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1、,水岸天际1号楼营销推广,（易居中国）长沙易居投资顾问有限公司,谨呈：湖南隆达房地产开发有限公司,第一章 主题概念,项目价值梳理,SERVICE,BUSINESS SERVICE,QUALITY,LIFE,AREA,STRENGTH,STATUS,（服务）,（商务）,（生活）,（品质）,（区域）,（实力）,（身份）,公寓式酒店,省府区潜力商务环境,省府区上层生活领域,高级软、硬件标准,城市经济发展核心区域,诚信开发，实力象征,身份的绝对标致,具备商务价值的住宅产品。,核心价值提炼,区位的独特性,功能的复合性,资源的整合性,座落于集金融、政治、文化、商务、信息产业的长株潭融城核心。区位决定地位，
2、尤其是融城的影响，此区域将成为大长沙未来的CBD，区域价值不可限量。,核心价值分解,区位的独特性。,功能的复合性。,一个多功能复合型高端产品，其涵盖了商业、商务办公、国际公寓等多种业态。本案将凭借便捷的交通、强大的生活资源和商服资源，成为长沙商务精英人士崭新的生活领域。,资源的整合性。,从前瞻性角度考虑，融城区作为长沙标志性地段，本身资源的多样性，将产生无人企及的商业资源。随着大融城规划，区位成长性显而易见，本案在这一前提下应运而生。区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流，商机勃发，“钱”途似锦。,1、集精装修小户型公寓、商业投资于一体；CBD、CLD双核中心区的首席复合型地产。 2
3、、定位“城市双核精睿生活地标”，是长沙国际化程度最高的双核中心区的地标性物业。是长沙精睿阶层的生活标杆。,城市双核精睿生活地标,项目价值定位,V度国际,项目案名建议,Victory： 成功的高度 Value： 价值的深度 Volition： 意志的强度 View： 景观的美度 Ventilation： 优户的纯度 Vacation： 悠闲的适度,彰显项目价值、品质和品位，突出本项目使用者的生活价值观和国际化视野，提升项目形象，完成项目在市场上的标志性高端占位。,项目案名诠释,掌控世界的尺度,V度国际， 精睿生活地标， 雄踞融城CBD/CLD核心区域之上， 掌控未来，掌控世界，规则由我制定！,项
4、目主推广语,第二章 价格预判,定价制约因素,综上所述，水岸天际1号栋的价格定位仍然需要以市场为依托，从而保证销售任务的顺利达成。,宏观政策层面：09年末，10年初的政策波动将直接影响消费者心理价格预期项目竞争层面：不具备绝对价值优势的项目将无法摆脱其他项目竞争影响。项目特质价值：本案所凭借的最大优势即区域内目前几乎无竞争的公寓类小户型产品，然而仍无法忽视常规产品对于消费者心理所造成的价格印象。前期价格印象：2个月内价格增幅超过30%，消费者接受程度势必降低。,个案价格对比,个案价值评分,价格评分权重系数：,价格评分分值：,项目参考权重系数：,项目定价建议,项目目前市场可参考定价建议：5300元
5、/.,备注：省略计算过程。,不仅仅是5400，更有车位赠送与时间差带来的升值预期。,目前整体市场走势相对良好，在下半年市场不发生震荡的前提下，本案这种小户型稀缺产品，价格有望再上升3%左右。本案车位数量较多，可考虑与住宅（或商务）产品搭配出售，按单车位6万元，整合出售7折计算，两套送一个，实际每平方米增加售价约400元。（具体方案见营销部分）,最终价格构成,最终项目价格定位：5900元/.,此价格为入市价格，不作为最终平均单价。此价格已含赠送给车位，如客户无需车位，价格可能产生浮动。备注：此价格为针对目前市场状态的预期，市场上升或下浮，将产生实时影响。,第三章 推货节奏,可售产品列表,先住后商
6、：根据1号栋的施工节点，5月初先推主楼部分小户型住宅产品，待小区一期整体交房后再推出商业部分；稳扎稳打，分批出货：主楼部分住宅总计574套，共22层，分五批推出，第一批作为市场引爆点和为后期产品推出打好基础；先抑后扬：第一批先推出低楼层，后根据销售情况决定后续销售策略，预计每批次均价提升5%左右，有利于实现价格的快速提升；利润优先：本次开盘产品以利润为主要目标，而并非去化速度，考虑到短期内市场价格上升空间有限，很难实现整体高均价实现，建议以1年为整体销售周期。,项目推货原则,先住后商，稳扎稳打，先抑后扬，利润优先,项目出货计划,小批量，多批次，快速拉动价格上升。,利润为先，保证销售：1号栋作为
