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1、1,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,2,施 行 时 间,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。,3,物权法司法解释,关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,4,法 条,第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约
2、束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。,5,前期物业服务合同的效力问题？ 物业合同：一般物业服务合同；前期物业服务合同 明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同的当事人也应当遵守合同约定。以此为由抗辩的，法院不支持 争议解决：解除合同,解 读,6,第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称
3、物业服务合同包括前期物业服务合同。,法 条,7,物业服务合同什么情况下无效的问题。（全部无效和部分条款无效） 1、转委托无效；（信任原则） 2、免除服务企业责任；加重业主方责任；排除业主方主要权利条款无效。,解 读,8,第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。,法 条,9,物业服务企业违约责任的问题（表现形式）。 1、物业服务企业不履行合
4、同、不完全履行合同约定以及不履行相关法规及行业规范约定。 2、物业服务企业公开做出的服务服务承诺及制定的服务细则。 物业服务企业的义务的确定依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。 不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能免除合同法第五十三条的责任：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。,解 读,10,第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，
5、物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。,法 条,11,业主违约责任的问题。（现实意义） 现实中：挖地下室、菜窖；楼上楼；侵占绿地。物业警告、停水、停电等，或者找城管、街道等，无法律依据且激化矛盾。 物业申请，法院强制执行。,解 读,12,第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。,法 条,13,何谓合理的收费范围？ 实践中： 物业管理费收缴率普遍较低，有的甚至达
6、到20%30%。 物业管理条例第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来。（辽物3539） “物业管理费” 一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项。但由于约定不明，很多业主把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯、水泵运营的能耗等掺合在一起。 解决方法：在物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。,解 读,14,物权法相关规定： 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主
7、管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。,相 关 法 条,15,物业服务收费管理办法相关条款： 第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业
8、管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。,相 关 法 条,16,第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。,法 条,17,前置程序：先行书面催交。 抗辩需合理：物业公司依照合同或其他规定提供了服务，业主以未享受
9、（如花园等）或无需接受相关物业服务（不用电梯等）等理由无理拒交物业服务费时，人民法院将不予支持。,解 读,18,第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。,法 条,19,属于物业管理条例第四十二条的重复。 物业费欠费案件中，业主以约定物业费由物业使用人交纳为理由进行抗辩的，法院不支持，并且业主应承担连带责任。（不具有对抗效力） 实践中：物业无法控制,解 读,20,物业管理条例第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连
10、带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。,相 关 法 条,21,第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。,法 条,22,业主解除物业服务合同的条件是什么。 1、只有业主大会有权按程序作出解聘决定，业主委员会和业主本人无权做决定，业主委员会只能按决定解除合同，仅为执行者。 2、程序上：业主大会作出解聘物业公司的决定后，业主委员会可以作为原告直接起诉解除与物业公司的物业服务
11、合同。 3、实践中，由于业主大会召开很困难，许多业主委员会越俎代庖，解除合同。（例） 4、业主拖欠的物业服务费，物业公司可另行主张，不能直接向业主委员会主张（不得反诉或抗辩）。,解 读,23,物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物
12、总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,相 关 法 条,24,第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。,法 条,25,双方权利义务终止后，处理后续问题的规定。 依据公平原则，一方面，多交的物业服务费，应当返还。另一方面，欠物业公司的物业费，应当交纳。,解 读,26,第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务
13、区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。,法 条,27,物业服务合同终止后，物业服务企业应及时交接（交接齐全）并退出。 1、物业服务用房问题。（全体业主共有、排除另有约定、）实践中，登记在开发商名下，不能对抗物权法，应由全体业主行使权利。 2、物业合同终止，物业费就终止，不支持事实物业关系。,解 读,28,相 关 法 条,辽宁省物业管理条例第二十三条 建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建
14、筑面积的3配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规定。 建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。 规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。 物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。,29,第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其
15、他管理人。,法 条,30,其他管理人的出处 物权法规定：对物业进行管理有三种方式： 1、委托物业服务企业进行管理。（绝大多数） 2、委托其他管理人进行管理。（除物企和本人外） 3、自己管理。,解 读,31,第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。,法 条,32,非业主的物业实际使用人（准业主）引起的物业服务纠纷，参照有关业主的规定进行处理。 复习（第七条）业主和实际使用人约定由实际使用人支付物业费的，业主也要承担连带责任。,解 读,33,第十三条 本解释自2009年10
16、月1日起施行。 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。,法 条,34,（1）2009年10月1日前审结的案件不适用; （2）施行后，当事人申请再审或审判监督程序决定再审的案件不适用。,解 读,35,案例,36,如今许多物业管理公司与开商互为“父子关系”（前期物业合同），很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。,开发商与物业管理的“父子关系”,37,法律规定物业管理条例第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选聘物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即使实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。,
