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1、,汇辰置业经开区项目 前期策划定位报告,谨呈：六安汇辰置业有限公司,版权声明： 本报告是正驰地产投资咨询有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,前言,市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关键在于时刻保持着清醒的头脑，密 切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和 科学分析，制订出“上兵伐谋”的发展策略，才可能立于不败之地。科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划 ，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。专业、创意 、实效正是我们的追求。籍我公司
2、根据市场调研分析，紧紧围绕发展关注的问题 以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定发展策划方案，整合所有资源，扬长 避短，努力实现本项目的成功！,报告思路,物业发展建议,市场情况,竞争分析,项目本体分析,目 标,背 景,提出问题,项目发展战略,项目定位,世联淡世营销价值观,“牛市”求价格，“熊市”求速度,在“牛市”中价格是关键性的指标。市场好，价高是必然反映；,牛市衡量营销的标准,在“熊市”我们更关注是的如何跑赢大市，相对高的销售率成为关键指标；,熊市衡量营销的标准,汇辰置业初次开发项目，建议通过实现较高的资金回笼，防范风险,正驰淡市营销价值观,以合理价格实现发展商资金的快速回笼 在快速回笼资金
3、的前提下，实现品牌价值最大化,因此，我们得到纵贯项目开发全局的基本策略，也就是我们的目标 ,项目目标建立,报告思路,物业发展建议,市场情况,竞争分析,项目本体分析,目 标,背 景,提出问题,项目发展战略,项目定位,全国房地产形势,房产新政研判,全球经济形势,国内经济形势,宏观市场分析,房产运行指数,10年上半年全国房价同比上涨11.4%,截止到10年4月底，国房景气指数、销售价格、土地开发面积三组指数走势昭示着房地产行业的复苏和活跃,上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%上半年，全国
4、商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。,09年至10年4月份，国内房地产贷款增长走势与固定资产投资增幅变化双双上扬,全国信贷情况,重点城市住宅用地总体出让情况,商办用地,居住用地,重点城市09年地王一览,09年土地市场空前繁荣，流标大幅下滑，溢价猛增，10年调控频频，流标率再次上行,全国土地市场,2008年-2010年1-4月全国商品房施工和新开工面积及其增速,2008年-2010年1-4月全国房地产累计开发投资及其同比增速,09年至10年4月份房地产开发投资额持续增长,
5、2010年1-4月全国房地产累计开发投资额继续保持增长态势，累计完成投资9932亿元，同比增长36.2%，其中商品住宅完成投资6854亿元，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%；2010年1-4月新开工面积累计达到4.57亿平方米，同比增长64%；施工方面，2010年1-4月份全国施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%。,商品房市场,2007年-2010年1-4月全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速,1999年-2010年1-4月全国商品房和住宅均价及其环比增速,09年以来全国商品房市场大热，10年5月后涨速有所回落,2010年1-4月份，全国商品房销售面积2.34
6、亿平方米，同比增长32.8%，商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%。2010年1-4月，全国商品房销售均价为5299元/平方米，较2009年全年均价上涨12.9%，涨幅较2009年下降10.7%。,商品房市场,“4.15新政” : I m coming !,09年-10年4月份，全国房地产市场可谓空前繁荣，但是,全国房地产形式,房产新政研判,全球经济形势,国内经济形势,宏观市场分析,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,开发商那地首付款不得低于全部土地出让款的50%,关于调整个人住房转让营业税政策的通知出台,关于促进房地产市场平稳健康发展的通知出台,央行宣布上调存款类存款准备金
7、率0.5个百分点,银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法,个人贷款管理暂行办法出台,关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知出台,2009.12,2010.1,2010.2-3,“4.15”新政,政策高压 危险！,政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成,政策走势,Factor 3：市场供给不足,Factor 2：信贷投放过量,Factor 4：通胀预期加速,Factor 1：政府的两面性,政府杀手锏 “4.15新政”,新政的出台是中央政府对年初制定的经济结构调整及抑制高房价呼声的回应,出台背景,4.15新政与07年9.27新政相比力度更大,近几年房地产市场快速发展，对房地
8、产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政“（利空）；2008年的”10.22新政“（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40%提高至50%，对于贷款购买第三套及以上住房的家庭，首付由原来的40%提高至50%以上。,新政对比,影响二：短期内抛盘量增加，业主降价销售,4.15新政对市场的影响浅析,新政影响,1-6月份，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1至5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%。,市场表现概览,新政满三月，全国房市量跌价滞，成交萎靡，
9、房价开始松动,新政后市场表现,正驰观点：“4.15新政” “冰河时期”,短期市场表现萎缩，观望情绪凝重,温家宝：上半年全球经济复苏，但是非常缓慢。而中国经济发展态势良好，宏观经济增速在可控范围之内，下半年我们要保持政策的连续性、稳定性，继续实行积极财政政策和适度宽松的货币政策，同时提高宏观调控的水平，增强政策的针对性和灵活性。,宏观市场分析,全国房地产形式,房产新政研判,全球经济形势,国内经济形势,数据引自：Global Economics Weekly,权威数据显示全球经济2010年将会转暖,全球经济周刊最新发布数据显示：全球2009年Real GDP环比2008年下降0.7%；发达国家：美
10、国2009年GDP环比2008年下降2.4%，日本下降5.0%,欧元区下降4.0%；金砖四国：中国2009年GDP环比上升8.7%，印度上升6.6%，巴西下降0.2%，俄罗斯下降7.9%；2010年全球经济转暖为各国看好，全球GDP预计上升4.5%,全球GDP,纳斯达克,道琼斯,标普500,伦敦指数,日经指数,德国科技,全球股市总体回升，经济形势缓慢好转,经济风向标,各类期货价格看涨显示经济预期向好,经济温度计,美元指数,人民币指数,欧元指数,英镑指数,人民币趋于平稳，其余货币指数略有回升，全球经济复苏征兆初现,经济度量衡,宏观市场分析,全国房地产形式,房产新政研判,全球经济形势,国内经济形势
11、,从二季度开始，中国经济增速出现了一定程度的回落，GDP二季度增长10.3%，比一季度回落了1.6个百分点。主要是由于去年基数的影响和部分宏观调控政策的影响。正驰认为这是主观宏观调控所期望达到的一个回落，而且它仍运行在正常的增长区间。,2010年上半年我国GDP同比增长11.1%；二季度起增速放缓,上半年我国GDP值172840亿元，按可比价格计算，增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点 第一产业增加值13367亿元，增长3.6%；第二产业增加值85830亿元，增长13.2%；第三产业增加值73643亿元，增长9.6%,全国GDP,上半年CPI同比上涨2.6个百分点，6月单月同比增长2.
