建在同一个地点，建筑面积比较大的建筑 物还会再设置分变（配）电室。 1.1.1 供电设备组成供电设备组成 高压配电设备主要由高压进线隔离柜（图 11） 、高压进线柜、计量柜、变压器柜、 母线隔离柜、联络柜、互投柜、PT（电压互感器）柜、直流屏、中央信号屏、电流互感器、 防雷设备（避雷器） 、接地刀闸、高压母线、变压器、继电保护装置等组成；变电设备主要 由不同电压等级及不同容量的电力变压器组成。1.1.1.1 进线隔离柜 组成：主要采用手车式隔离柜（图 12） ，内置高压隔离开关。由动触头、静触头、 支持瓷瓶或套管瓷瓶、导电铜排、辅助开关、手

15、车机械移动装置等组成，另外可根据用户 需要选配带电显示装置。 调度编号：2012（2022） 作用：是电气系统中重要的开关电器，其主要功能是：保证高压电器及装置在检修工 作时的安全，在高压进线处起隔离电压的作用。在“分”位置时，触头间符合规定要求的 绝缘距离，有明显的断开标志；图图 1-1 隔离柜隔离柜图图 1-2 隔离手车隔离手车物业设施设备管理指南 2在“合”位置时，能承载正常回路条件下的电流及规定时间内异常条件（例如短路）下电 流的开关设备。 不能用于切断、投入负荷电流和断开短路电流，仅可用于不产生强大电弧的某些切换操作， 即它不具有灭弧功能；隔离柜不能单独工作，需与高压断路器配套使用。 1.1.1.2 高压进线柜（图 13） 组成：主要构件是高压断路器（图 14） 。由电流互感器、真空断路器、动力操动机 构、车体等组成。其动力操动机构由弹簧储能动力装置及主轴、拐臂、连杆等构成。调度编号：201（202）作用：内置高压断路器（或称高压开关） ，是变配电室主要的电力控制设备，具有灭弧 特性，当系统正常运行时，它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系 统发生故障时，它和继电保护配合，能迅速切断故障电流，以防止扩大事故范围。高压断 路器种类很多，按其灭弧的不同，可分为：油断路器（多油断路器、少油断路器） 、六氟化 硫断路器