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1、石家庄房地产住宅市场报告,高俊波制作,一、石家庄房地产住宅市场调研报告的目的 通过对石家庄2007年房地产住宅市场的分析与研究以及这一年出台的相关政策的总结，让我们能够认识到石家庄这一年房地产住宅业的发展情况及态势。 由此我们共同展望2008年石家庄住宅产业的走势。,二、石家庄房地产住宅市场的背景分析 从格局上看，2007年石家庄住宅市场将以道路为轴线发展道路沿线的片区楼市。和平路，裕华路，槐安路东、西延长线，中华大街沿线是07年的热点区域。外围区域的热点则在温塘、蟠龙湖、滹沱河等山水围绕的西部。 和平路沿线及辐射片区：中景.盛世长安、中宏汇景国际、中基礼域、名门华都、花香维也纳、冀兴尊园、书
2、香华苑等位于和平路沿线和辐射周边片区的项目都在2007年有比较大的供应量。据统计，该区域有300万平方米左右的供应量。 裕华路沿线：这是一条迎宾大道，联邦名都、万象天成、中天世都、嘉实.蓝岸等项目都在2007年推出大体量的住宅，金正帝景城、大径街、棉七改造等也将裕华路推向一个崭新的发展点，2007年的裕华路楼市的表现可以说是好戏连台。 中华大街沿线：中华大街和石岗大街打通后，正式成为一条贯穿石家庄南北的一条主要道路。优盘、和润苑、等项目迅速托起了中华大街楼市。 槐安路东、西延长线：从楼市角度看，交通的延展必然带动居住的改变。向东，连接了有水榭花都、心海假日、珠峰国际等项目的东开发区，也辐射了联
3、邦.东方明珠、众美. 凤凰城、卓达新城等东南片区楼市；向西除龙泉、龙海两个低价楼盘外，植物园路的连接势必会将植物园附近的景观楼盘有效地带动。 同时在2007年石家庄大大小小的房地产政策也层出不穷，各项政策的组合正在让极速狂涨的房价逐渐实现软着陆。土 地市场、房地产金融市场、物权法规等一系列的房产政策的出台，无不与当前的楼市现状和购房者利益息息相关 。 在这一年里，石家庄房地产市场也有了新的变化。,1、房价加速上涨 金正缔景城一套29层住宅以7190元的单价刷新了省城毛坯住宅价格纪录，率先突破省会住宅价格的七千元大关，并以6800元的均价领先省城住宅价格，随后西美第五大道以均价6800元的价格亮
4、相。 这些案例的背后，是整体房价水平在呈加速度上扬。从 年初3500元左右的房价水平，到现在五六千元的整体价位，房价在4000元-5000元这个区间似乎只是一滑而过，如 今除金正缔景城外，桥西的高端项目春江花月均价已达6700元。桥东的价格相对平稳，中基礼域也以6000元均价开盘，定位稍低的中景盛世长安，也以5400元的均价取得辉煌的销售业绩。俊景名门华都，后来也以6500元的均价开盘。,2、有价又有市的市场 买房象买大白菜一样，即使是在均价接近七千元的高端楼盘，开盘当天销售三四十套甚至五六十套也属平常，金正.缔景城总价在百万以上的的房子三十多套当天售罄。楼市并没有出现“有价无市”的现象。 一
5、方面房价快速上扬，许多市民在喊着买不起房，另一方面，住宅的销售速度并未因此减慢，其根本的原因是除供应量小、楼市尚处于卖方市场阶段外，人们收入水平的相差悬殊也是“住宅有价且有市”的根本原因。,总结分析,房价如此之快的增长究其原因为： （1）“领头羊”的作用不容忽视 房价快速上扬的背后，有着城市化形成的刚性需求以及供应量有限造成的供求矛盾，还有人们收入悬殊的社会现实原因。除此以外，高端住宅不断出现，不断刷新着省城房价，房价“领头羊”对于整体市场价格水平的影响也是不容忽视的。 目前各项目在确定房价时一般考虑两大因素，一是考虑项目成本，再就是参照整体市场价格水平、尤其是同档次楼盘的价格水平，不断推出的
