卓刀泉商业项目提案090527［ppt课件］

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1、商业项目提案,欢迎 进入,引,在商业的战场上 这是一个群雄逐鹿、弱肉强食的年代 在这个有着千年商贸历史的城市里 在这个商业大佬鏖战格局的城市里 我们 又将如何面对时代的挑战 演绎出自己的商业传奇 ？,观势识局,观城势,武汉：拥有经济发展的强劲动力,观商势,武汉：拥有深厚零售商业发展底蕴,武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成以8大商圈为主的商业格局。最新公布的福布斯2008中国大陆最佳商业城市榜中，武汉排名第33

2、位，蝉联中部城市第一。,观商势,武汉：八大商圈 新旧交织,中 南 路 商 圈 中南商圈主要指中南路沿线地带，这一地带可以说是整个武昌的中心，向北连接新兴的徐东商圈，往南直通城市主干道武珞路，又处在两座长江大桥之间，从汉口过武昌的客流直接在这一带交汇，所以中南商圈地理位置相当重要，商业发展势头稳步上升。街 道 口 商 圈 街道口，现在成为武昌文化中心的代名词，街道口周边分布着多所高校，如武汉大学、华中师范大学等。一些服务于学生的产品的企业在片区内不断涌现，如早一点的广埠屯电脑城，已成全武汉市IT产品的重要销售中心。21世纪初，一些商业配套设施也急速跟进，尤其群光广场，成为广大白领与大学生们购物的

3、理想场所。新世界百货也在此处开了新店，相信本区域将聚集越来越多的人气，也将迎来新一轮的商业热潮。徐 东 商 圈 武汉长江二桥建成通车后，徐东片区立刻被盘活，各种商场、写字楼、住宅小区如雨后春笋般拔地而起。徐东村成为武汉的城市新名片，被誉为武汉的徐汇区。 近来在徐东大街沿线不断崛起新的住宅小区，青山区和徐东片区也渐渐在合拢，未来徐东商圈将成为武昌商业地块的中坚力量。光 谷 商 圈 光谷板块，以光谷世界城为中心，是武汉市最为年轻的市级商业中心之一，目前光谷板块主要以广大光谷居民及高校消费群体为主，形成较为年轻化时尚化的现代化购物中心。,我们在哪里 ？,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目位于街道

4、口与光谷商圈之间,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目周边主要单位,华中师范大学,武汉体院,武大家属区,广埠屯,干部 管理 学院,交通 职业 学院,商品房,陈家湾,六合村,院所单 位宿舍,林业局,项目,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目周边主要人口,35000人,10000人,5000人,广埠屯,5000人,5000人,5000人,20000人,3000人,2000人,2000人,项目,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目交通条件,5000人,广埠屯站,马家庄站,项目,卓刀泉站,虎泉站,地铁站,地铁站,地铁,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目人口流动,武商量贩,光谷,项目,虎泉市场

5、,街道口,新一佳,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目周边商业体量,武商量贩,光谷,项目,虎泉市场,新一佳,新一佳,虎泉市场,新一佳,武商量贩,虎泉市场,新一佳,武商量贩,虎泉市场,新一佳,项目,武商量贩,虎泉市场,新一佳,武商量贩,虎泉市场,新一佳,项目,武商量贩,虎泉市场,新一佳,光谷,项目,武商量贩,虎泉市场,新一佳,光谷250000,项目,街道口100000,武商量贩及周边50000,虎泉市场30000,新一佳6000,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目周边商业分析 虎泉、陈家湾,主力店：新一佳超市、虎泉夜市、卓悦假日酒店主要消费人员： 一、华师、经管学院、交通学院学生 二、老师

6、及周边常住人口 三、体院学生及部分流动人口 四、城中村租住人口主要消费项目：零售、中低档风味餐饮、中低档潮流服饰。最大特色：风味餐饮大排档。消费层次较低。,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目周边商业分析 虎泉、陈家湾,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目周边商业分析 武商量贩及周边商业,主力店：新一佳超市、肯德基、麦当劳、豪客来、电子市场、国美电器主要消费人员： 一、华师、武大学生 二、珞瑜路、八一路、广八路及周边常住人口 三、周边经商人员 四、城中村租住人口 五、其他公交车可达区域（如南湖等地） 六、大量其他IT消费人群主要消费项目：IT市场、快熟消费品零售、便捷新式快餐、品牌休闲服饰

7、。最大特色：IT专业市场、大型一站式购物广场。,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目周边商业分析 武商量贩及周边商业,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目周边商业分析 其他区域,项目,主力店：金鑫家居、耐克、阿迪、李宁、各类电动车、花鸟市场等主要消费人员： 30分钟车程内有专业需求的相关消费者。主要消费项目： 金鑫家居，马家庄以东，约25000。 耐克等运动品牌，马家庄，体院对面10000。各类电动车，卓刀泉车站，约1000 。 花鸟市场，卓刀泉，约5000。最大特色：若干自发行程的专业市场（金鑫除外）。消费者已形成消费习惯。,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目周边商业分析 其他区域,

8、在武汉的商业格局中，我们在哪里？,项目周边商业竞争情形与租金情况一览,我们处于街道口广埠屯商圈、虎泉商圈、光谷商圈的包围之中。项目面临着较强的竞争压力。只有有效判断自身特点，结合项目优势，才能形成富有持久竞争力的商业。我们到底有什么？,在武汉的商业格局中，我们在哪里？,我们有什么 ？,在激烈的市场竞争中，我们有什么？,项目地块商业价值分析,地块形态：较规则 建筑规划：以地下商业为主，较不利益与商业价 值的体现 项目地段：主路交叉口处，地段机动通达性较强。但马路规划为三层立交，人行流动性较差。 人口基数：项目一公里人口基数约为50000人，两公里人口基数约为15万人，主要人口集中在项目西侧与南侧

