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1、花样年 花好园营销执行报告,【前言】, 本报告的目的:明确项目入市姿态; 确定项目的推广思路和方向;确定销售推广的关键节点。 本报告的内容为策略大纲,具体执行方案将根据工作进展分阶段提交。,【报告纲领】,目 标,市场启示,客户分析,销售策略形成,营销推广执行大纲,竞争格局,产品分析,费用控制,目标设定,【目标设定】,成为成都双星大道片区明星物业;实现片区同期项目市场较高价格;实现快销的战略;完成07年销售总额;树立发展商品牌形象。,市场启示,【市场启示】,2006年全市商品房供应面积为2300余万平方米,同比增长27%;销售面积约2004万平方米,同比增长27.8%。五城区(含高新区)供应面积
2、近1200万平方米,同比增长24.6%;成交面积达到1008万平米,同比增长31%。结论:目前成都市房地产市场处于快速发展的势头,呈供需两旺态势。,总体供销,住宅供销,06年主城区中城北的供销比值最大,达到了1.37,其次是城西为1.12,城东和城南供销基本持平。06年城西住宅供销比位居全市第二。,【市场启示】,2006年成都市区土地供应情况,2006年城西的拍卖面积占土地拍卖供应总面积的56,位居第一(华侨城地块的成交,使得该区域土地成交量为各方位首位)。城东、城南、城北和城中所占份额分别是18、16、8、2。2006年全市交易面积城西与城东位居第二,城南最大。,【市场启示】,目前成都市房地
3、产市场处于快速发展的势头,呈供需两旺态势。,06年全市交易面积城西位居第二;商品房总体和住宅的交易均价居第一位;土地拍卖面积位居第一。07年城西将仍然是全市的热点区域。,二三环是目前房地产开发的主要区域,但随时间推移,三环外必将成为重要的开发区域。,【大势研判】,产品分析,【区位地段】周边配套,项目周边存在部分基本配套,但不够完善。,【片区发展前景】,项目周边有多个公园;近年武侯科技园快速发展,武侯区政府将入驻新区,片区发展势头迅猛;项目处于武侯国际新区规划发展的中心位置,为休闲生活中心,发展潜力巨大。,【产品】规划,住宅,两类产品组合:居家实用性住宅多功能小户型。商业:临街社区型底商,满足配
4、套需求。 两类产品组合和商业配套符合,满足市场需求。,临街底商,多功能小户型,【产品】户型构成,住宅体量约2.23万平米,累计263套,其中2房199套、3房64套,分别占75.67和24.33;多功能小户型体量约1.8万平米,累计369套,其中1房350套、2房19套,分别占95和5;项目主力产品为2房住宅和1房多功能小户型.,【产品】户型点评(小户型),一房:户型方正紧凑,南北通透,通风采光良好,宜商宜居。主卧/客厅带飘窗,增大使用面积,采光良好。部分主卧/客厅赠送6米挑高空中花园,性价比较高。,客厅赠送6米挑 高空中花园,方正实用,布局合理; 主次卧飘窗设计; 赠送6米挑高空中花园连接客
5、厅。,【产品】户型点评(住宅A1),方正实用、布局合理; 日照通风良好; 客厅、卧室飘窗设计; 赠送6米挑高空中花园。,【产品】户型点评(住宅A2),方正实用、布局合理,明厨明卫; 客厅带飘窗; 主卧赠送6米挑高空中花园。,【产品】户型点评(住宅A3),横厅设计,宽敞大气; 超大生活阳台; 次卧赠送空中花园; 主卧客厅均带飘窗。,【产品】户型点评(住宅A4),超大入户花园; 横厅设计,宽敞大气; 主卧赠送空中花园; 次卧客厅均带飘窗。,【产品】户型点评(住宅A5),超大入户花园; 客厅、次卧室均带飘窗; 主卧赠送6米挑高空中花园。,【产品】户型点评(住宅B1),入户花园; 横厅设计,宽大舒适;
