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1、主讲专家：陈现培 先生,2010房地产住宅精装修管理研讨会,住宅产业化之精装设计管理篇,主讲专家简介：国家注册建筑师 高级室内建筑师 北京清华城市建筑设计院精装研发中心 主任 IDU国际设计机构/清尚博尼设计公司 负责人 清尚博尼工程设计（北京）有限公司 执行董事 博洛尼旗舰装饰装修（北京）有限公司 执行董事 博洛尼家居集团钛马赫设计中心 研发专家 法国CNAM国立工艺学院 项目管理硕士 北京大学环境学院 EMBA IFI国际室内装饰设计联盟 专业会员 国际建筑.室内设计师联合会 注册资深室内建筑师 中国建筑学会室内设计学会 会员 CIHAF-2003/2004年度 “中国十佳住宅设计师” 2
2、007年中国室内设计优秀设计师 2008年全国杰出中青年室内建筑师 2009年国际建筑室内设计师联合会亚太室内设计管理精英奖 2009年全国精装修设计管理巡回专题演讲：北京 杭州、广州、长沙、深圳、上海、宁波等地,序,房地产设计管理的范畴与定义,精装修设计管理的范畴,涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目概念设计的跟踪,到项目设计策划中的市场研究研究。从室内设计，部品设计到施工图设计，从施工现场的配合安装到产品营销说明的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。,契合企业的发展战略，锁定项目的营销目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一
3、系列手段，在住宅产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。,精装修设计管理的定义,序,产品的战略,产品的策略,设计管理三大目标,涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式,契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。,品质保证、进度控制、成本控制,目录,第 一 部 分第一模块:整体精装修业务模式分析与探讨 一、房地全装修住宅设计的发展趋势 二、目前精装业务模式分类 三、模式的优缺点分析与探讨 四、未来精装系统化管理的发展方向第二模块:精装修设计市调的必要性 一、项目环
4、境调研分析 二、消费环境调研分析 三、设计需求调研分析第三模块:精装修设计流程管理 一、精装修设计的专业分解 二、项目设计策划与设计定位 三、精装修设计流程制定,第一模块:整体精装修业务模式分析与探讨,一、房地产全装修住宅设计的发展趋势二、目前精装业务模式分类.三、模式的优缺点分析与探讨.四、未来精装系统化管理的发展方向.,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势 行业现状 全球领域金融危机的来临，影响着我国房地产市场的发展，使整个行业转眼间进入了冬天。中国房地产经历过了20年的快速发展，同时于2010年4月国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十条”）的正式颁布 ，中国房地产行
5、业已经开始新一轮的调整期，将要进行新一轮的洗牌。同时，成品住宅的精装修趋势，促使着住宅建筑技术的升级迫在眉睫。 当然，中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，也是当今年代留下最多住宅建筑遗产的年代。 住宅精细化设计将成为未来设计发展的方向，住宅设计的优劣不在是单纯的外立面造型和环境景观，内部空间的人性化功能主义设计，将是一个不容忽视的重要问题。 以往大量的住宅设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，在各个方面都缺乏仔细的推敲（包裹结构，水，电、设备及管理）。,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势,政策导向 国务院办公厅1999年72号文件转发的建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干
6、意见和 2003-07-15商品住宅装修一次到位实施细则。是在加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。 2005 年9月23日在中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化促进中心孙克放处长谈到，商品住宅装修一次到位实施导则（2002年）已经发布了近四年时间。 金融危机的来临，房地产品质时代的来临。特别是近年来住宅产业化持续推进，开发商更加强调产品精细制造和创新营销模式。 随着消费者对成品房的认知度提高，精装住宅所占楼市比例不断提高。,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势,政策导向 2006年5月28日，我国建设部等六部委联合制定的
7、关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（简称“国六条”）中明确指出：“年度居住用地供应总量的70%，必须用于中底价位，中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租房”，“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这就是所谓的70/90的概念。 缺乏针对不同城市环境的住宅消费环境分析，又开始出现了盲目的一刀切，将不同区域的住宅消费环境等同起来。严重影响了房地产平衡有续的发展。2010年1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ；2010年4月17日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 （简称“国十条”）提出国家
8、需要切实解决城镇居民住房问题。 城市化进程的加快，政府在制定的住宅开发政策，将更多的推广针对小户型的开发，以解决大多数人的消费需求。绿色住宅概念的到来，低碳排放，节能减排，减少污染和建筑浪费，推动精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个全装修住宅的时代。在不远的时间，住宅建筑设计和室内设计领域，全面实行精细化设计，将成为住宅基本而现实的要求。同时，住宅精装修的精细化设计将成为房地产开发的必然发展趋势。,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势,市场情况 目前，在深圳、广州、上海等地，开发商已经多半采用精装修操盘模式。并且在这些全装修住宅里，采用了大量的新设计理念、新的工艺做法和新材料技术应用。