9、。 公共交通：项目地没有公共交通站点，最近站点约200m，但须过马路。 特殊优势：市政广场项目，可吸引人流，部分景点对人流也有带动作用。,在激烈的市场竞争中，我们有什么？,商业价值深入分析,项目商业可能存在的问题：1、项目路口三层立交可能会阻碍项目对面的消费者通过马路前来购物。解决方案：能否修建地下通道直接与地下层相连。2、项目面临着较大的竞争，特别是在零售、中的餐饮等业态方面。解决方案：A优势品牌扎堆经营，形成竞争优势。B选择适当业态错位经营，有利于吸引不同消费需求。,在激烈的市场竞争中，我们有什么？,商业价值深入分析,项目商业可能存在的问题：3、项目地下两层可能会导致消费者的购物体验不佳。

10、解决方案：能否适当开辟阳光顶棚，在两层地下商业修建中庭。4、没有公交车站，导致人流被公交车站周边商业吸收。解决方案：A可否适当调整公交公司的车站布置。B设置购物班车做专用人流引导，送客上门。,在激烈的市场竞争中，我们有什么？,我们的目标消费者是谁？,项目,北：东湖，武大学生与老师，距离约3KM，公交591，人满为患，难以输送。,南：华师学生与老师，距离约1KM，公交众多，但公交站点在虎泉， 有就在眼前的虎泉商圈，人们为何而来？,东：体院学生与老师，对面就是体育用品专卖集群，门口坐车5分钟即到光谷步行街，我们如何吸引？,西：武测、华师、IT采购者，各类商业示范发达绵延几公里，怎样才可惠及我项目？

11、,在激烈的市场竞争中，我们有什么？,这是一个典型的学生消费商圈,要想做好商业，只有两条路径：1、扎堆。2、错位。,扎堆：项目周边商业繁荣，但无奈到项目地段商业延续却遭到断裂。 从北而来因为是湖，商业本来甚少。延东而至原本人口稀薄，无商业延伸。 西边的广埠屯到我项目300米处却演变成了电动车、五金杂货店。 南面稍好一些，但延续到项目的只有寥寥几家餐饮，相较之虎泉，较为惨淡。何以扎堆？错位：学生型商圈一直以来都是中低层次的消费，如果错位，中高档商业又 能有谁来承受？何以错位？缺乏人口支撑问题不容忽视！,在激烈的市场竞争中，我们有什么？,缺乏人口支撑问题不容忽视,根据商业经营的经典理论“哈夫定律”，

12、项目地辐射距离与项目的体量有关，不同体量的商业辐射距离比约为项目体量的平方比。 比如本项目体量3万方，武商量贩周边为5万方，这两者的辐射距离为9：25，按此定律而言，本项目辐射范围被压制的较深。辐射范围越小，吸纳人口就少，一旦不能有效辐射到交通枢纽，将会大批量失去交通枢纽输送的大量消费者。,在激烈的市场竞争中，我们有什么？,缺乏人口支撑问题不容忽视,几种不同业态可能出现的不同辐射范围：餐饮 超市,在激烈的市场竞争中，我们有什么？,缺乏人口支撑问题不容忽视,几种不同业态可能出现的不同辐射范围：娱乐 体育,在激烈的市场竞争中，我们有什么？,实现人口的有效拉动使项目成功的关键,地下商业缺乏明显昭示力

13、！ 项目地段不利于步行人流的组织！,消费者肯进入本案，商圈漂移成功一半，如何使得消费者逆向而进，要靠业态定位来解决,陈家湾虎泉,街道口广埠屯,光谷、马家庄,人,？,在激烈的市场竞争中，我们有什么？,如何有效的应对来至于周边商业的竞争是项目赢得市场的关键。同时要注意项目在规划上的预判和适应性。所有的问题与解决方案都应当以市场调研结论为依据，在此讨论仅为经验型估计，于事实可能有所偏差。,三种思路,准确的定位，是项目顺利招商的关键,根据对项目的初步研判，项目有三种可行性发展路线：1、零售主导型商业 2、娱乐综合型商业 3、休闲康体型商业,准确的定位，是项目顺利招商的关键,1、零售主导型商业项目主力店

14、：超市标准店1500018000 ITAT,OUTLETS 2500 加之超市外租区、运动休闲品牌专卖店、轻餐饮等物业硬体条件匹配度较高 可行性较强,准确的定位，是项目顺利招商的关键,2、娱乐综合性商业项目主力店：KTV量贩40005000电玩2000 影院4000 品牌服饰4000餐饮2000 可能存在地下两层的动线设计、环评和消防报批问题 影院物业硬体条件匹配度较低 可行性较小,准确的定位，是项目顺利招商的关键,3、休闲康体型商业项目主力店：品牌运动营6000运动俱乐部、球类馆5000健身中心2000 休闲保健4000可能存在收益较低回报较慢和消防报批问题 可行性较小,准确的定位，是项目顺利招商的关键,零售主导型商业业态示意,为准确定位，必须做好市场调查,以上三种定位方向，均是以经验为依据做出的判断，商业项目的业态定位与规划设计，是一个复杂的系统工程，我们必须针对于项目及周边的商业业态、租金、品牌结构、消费人口、消费能力、消费习惯、交通动线、市政规划等多方情况进行深入考察，才能为项目进行有效的定位。,谢谢 阅读,荣誉出品,