12、9%，环比下降0.6%。上半年PPI同比上涨6个百分点，6月单月同比增长6.4%。,上半年CPI与PPI双双上浮，通胀压力增大，近期指标小幅下滑，物价压力有所缓和,经济特征一,恒生指数,国企指数,深证指数,上证指数,上半年深证指数跌幅31.48% 上证指数跌幅26.82%,进入2010年中国股市弱势依旧，震荡下行,经济特征二,上半年固定资产投资114187亿 同比增长25.0%,上半年我国社会消费品零售总额同比增18.2%,上半年规模以上工业增加值同比增17.6%,上半年进口总额上涨53.7%，出口上涨35.2%,实体经济缓慢恢复，固定资产投资增幅明显，进出口震荡恢复,经济特征三,上半年净投放
13、现金1658亿元，同比多投放1236亿元。,货币信贷增速有所回落，降低了流动性过剩的担忧，说明通胀预期得到有效管理。,货币信贷增速有所回落，一定程度上缓解了此前人们对于经济过热的担忧,经济特征四,正驰观点,市场解码,市场预测,国内宏观经济态势良好，二季度增速的正常放缓是主观调控的结果，且在宏观调控的可控范围之内；,下半年财政货币政策基调不变，拉动内需及保持（房地产）政策的稳定性和持续性将成为宏观调控的主基调；,房地产政策严格执行，经过今年的调整后，经济过热带来的房价过快增长部分将被剔除；,这一波市场周期将持续8-10个月，2011年的房地产市场发展将依托宏观经济基础，更加平稳健康的运行；,政策
14、出台是针对房地产供应结构单一的调整，随着保障性用房的被重视，今后市场上将呈现商品房和政策性住房平衡发展的局面。,宏观经济的平稳快速发展将促使房地产行业迈向更加平稳健康的运行轨道,宏观市场总结,宏观市场分析,中观市场分析,城市经济分析,城市规划分析,房产市场分析,省会经济圈区域范围,六安, 六安将成为省会经济圈钢铁、农副产品加工、建材和电力四大产业链的延伸承接基地； 六安经济发展目标到2015年实现地区生产总值1500亿元、人均生产总值20000元、城镇居民人均可支配收入26000元 六安融入省会经济圈将形成“一区、五轴、三带、多组团” 空间发展格局。,省会经济圈专项规划,省会经济圈战略实施，为
15、六安城市可持续发展提供更广阔的空间和更高平台,省会经济圈,皖江城市带承接产业转移示范区, 皖江城市带包括安徽省共59个县（市、区），将是泛长三角地区的重要组成部分，在中西部承接产业转移中具有重要的战略地位。 皖江城市带规划通过大规模承接产业转移，加快构建现代产业体系，推进经济转型，加速新型工业化和城镇化进程，实现跨越式发展； 加入皖江城市带六安的发展将纳入了国家的战略布局和政策支持范围，六安交通基础设施建设、承接产业转移方面有了更快速的发展。,六安,六安市承接产业转移示范区范围,六安开发区以及舒城县成为六安仅有的两个承接产业转移基地。,跻身皖江城市带承接产业转移示范区行列，产业的导入为六安发展
16、注入新动力,城市背景,85公里,78公里,68公里, 六安市位于安徽省西部，大别山北麓，距离合肥直线距离68公里，距淮南78公里，距安庆85公里； 六安处在省会经济圈内重要位置，未来发展前景较好；六安受省会合肥辐射较强,六安市,合肥市,地处大别山北麓，合肥经济圈西段，紧邻经济圈中心城市合肥，具有较好的区位优势,城市区位分析,数据来源：六安统计年鉴, 六安城市定位： 市域的政治、经济、文教中心，皖西地区的商贸流通和旅游服务中心，远期成为安徽省的加工工业基地之一 ，城市地位逐步凸显； 六安城市发展总目标： 注重经济、社会和生态的综合协调发展，将六安建设成为一个经济商贸繁荣、功能布局合理、交通便捷，绿色环绕、且富有人文气息、适宜居住和创业的区域性中心城市。,皖西政治经济文化中心，省会经济圈中心城市、加工制造业配套基地，区域性交通枢纽,
