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1、项目盈利能力评价（审计）,财务审计部：王 俊 二一二年八月二十九日,项目盈利能力评价（审计）是做什么？,1、评价项目的盈利能力 2、发现影响项目盈利能力的重大事件 3、发现影响项目盈利能力的重大事件的内控管理 不同选择结果将直接影响我们的审计流程和审计报告，请大家选择？ 1、-财务部等职能部门的事情。 2、-内部控制的职能。 3、-审计系统的职能，发现内控的缺少和无效运行以及舞弊事件。,项目盈利能力评价的审计流程,我们在成都项目就面临一个问题：我们是依据项目盈利结果去找原因还是依据审计程序去找问题了？ 我认为： 1、两者都能发现问题，但是发现的问题大小和是否是影响最终的盈利可能产生差异？ 2、
2、前者更适合于对风险导向审计，发现重大事件及内控缺陷，后者更适合于公司内控完整有效的合规性检查（如财务基础工作检查）,项目盈利能力评价的审计流程,比如1：在进行成都项目审计时我依据审计程序抽查销售合同发现销售台帐登记的时间不准确？但是该事件并不影响项目盈利结果。 比如2：在测算税费是我们发现成都项目土地增值税清算率高达17.53%，我们发现：（六）截至审计日成都项目商业和写字楼土地增值税未进行筹划，后期筹划更存在“困难”，预计土地增值税为19,548.88万元，清算率为17.53%，如果通过税务筹划将土地增值税清算率控制在10%以内，可增加项目利润约8,398.73万元。,项目盈利能力评价的审计
3、目的,我们的审计目的又是什么？ 我们认为是： 1、依据项目盈利结果- 2、发现影响结果的事件- 3、分析事件产生的原因（无内控，内控未有效运行，舞弊）- 4、提出内控建议- 5、提升项目经营管理- 6、给公司增加价值。,项目盈利能力评价的具体审计流程,依据审计目的的具体审计流程： 1、依据项目盈利结果-（项目盈利能力指标计算） 2、发现影响结果的事件-（对比计划找出差异和事件） 3、分析事件产生的原因（无内控，内控未有效运行，舞弊）-（分析差异产生的原因） 4、提出内控建议-（提出合理化内控建议） 5、提升项目经营管理-（审计报告） 6、给公司增加价值-（审计报告-实现审计的价值）,具体审计流
4、程案例分享,石家庄项目因高压线拆迁事件的审计发现： 1、通过计算石家庄项目的净现值和内部收益率我们认为石家庄项目动态盈利指标很差？ 2、通过与计划还款对比我们发现“2011年销售回款较经营计划少21,018.08万元”，项目开发周期延迟2年，影响项目整体净现值约9,469.24万元，拆迁成本增加约1,177.32万元。 3、分析影响回款的原因发现：石家庄项目三期因“高压线迁移问题长期未解决” ，致使三期一批规划报批较计划晚24个月、开盘晚21个月，三期二批截至审计日报批仍未通过；是影响销售回款较计划晚的主要原因。,具体审计流程案例分享,4、同时我们发现“高压线事件”处理不及时，无重大风险的预警
5、及跟催体系，相关内部控制缺失导致该事件长期未能有效解决。 5、我们可以同总部相关职能部门探讨此类事件的管理措施，提出合理化内控建议。 6、通过审计报告将上述事件的影响、结果及相关内控建议提交管理层，推动公司相关制度建设，从而提升项目管理能力，提升企业价值，实现审计目标和价值。,如何发现重大事件？,如何发现重大问题，规避无效审计程序的执行？ 避免“无重大影响的违规性问题”占用我们的审计时间，导致最后审计目标无法实现? 1、对盈利结果有充分的认识和把握（通过计算结果）。 2、从静态和动态两方面分析？ 静态：利润指标是否实现，分析收入、成本、税费的绝对额。,如何发现重大事件？-静态分析,石家庄-收入
6、： 石家庄项目二期销售时向客户承诺凸窗为赠送面积，后期交房测绘时凸窗面积要求计入销售面积和房屋产权，经测算不含19#（未交房）的凸窗测绘面积为2,626平米，按销售均价6,500.00元/平米计算，涉及金额1,704.74万元。,如何发现重大事件？-静态分析,成都-成本： 2010年12月，成都公司与成都恒基时代基础工程有限责任公司签订“布鲁明顿广场”基坑开挖、外运、土方回填，后于2011年7月终止基坑人式捡底，金额21.85万元，将终止工程转包给成都市宏平建设工程有限公司，转包金额28.00万元，比原合同增加6.15万元。 2011年5月，成都公司与成都市第六建筑工程公司签订“布鲁明顿广场”
7、总包合同，后于2011年7月终止人防工程，金额103.01万元，将终止工程转包给四川科志人防工程设备有限公司，转包金额213.50万元，比原合同增加110.49万元。,如何发现重大事件？-静态分析,石家庄项目-税费： 石家庄项目在户型设计时因未考虑普通住宅的土地增值税税收优惠政策，将11#、19#号楼设计成非普通住宅（单户平均面积超140平米），无法享受普通住宅的税收优惠，预计此项增加土地增值税3,863万元。,如何发现重大事件？-动态分析,动态分析主要以现金流做为分析手段，以时间价值为导向。 将实际经营现金流和计划经营现金流进行对比，是否完成计划回款和计划付款，分析未完成计划的事件及其原因。
8、,如何发现重大事件？-动态分析,石家庄-现金流： （一）石家庄项目一期2008年销售回款因“金融危机房地产销售形式不佳”仅完成经营计划的44%，未完成回款金额达38,539.00万元，同时使整个项目开发周期延迟1年，影响项目整体净现值约17,450.13万元。 如何在销售形式不佳的情况下改变销售策略，实现销售目标，减少库存是房地产必须掌握的技能。,如何发现重大事件？-动态分析,石家庄-现金流： （二）石家庄项目三期因日照、高压线迁移问题，致使三期一批规划报批较计划晚24个月、开盘晚21个月，三期二批截至审计日报批仍未通过；导致2011年销售回款较经营计划少21,018.08万元，项目开发周期延迟2年，影响项目整体净现值约9,469.24万元。,如何发现重大事件？-动态分析,石家庄-现金流： （二）石家庄项目三期因日照、高压线迁移问题，致使三期一批规划报批较计划晚24个月、开盘晚21个月，三期二批截至审计日报批仍未通过；导致2011年销售回款较经营计划少21,018.08万元，项目开发周期延迟2年，影响项目整体净现值约9,469.24万元。,如何发现重大事件？-动态分析,石家庄-现金流： （一）成都公司通过与“中林所”协议合作以9,415.35万元和后期建成的房产（成本约1.5亿）取得项目土地20,118.25平米，该种合作方式，使得该项目前期土地款现金流出较少。,