7、市场稀缺的小户型产品，一次性大量放盘难以实现项目价值，建议贯穿全年，结合7、8、9号栋推案，相辅相成。灵活机动，及时掌控：小批量，多批次的开盘节奏有利于及时调整销售节奏，根据实时的销售情况改变推案策略，实现利润最大化。小步快跑，持续增值：通过不间断的多次开盘实现项目的高速增值，每次少量的市场推案营造销售饥饿感，压迫消费者认购。,项目需求导向,以商务需求为主导，住宅需求为辅,商务需求是本次推案的主导需求，但不排斥居住需求。强调商务价值是为了拉动产品价值，同时带动车位去化。销售途径中将强调本项目是具备商务硬件水平的住宅类产品。,项目销售目标,销售面积超过26000平米，总销超过1.6亿元。,计划1
8、2个月去化一号栋整体案量的93%以上。,最终实现整栋销售单价6300元/平方米以上。,第四章 营销推广,项目营销思路,品牌营销：全方位、多元化渠道，例如：报纸、网络、户外,项目营销：一系列事件突破、引爆，例如：房交会、样板拍卖,产品营销：活动推广，例如：产品推介会,客户营销：口碑传播，以老带新，有如滚雪球，几何速度扩大,体验营销：销售环节情景体验，例如：居住体验、样板展示区,营销推广分期,10.4-10.6 一批蓄水,推广阶段,少量媒介 口碑传播,推广内容,一批续销15% 二批销售60%,营销目标,4月,10月,9月三批开盘,物料制作 全面推广,5.8一批开盘,6月,8月,12月,1月,一期蓄
9、客200组,11月四批开盘,三批蓄客150组,三批销售50%,备注： 本次推广执行仅涉及1号栋，7、8、9号栋将另行提报。 随着时间推移，在市场良好的情况下，价格将持续走高，价格抗性逐渐降低，且产生部分老客户，口碑效应形成。因此主力推广期为一批开盘阶段。,10.6-10.8 二批蓄水,10.8-10.10 三批蓄水,10.10-10.12 四批蓄水,10.12-11.1 五批蓄水,7月二批开盘,1月五批开盘,开盘活动 强势推广,一批销售70%,口碑传播 体验营销,一批续销10% 二批续销20%,实时销售确认,二批蓄客150组,预热期,4月,6月,人从何来：一号栋短时期内如何形成高度认知，吸引来
10、电来访？,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,完成蓄卡目标200组，树立项目形象价值。,本阶段推案总量为一号栋住宅体量的25%，约7200平米，140套房源。为了保证开盘的火爆营销，本阶段至少完成蓄卡目标200组，完成开盘去化40%以上。水岸天际的市场形象一直以清新活泼，亲切自然为主导，本阶段根据所推房源产品定位的不同，必须产生改变，以满足心理价位的实现。而这一实现过程必须依靠大量的宣传推广，重新树立项目形象价值。,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,高调入市，海量蓄客。,作为以商务为主导的高端小户型，高价位必然带来高调性，项目在这一阶段的推广调性将呈现本案前所未有
11、的高端。但仅仅是宣传高调，为了保证项目的热销氛围实现，奠定后期销售基础与价格提升空间，前期的多渠道海量蓄客过程是必不可少的，只有庞大的客户基数，才能实现项目高价和快速营销的目标。,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,V度 世界的尺度！ 城市双核精睿生活坐标，白金VIP火爆认筹中！ 45-60精英小户，投资自住多变用途，潜力价值无限,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,全面发声，商务主导。,户外：项目现有户外韶山路户外阵地：公交车身广告报纸：潇湘晨报硬广、软硬结合彩软网站：0731房地产，搜房视频媒体：红网其他媒体：短信、直投、房产地图,户外媒介,项目现有韶山路户外更
