万科地产设计标准

《万科地产设计标准》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科地产设计标准（83页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一万科工程设计统一 技术标准技术标准 1 统一技术标准统一技术标准 （2011 版）版） 编制 中心研发部日期 2011 年 12 月 30 日 校对日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人校对人校对人审核人审核人批准人批准人 参加讨论认定人员参加讨论认定人员： 万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一万科工程设计统一 技术标准技术标准 2 目录目录 总则总则 第一部分第一部分 总图设计总图设计 第一章 规模等级.模式与主要配套指标 第二章 总平面规划要点 第三章 公共设施规

2、划要点 第四章 营销体验区规划要点 第五章 小区内交通系统设计要点 第二部分第二部分 建筑专业建筑专业 第一章 万科现有风格纯化 第二章 住宅技术要求 第三章 会所技术要求 第四章 配套商业技术要求 第五章 地下车库技术要求 第六章 建材选用标准 第三部分第三部分 结构专业结构专业 第一章 各类建筑的结构形式及材料限额标准 第二章 结构设计总则 第三章 材料选用范围 第四章 各类建筑的具体要求 第五章 填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求 第四部分第四部分 给排水专业给排水专业 第一章 住宅技术要求（未含超高层） 第二章 会所技术要求 第三章 配套商业技术要求 第四章 地下车库技术要

3、求 第五部分第五部分 暖通空调专业暖通空调专业 万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一万科工程设计统一 技术标准技术标准 3 第一章 住宅技术要求 第二章 会所技术要求 第三章 配套商业技术要求 第四章 地下车库技术要求 第六部分第六部分 电气专业电气专业 第一章 住宅技术要求 第二章 会所技术要求 第三章 配套商业技术要求 第四章 地下车库技术要求 第七部分第七部分 室内专业室内专业 第一章 会所技术要求 第二章 住宅公共部位技术要求 第三章 营销样板房技术要求 第四章 精装修房技术要求 第八部分第八部分 景观专业景观专业 第一章 景观等级分类 第二章 景观构成 第三章 不

4、同风格景观要求 第四章 景观设计要求 万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一万科工程设计统一 技术标准技术标准 4 总则总则 一、编制目的一、编制目的 1.结合万科房地产集团独有的开发模式和经验，通过对国家标准未涉及到的总结提炼形成 了万科住宅统一技术标准。本标准针对万科住宅项目存在的主要问题进行针对性编制， 作为设计研发三创工作第一阶段核心成果。 2.该标准将作为集团项目设计、施工等工作的技术依据，与成本标准、营销标准共同构成 万科产品标准。 3.该标准每年修订一次，由研发中心负责起草、修订，技术决策小组审核，各相关中心、 项目公司执行。 二、适用范围二、适用范围 本措施适

5、用于万科地产集团开发的住宅项目，承接万科地产集团开发项目的设计施工 单位，在施工中应按照本措施和当地的相关规定及技术标准，统一现场施工程序化做法， 提高住宅开发绿化建造质量。 三、三、总设计要求总设计要求 1.施工图设计单位应作为设计总包，配合市政设施配套专项设计，汇总管网综合图；配合 各设备专业厂商完成专项设计；配合室内外精装修等专项设计，完成审核，并盖章出图。 同时包括各项专业厂家二次设计的审核工作。 2.正图及每次修改图纸编号必须注明版本与日期以便图纸查阅、区分和存档。 3.方案设计单位要提供建筑外装材料一览表，要提供外立面造型的重要节点详图。 4.住宅结构专业应当按照户型要求进行结构优

6、化 5.方案设计单位及其施工设计单位在扩初阶段，施工图阶段平面图及立面图上标明雨水管， 阳台落水管的位置。 6.建筑专业要协调各专业保证净高要求，各专业要表达开关、插座、管井、箱、柜、雨水 口、地漏、洁具、集水坑等的定位。 7.管线综合与景观设计要同步进行，密切联动。 万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一万科工程设计统一 技术标准技术标准 5 第一部分第一部分 规划总图设计规划总图设计 第一章第一章 规模等级规模等级. .模式与主要配套指标模式与主要配套指标 1.规模等级 分类规范类型人口规模(人)户数(户)用地规模(公顷)建筑规模(万平 方米) 城郊超级大盘城市片区规模1