6、 客厅赠送6米挑高的空中花园; 卧室均带飘窗。,【产品】户型点评(住宅B2),入户花园; 横厅设计,宽大舒适; 赠送6米挑高的空中花园连接次卧; 客厅、次卧均带飘窗。,【产品】户型点评(住宅B2),住宅 优势: 1、面积紧凑、功能分区布局合理; 2、明厨、明卫,通风采光良好。 3、赠送挑高空中花园,高性价比;,小户型 优势: 1、户型分区布局合理; 2、多功能设计满足居住、办公需求; 3、赠送挑高空中花园; 劣势: 1、40年产权; 2、商业用电、用水; 3、首付5层、贷款期限10年。,【产品】户型小结,发展商品牌深圳品牌发展商,07年为花样年品牌年,可参与品牌联动活动。 高品质配套服务花样年
7、物管,彩生活平台,提供完善的高品质配套服务。,【产品附加值】,5大核心竞争力:高品质产品 现代时尚建筑成熟实用户型。高性价比 赠送大面积的空中花园/露台。多种产品组合 多功能小户型实用居家产品。发展前景 武侯国际新区发展,武侯区政府入驻。附加值: 发展商品牌完善物管配套。,【产品分析小结】,竞争格局,【本区域板块分布特征】,区域板块构成: 双星大道沿线板块; 内外双楠板块。,区域组成: 草金路周边沿线; 武侯大道周边沿线; 双星大道周边沿线及其围合区域。,【本区域待建项目】,态势:本区域随着武侯国际新区的发展,前景看好,此外未来区域待开发土地较多(累计约440亩)。 土地市场供应量较大,后期推
8、出项目较多,未来竞争较为激烈。,主要分布:双星大道两侧及附近,武青路、草金路及武科路附近; 时间:这些楼盘均已推出或将在07年上半年推出;未来片区供应较大,竞争较为激烈。,【片区竞争楼盘分布图】,【片区竞争楼盘概况】,【个盘分析】,华都.星公馆,项目位于武候区外双楠双星大道内侧(武青南路10号),地理位置接近本项目(对街)。 目前推出40年产权的清水小户型,与本项目产品类似。,杜鹃花园,项目位于武候区武青路7号,与本项目一墙之隔,占地31.39亩,规模略大于本项目,物业形态包括小高层电梯与多层,户型较多选择面较广。预计5月其3期开盘,必定会与本项目形成竞争。,【个盘分析】,诚品上院,项目位于成
9、都市草金路19号 ,由3幢18层电梯公寓组成,户型区间70120平米,二号楼开盘走势较好。项目位置不及本案,且周边交通条件较差。,【个盘分析】,布鲁汀,项目位于武侯武科西二路,紧邻置信都市会所。以9598的大两房和120142的舒适三房为主,均价4200元/,在区域内价格较高。销售情况良好,目前两房余十几套,其它剩余户型多在120平米以上。项目产品与本案有一定差异。,【个盘分析】,上道.西城,项目位于武青北路76号 ,占地105亩,是目前青龙路品质最好的楼盘之一,绿化率高达55,但项目周边生活配套的环境不够完善。目前3期接受咨询,预计4月开盘,均价在38003900元/平米。,【个盘分析】,富
10、邑华庭,项目位于草金南路24号 ,目前接受咨询,招募会员中。一期预计4、5月份开盘,预计均价36003700元/平米。一期将推出一栋18层、一栋211层的电梯公寓,户型区间为58.66140平米。,【个盘分析】,项目位于武侯区西三环草金立交桥旁,目前未开盘,售楼部开始免费排号,目前排至600余号。预计3月中下旬开盘,均价约为37003800元/平米。,锦溪,【个盘分析】,【营销主题】,营销主题主打区域和环境。,【产品分析】,区域主力户型: 畅销产品: 滞销产品:2房8090 ; 8090 2房最畅销; 120 以上3房。3房110-120; 100110 小3房较畅销;创新产品:区域内 “富邑