12、换画面，从费效比考虑，不新增户外投入。建议投放部分车身广告，作为移动阵地，增加视觉到达。车身广告投放时间建议为3个月，在项目形象广为传播后撤销。建议投放媒体：7、16、147路公交车，每条路线两辆，累计六辆。,报纸推广,报纸作为传播最广，形象价值最高的媒介手段在项目一号栋首次面向市场阶段将作为主力推广媒介。应用形式为半版硬广结合半版彩软。建议投放媒体：潇湘晨报。,网络媒介,项目主力客户群之一为青年精英置业群体，网络搜索是该部分人群的购房的重要选择渠道之一。网络投放媒介主要为专业房地产网站，以0731FDC和搜房为主，也可考虑不投入搜房，转投入新浪或网易这样的门户网站。网络投放时间建议0731F
13、DC投放时间半年，其他网站投放时间一季度。,其他媒介,红网传媒：本次推广房源中两大主力客户群体分别为政府机关公务员群体与中心区中高级青年白领，而红网传媒主要涵盖范围为政府机关与中高端写字楼。同时视频媒体具备较好的视觉效果，建议短期投放，投放范围天心区、雨花区的政务机构与中心写字楼。直投媒介：主要包括邮递直投与短信，作为投入较低，费效比较高的媒介手段，建议高频率采用。房产地图：房交会期间参与者大多会获赠一份房产地图，建议投放画面广告。,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,进驻，城市的
14、V度生活！ 城市双核精睿生活坐标，白金VIP火爆认筹中！ 45-60精英小户，投资自住多变用途，潜力价值无限承载现实主义鲜活思想， 遵守人们对精神生活的严格标准， 从区域、交通、服务等优势角度出发， 提供无限创意的多变空间，匹配城市精英。,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,VIP认筹计划。,认筹时间：计划于2010年4月中下旬开始发卡，暂定为4月18日，具体时间根据物料完成进度和开发商运营计划为准。VIP认筹优惠措施：VIP认筹期间，客户交纳5000元诚意金即可享受房款总价减免1
15、0000元的优惠。,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,商务拓展。,项目主要定位目标为商务产品，而区域的主要商务客户来自与红星商圈。主动出击，围绕红星商圈主要商业网点开展派单活动，目标让每个业主了解到本项目具体情况以及商务价值。,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,红星商圈产品推介会。,主要针对目标为红星商圈，辅助目标为其他来电来访客户。时间大约定在房交会之后，六月上中旬。举办地点可定在邻近高档酒店。邀请红星商圈经营商户与其他来电来访客户参与产品推介会，主力宣传项目的商务商业价值，产品投资功能，未来升值潜力。,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,房交会
16、派单。,本项目此次参与房交会的可能性不大，但项目的产品面积段是房交会客户最为亲睐的产品之一，尤其是长株潭区域的投资客户。建议聘请专人房交会现场派单，如有可能，可考虑以巡回路演和外场设点的方式吸纳客户。,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,样板间包装建议。,一号栋主体已经接近封顶，建议考虑设置部分样板间。风格以商务办公为主，结合时尚家居，样板间数量2-3间。以现场实景打动客户，避免解说上对于商务价值描述不够清晰。带给客户更强烈的直观感受。,阶段目标,整体思路,推广主题,推广渠道,销售策略,买房送车位计划。,一号栋累计推案总计570余套，每套赠送一个车位数量不够，同时由于房源面积较小，会大幅拉升单价。原则上买两套房可获赠一个车位，如只需购买一个单元，可考虑与其他家庭组合(或有销售中心整体调控，根据不同客户对于车位的需求整体调控）。组合过程中，舍弃车位的单户购买客户可以减免2万元的房屋总价，需求车位的单户购买客户需要增加2万元的房屋总价，以实现整体平衡。对外口径车位为6万一个（在售车位保持价位不变），即针对舍弃客户与需求客户都可以产生优惠。现场销售调解与劝说无效，坚决不需车位的客户将获得所购房源赢得车位数量50%的车位总价优惠。（即单套房源：6/2/2=1.5万元的总价优惠,平均约300元/平米）。,
