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1、房地产基础知识简汇,chenjm,目录 Contents,房地产关系简图,房地产： 具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,开发商/发展商,建筑商/承建商,营销策划公司,购房者,房地产的类型（按用途）： a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产,商业地产(产权40年) 代表发展商:万达,综合服务用地
2、（产权50年）,常见类型的产权年限： 凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。 1、居住用地七十年； 2、工业用地五十年； 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 4、商业、旅游、娱乐用地四十年； 5、综合用地或者其他用地五十年。,获得土地所有权的方式,招商,拍卖,挂牌,我的！,期房和现房,期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。 现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。,现房,期房,房地产面积名词,土地面积 （占地面积）,建筑面积：整个建筑每一层加起来的面
3、积总和,福建,=,容积率 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。,经验小贴士: 容积率一般是由政府规定的。 一般来说,容积率分为: 独立别墅为0.20.5, 联排别墅为0.40.7, 6层以下多层住宅:0.81.2, 11层小高层住宅为1.52.0, 18层高层住宅为1.82.5, 19层以上住宅为2.44.5,建筑密度：基底面积/用地面积 绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比 绿地率：绿地面积在占地面积所占的比率（土壤层要达3米以上）,一般没啥用！,房地产面积名词,得房率:是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。,销售面积：（也称套型建筑面积
4、）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。,公摊:大约是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。,经验小贴士: 一般来说多层得房率较高,大约在90左右 小高层得房率次之，大约在85以下,70以上. 高层的得房率最低。,以下的内容大家将就一下,日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求. 中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样. 层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.（层高低于2.2m,不计算面积） 净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高. 地下室：房间地面低于室外地面的高度
5、超过该房间净高的1/2者。（地下室层高低于2.2m，不计算面积 半地下室：房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3者，且不超过1/2者。 玄关：登堂入室第一步的位置，是一个缓冲过渡的地段；（屏风式） 入户花园：把阳台放在入户的地方。 飘窗：内飘窗，外飘窗（凸窗），高度低于2.2m 踢脚线：防止水渗，美观，（高度10cm-20cm） 过道：住宅套内使用的水平交通空间； 走廊：住宅套外使用的水平交通空间； 隔断：专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面； 标准层：平面布置相同的住宅楼层；,承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,也可起到把一个房间和另一个房间隔开的作用。 非承重墙:指不支撑着上部
6、楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响. 房型:指几房几厅几卫几阳台. 动线:进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上. 预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。 现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。 开间：开间一般指房间的宽（一般指朝南的方向，即东面墙至西面墙的距离， 进深：进深一般指房间的长（一般指南北的距离，平时讲的几进深的户型，几个房间的深度就叫几进深） 毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅
7、是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地 面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。 复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层 的楼房（1.2米的夹层）。 跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其 他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。 商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了 写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。 联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城
8、区房屋。 会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高 尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费 或少量收费开放）。,外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视 野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低甚至为落地窗。（面积计算方法） 中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形 成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。 露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由
9、于它面积较大， 非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。,建筑形态,低层住宅:1层至3层,多层住宅:4层至6层,小高层住宅:7层至11层,高层住宅:12层以上,楼栋数据,楼高,层高,起价,均价,层价差,经验小贴士: 一般住宅层高为2.8M或者3M 商业层高为5.4M-6M 层价差:不固定,莆田地区80-100元 楼间距:采光、通风、隐私、防噪，而其中采光效用尤为突出。普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。,楼间距,楼盘数据,5380,5700,5630,5630,5600,5600,5580,5500,朝向差,西,东,南,北,超高层：30F以上的建筑称为超高层。 板楼：有称排
10、楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者。多为多层。 双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。 三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一梯三户。 独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。 双拼别墅：两栋连在一起的别墅。 连栋别墅：多栋连在一起的别墅。 店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。 如何才能动用公共维修基金？业主委员会+物业+房管局，3关通过才能 建筑按外形分类： 1：板式结构，也叫条形结构，最好卖的就是板式结构 2：点式结构，（品字结构，碟式结构，十字结构） 建筑按水平平面分类： 1：平层：功能空间在同一个水平面上； 2：错层：功能空间不在同一个水平面上； 3：越层：又称
11、楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。（跨越两个自然层以上） 4：复式：层高大于一个自然层，小于2个自然层，（客厅有挑高）,砖木结构： 砖混结构：砖混结构是指建筑物中竖 向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或 砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、 桁架等采用钢筋混凝土结构。 框架结构：由钢筋混凝土浇灌成的承重梁柱组成骨架，再用空心砖或预制的加气混凝土、陶粒等轻质板材作隔墙分户装配而成。墙主要是起围护和隔离的作用，由于墙体不承重，所以可由各种轻质材料制成。 钢结构：,建筑结构材质,房子什么时候可以销售?,国有土地使用证： 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得 了在一定年限内某块国有土地
12、使用权的法律凭证。 建设用地规划许可证： 是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经 城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城 市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证： 市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程施工许可证： 是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格， 现场具备施工条件的凭证。 商品房销售（预售）许可证： 指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房 屋的凭证。,取得以下这些证：,一般情况下： A：7层以下：柱体结构封顶 B：8层以上：完成基础工程并施工至柱体结构2/3(不得少于7层) C：资金达到某个程度（已投入资金占总投入资金的20%）
13、当然，我说的是一般情况下！,二书的解释,住宅质量保证书： 开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。 住宅使用说明书： 对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。,实际上，这好像没啥用,莆田普通商品房标准 普通商品住房标准调整为同时满足以下三项条件： 一是住宅小区建筑容积率在1.0以上； 二是单套建筑面积在144以下（含144）； 三是实际成交价格在120万元/套以下（含120万元/套）。 莆田契税缴纳标准,公共维修基金：住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。楼栋总高7层以下，按每平50元收，楼栋总高7层以上，按每平75元收取。,何谓物业管理： 对社区安防、绿化、内部设施、房屋结构，进行维修，养护的管理，称为物业管理。 何谓智能化： 管理建筑物的软件体设施，称之为智能化。 住宅基础配置： 1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。 2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。 3、通风管：多设在厨房或厕所。 4、电信设施：电话、电视。 7 、供电：220V和380V。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