7、0-20 万3.06 .4 万.150200-300 城郊中等大盘居住区规模3-5 万1.01.6 万60-15060-150 城郊普通大盘大小区规模1.2-1.8 万0.40.6 万20-3030-50 2.超级大盘规划结构 分类布局结构物业基本单位网状道路形态 高开放性布局片区+组团级街坊组团级街坊 (6-12 万) 城市主次干道组团级道路 (宽度借鉴小区级道路) 中开放性布局片区+小区级街坊 小区级街坊 (15-30 万) 城市主次干道小区级道路 低开放性布局片区+居住区+小区+组团小区城市主次干道居住区级路 3.道路等级 分类距离(米)道路红线或建筑控制线之间(米)路面宽度(米)通行模

8、式 城市主次干道0.7-1.5km30-50 米3.75mx4(6)过境 居住区级道路 红线20m9-12过境 小区级道路 建筑控制线间10 或 14(采暖区)6-9过境或非过境 组团级道路 建筑控制线间8 或 10(采暖区)3-5非过境 宅间小路 -2.5 非过境 4.配套商业等级 分类基本商业面积基本设置业态基本设置业态配套业态 大型商业中心 （超级大盘） 6-12 万平米大型商场+步行街区+ 酒店/酒店公寓 购物中心、超市、百 货店，文化娱乐、餐 饮 旅游、金融服务、图 书报刊、邮电业 中等商业中心 （中等大盘） 2.5-3 万平米中型商场+步行街区 +(酒店/酒店公寓) 超市、便利店、

9、医药 店，菜市场、餐饮 生活服务、图书报刊、 邮电业 街坊商业 （普通大盘） 总建筑面积的 8-15% 沿街商铺或沿街商业 内街 便利店、餐饮店，生 活服务业 对 10 万人以下的超级大盘，大型商业中心与中等商业中心整合即可 5.会所面积与数量 项目规模会所总面积单个会所面积与数量备注 超级大盘S 总建 x0.04-0.066000-8000;按照居住区数量设置 1 个 中等大盘S 总建 x0.07-0.104000-6000;每个居住区规模设置 1-2 个 普通大盘S 总建 x0.10-0.15 3000-5000;1 个 有五星级酒店和大型 商业中心，可折减相 应功能面积 万科房地产业集团

10、有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一万科工程设计统一 技术标准技术标准 6 万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一万科工程设计统一 技术标准技术标准 7 第二章第二章 总平面规划要点总平面规划要点 1.要有分期分区建设图，包含售楼处、样板房、看房通道的位置和相应的景观范围。 2.图纸要充分清楚表达各种人、车、物等的流线和各流线与出入口、停车场（位） 、广场、 消防车道及消防登高面设计 的关系。 3.地形复杂的基地，应做好竖向设计、排水系统设计，尤其是室外广场、道路与建筑入口 之间的竖向处理。场地排水设计，做到简洁通畅；尽量使用暗沟组织场地的排水系统， 确需使用明沟时，需减

11、少对环境的影响。 4.总平图要明示各种配套设施的位置和指标（如物业用房、物业岗亭及物业名称背景墙、 卫生站、居委会、治安联防站、垃圾收集站，以及化粪池、隔油池、地下油库等） 。化粪池、 隔油池等的布置应方便检修和使用。 5.应特别注意进排风井、排烟井、设备吊装孔洞、机动非机动车出入口等各类出地面建 （构）筑物的位置、体量与立面设计，美观实用。 6.项目公司应现场实测市政部门提供的各管网接口的坐标和标高，无误后提供设计。对小 区内综合管线进行有机的组织，尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观 设计综合处理。 7.高端项目尤其别墅类要注重顾客心理:01 首层楼面标高一定要统一,避免业主