11、华庭”和“锦溪”存在部分赠送6米挑高露台产品。结论:1、本项目住宅主力户型为7080 2房和100余小3房,为区域内畅销产品;2、多功能小户型主力户型为481房,为区域市场空白点。3、拥有赠送面积类产品的“富邑华庭”和“锦溪”预计07.45销售,对本项目存在一定影响。 综上,产品为本项目主要优势之一。(面积区间合理赠送露台),畅销,较畅销,滞销,【竞争楼盘价格分析】,价格集中区间:36003800;项目目标均价市场定位:3800均价属于区域内中高端价位;孤立考察价格不是本项目优势,但结合本项目其它特征(产品、开发商、物管),本项目具备较高的性价比,市场接受难度不大。,【竞争楼盘入市时间分析】,
12、2007,区域竞争楼盘面市时间较长,预热期约为36个月,销售时间集中在07.45月,同期市场竞争较为激烈。,2006,锦溪,布鲁汀,千居朝阳,华都.星公馆,杜鹃花园,诚品上院,上道西城,富邑华庭,花好园,【竞争楼盘销售情况】,供应量:2007年上半年周边将会有多个项目推向市场; 销售进度:06年上半年入市项目基本处于尾盘期,06年末入市项目多数处于预热期;开盘时间主要集中在07年35月; 区域楼盘销售情况普遍较好,但项目推售恰逢市场供应高峰期,面临竞争较为激烈。,【竞争楼盘推出情况】,供应: 3月约有6万面市,4月约有8万面市,36月累计约有16万面市; 时间:集中在07.35月; 竞争楼盘内
13、07年36月推售数量较大,项目面临较大竞争。,【竞争楼盘客户分析】,年龄:主要在3545岁之间,多为一、二次置业;工作和居住区域:多为周边及大城西;职业:主要为周边科技园职工、企事业单位员工、部分公务员、周边生意人,农转非。购买因素:看重产品的性价比。,【开发商分析】,本项目发展商在品牌形象上有一定优势,但片区知名度不高,应加强品牌宣传。,【竞争占位】,本项目所具备的品质及所未来展示的形象均为片区前列,属于中高端竞争占位。,【竞争格局小结】,竞争区域:主要以双星大道沿线板块和外双楠板块内竞争为主;竞争对象:杜鹃花园、上道西城、富邑华庭、锦溪、诚品上院、华都.星公馆;入市时间:竞争项目入市时间集
14、中在07.35月,市场竞争较为激烈;供求态势:07年区域供应量较大,产品集中在8090平米2房120平米左右3房,区域内客户对本项目的产品(7080平米2房100余平米小3房+小户型)需求较高;竞争产品: 主要为2房(针对本项目产品)。总结竞争优势:产品、品牌开发商、后期物管。,客户分析,【本区域客户特征】,主流客户群以过渡型自住客户为主 特征描述年龄 多在2040岁学历 以大专、本科为主来源 区域周边/城西南客户群婚姻 未婚、刚结婚居住地 项目的周边/双楠一带置业次数 多数为首次置业收入 410万/年之间产品需求 看重价格和户型设计价格认知 35003700元/平米(清水/装修),核心客户群
15、,第一外围圈层,第二外围圈层,第三外围圈层,片区周边客户群,其它区域(城西城南城中),省内其它区域客户,周边科技园周边工业厂区工作人员周边原著居民,周边生意人,【本项目目标客户分析】,【本项目目标客户分析】,主力客户:作为该区域目前性价比较高的项目,其主力客户为该区域中青年轻购买力,首次置业较多,主要选择2房产品; 购买因素:项目区位、楼盘品质、开发商品牌; 营销推广:需从客户购买心理出发,建立符合其购买本质的营销手段; 补充客户:可适当继续挖掘市中心、城西南客户; 其它片区客户:对地段和小户型年限仍存心理障碍。,【客户分析总结】,销售策略形成,【销售总体策略】,住宅先行引爆市场 小户型后推规避劣势,借势而上。,【销售阶段铺排建议】,1、预热期:前期咨询登记; 2、春交会:积累客户; 3、吸筹:6月初取得预售许可证开始; 4、开盘:6月上旬; 5、商铺推出:9月底秋交会,4.15,5月上旬,6月初,6月上旬,912月,预热期,认筹期,商铺销售期,7月,8月,持续期及尾盘期,销售中心开放,