9、 将来35年的发展时间，如果不做精装修的楼盘就会没有市场，就缺乏竞争力。 同时，二.三线城市精装修的发展进程也再不断加快。,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势,市场情况 2008年上半年的调查显示，北京装修住宅已占到总量的45，上海占55，广州，深圳则占到70多的比例。二级城市的精装比例也在快速增长，平均达到了27.8 多（数据来自中国指数）。 从精装修楼盘的成功案例中可以看到，有实力的品牌开发商是推广精装修的主力军。像万科、中海、绿地、奥林匹克花园、富力、珠江、等品牌企业在精装修开发模式上颇有建树。华南、华东地区发展相对较快，北方地区较为缓慢，中西部地区刚刚起步，市场有待培育。,一.房地产全
10、装修住宅设计的发展趋势,消费心理 目前业主的消费观念已趋渐成熟，并进入一个理性购房时代，对精装修住宅接受程度越来越高，全装修住宅已渐成为房地产开发和消费市场的主要方向和趋势。 同时，整体全装修住宅的精细化设计在便利性，舒适性和人性化方面有很大的进步。 建筑与环境规划设计是房地产项目开发的主题。住宅功能主义空间的精细化设计则是住宅设计的灵魂。,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势,城市住宅及装修行业的发展历程1:建国初期，为界为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张床”。没有
11、装修的阶段2：20世纪六七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅建设发展缓慢。文革初期住宅标准一度降底，到后期有所缓解。这时，独门独户，满足家庭使用要求的小面积住宅已成为多数人的希望。橱卫空间已成为各户独立使用。开始进入粗装修的阶段,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势,城市住宅及装修行业的发展历程3：20世纪70年代末到80年代，改革开放推动经济发展的同时，也有效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面积比以往有所增加，住宅中的空间配置基本能满足当时人们的生活需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分离”。全面进入粗装修的阶段4：1998年，我国全面推行
12、商品房政策，城市住宅的形式大为归、改观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。进入毛坯房时代,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势,城市住宅及装修行业的发展历程5：2003年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，套型设计呈现多样化的趋势，从“健康住宅”，“绿色住宅”，“生态住宅”到“亲情住宅”，“另类住宅”“第二居”，新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。但是，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始增加，市场上追崇着大户型和豪宅。开始进入精装修的阶段6：未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方
13、式的精品工业化全装修（未来方向） （政府行为）全面进入精装修的时代,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势,国内外精装修的实例（一）、日本,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势,60年发展、标准化指标、人性化动作 日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的发展和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有毛坯房，所有在售都是全精装修房。 日本住宅早已经不在全装修初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要
14、求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推到重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。 日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲身体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板间一样的家具家电，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多重选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼
15、盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般只有一种风格，细节上的选择却多样。,国内外精装修的实例 （二）韩国,一.房地产全装修住宅设计的发展趋势,住宅建筑、装修一体化 中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致。从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去毛坯房装修中敲墙埋管的繁琐过程。而且还预留好了各种水龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已经考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。 韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。,