12、忌讳投诉;02 高低起伏通过景观来做;03 坡地建筑宜选择阳坡布置建筑,保证南低北高。 8.小区中心景观带中轴线尽端宜有主体建筑收尾，不宜形成穿透性景观结构。 第三章第三章 公共设施规划要点公共设施规划要点 1.设备用房应在规划设计阶段权衡设计、成本、工程等各方因素，确定其位置。一般宜尽 量考虑结合地下车库布置；必须布置在地上时，应避免对小区景观造成不利影响，不应对 周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。同时，应设置合理的路径供工作人员进出设 备用房。 2.物业管理处首先尽量考虑布置在会所地下室，可考虑报建与实际使用分开；其次考虑布 置在住宅首层；必须布置在地上独立建筑时，应在不影响小区功能

13、布局的前提下，布置在 便捷位置(如入口附近)，便于小区的管理，方便住户的使用同时应减少对小区的影响。 3.物业管理处的使用要求通常包含会议室、管理员办公室、业委会办公室、财务室、客户 接待室，一般结合国家地方规定及物业部门要求设计。 万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一万科工程设计统一 技术标准技术标准 8 4.物业管理使用的维修、保洁、绿化等仓库应应避免对小区景观、住户形成干扰，可结合 地下室空间设置。 5.总控室应与消防控制室结合布置，在满足消防要求的前提下应便于小区管理和使用。 6.垃圾房应设在小区的最小风向的上风向和较隐蔽的位置以减少对住户的干扰。 （其面积由 住户

14、数量来计算决定，一般不小于 6 平方米） ，与住宅距离不宜小于 10 米，外部与道路相 连；应设给水点和地漏，其地面及内壁宜贴光滑、易清洁饰面材料，并配置给排水设施、 排气通风设施和照明设施（设计过程中应确定垃圾收集形式，即采用垃圾房还是环保型垃 圾收集设备） 。 7.垃圾房的地面标高设计应考虑垃圾的转运方式：桶装垃圾装车对地面无特别要求； 压 缩式垃圾清运车要求地面高出室外地面 1.5 米且层高不小于 4.5 米。进出口的门应考虑耐久 性。 10.公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的。通常布置 在首层较为隐蔽的位置；其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使

15、用；其使用 要求仅需满足便器、洗手盆及拖布池即可。 9.岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出口关系，造型应与小区形象相适，配备 电话、网络、空调、照明等设施；各主要出入口岗亭宜设卫生间；读卡器位置应与岗亭同 侧，方便停车取卡、读卡及缴费，同时，应设置遮雨设施。 第四章第四章 营销体验区规划要点营销体验区规划要点 一营销体验区规划要点一营销体验区规划要点 1.选址应尽量布置在城市人流往返较多处，以达到吸引人流、增加拜访量的要求。 1.1 选址应靠近城市主要道路，特别是优先选择主要道路交叉口处。 1.2 选址应靠近超市、商业、公园、健身、娱乐等大量人流聚集、流动处。 1.3 项目地块周边有景

16、观资源时，选址应尽量临近自然景观。 1.4 一般会所宜与主次出入口结合布置。 1.5 地块条件为以上 4 种情况综合时，应按 1、2、3、4 的顺序优先考虑。 2.营销体验区一般包括会所兼售楼处，观房动线，一期样板楼区。 2.1 营销体验区一般宜界定为一期整体开发范围或者一期开发范围的主要部分。 万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一万科工程设计统一 技术标准技术标准 9 2.2 样板楼区建议在不影响整体规划空间效果的前提下，将项目各种类型楼盘综合布置，从 而为后期开发产品定位及产品调整提供实质性依据。 2.3 样板楼区在不影响整体规划空间效果的前提下，宜将形象价值最高的住宅类型集中。 3.营销体验区总体造价宜高出项目平均成本 30% -50%。 二会所兼售楼处规划要点二会所兼售楼处规划要点 1.会所及室外场地占地面积应控制在 3000-5000 m2左右。 1.1 如会所与样板楼间有大型花园（包括地下及地上花园） ，或者会所周围设置网球场，室 外大型泳池，则另外增加相应场地面积。 1.2 如用地用地红线与道路红