6、新盘也在刷新着省城住宅的价格。 即使是中档或者低端项目，在定价时一样会参照高端项目的价格进行修正，整体房价水平会随着高端楼盘的出现而水涨船高，从这个意义上说，房价“领头羊”对价格的影响远远大于经济适用住房对房价的平抑作用。,（2）开发商“精耕细作”助推房价攀升 房价呈加速度小步快跑，与开发商销售方式的改变有直接关联。 就如社会舆论中所说的“悟盘”，开发商的销售模式已发生根本改变，原来一期项目数百套房源同时推出的情况已从市场上很少看到，取而代之的是一期项目分三、四次推出房源，人为拉长销售周期，不仅从心理上造成“房荒”的紧张，伴随着新房源的推出，房价也在这个过程中小步快跑，不断提高。 开发商以合法
7、手段追求利润最大化的行为本无可厚非，但本人认为根本原因还是房源紧缺，如果宏观调控要求的大批经济适用住房项目能够放量供应，对于所谓“捂盘”、“惜售”都将起到釜底抽薪的作用。,（3）土地价格的上涨推动房价的不断上扬 从2006年年末开始，石家庄的土地价格屡创新高，从水泵厂地块的322.8万元/亩到2007年的妇干校地块534万元/亩，初步估算的楼面成本已达到4000元/平米左右，直接导致市区内住宅价格不上扬。 （4）中高档住房供应量偏大，中低档住房供不应求 从春江花月到观澜豪庭，从金正缔景城到中宏汇景国际，再到名门华都、联邦明珠市区内中高档住房项目开发的越来越多，而二环内3000元/平方米左右的住
8、房已经难觅其踪。大量的低端消费需求得不到满足。,(5)城市住宅区域半径进一步扩大远郊成为一次置业的热点区域 随着三环工程的建设不断推进，以及市区中心房价的高涨，低端消费需求不断被导向远郊区域。这一点从近年来鹿泉上庄住宅开发建设量的加大，栾城水榭花都、卓达太阳城等的热销就可以看出。,三、石家庄房地产政策分析,税收政策 土地增值税2月正式起征国家税务总局1月16日发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%60%不等的土地增值税。通知表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工
9、决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。,点评： 这一政策会进一步缩小房地产企业盈利空间。可见，此政策是针对房地产企业的。但是土地增值税的征收会导致购房者的交易价格和购房成本增加，可能促使房地产市场整体价格的增长。其次，房地产企业在不违反国家税收政策、不违反建筑标准的前提下如果要实现已定的销售目标，也许会让消费者接受。看来，通知的出台对于稳定住房价格的作用显然有点力不从心。,金融政策 第二套房贷40%首付 中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信
10、贷管理的通知。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。,点评： 提高二套房贷款首付和利率将会有效抑制非刚性购房需求，有效减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。事实表明，该政策的出台一定程度上限制了石家庄购房者的脚步，也就是说，此次调控的出台可能对于全国目前依然过热的地区估计影响比较大，但石家庄今年由于供应趋紧，未来房价可能不会有比较大的下降幅度。另外，政
11、策针对商业地产的调控力度也有所加强，不管是首期还是第二套房子都是50%以上。购买力将随着二套房贷款首付和利率提高而削弱，买房、投资会显得力不从心。尤其是对于一些大户型的、高总价的项目尤其如此。,年内六次加息 12月20日，央行宣布上调人民币存贷款基准利率，这是央行年内第六次上调基准利率。央行决定，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率保持不变。五年以上贷款利率则没有调整，这意味着这次加息对“房奴”的负担不会增加。,点评： 加息主要是为防止经济增长由偏快转为过热
12、，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。对加息是否会增加消费者房贷负担这一问题，业内人士认为影响不大。尤其是第六次加息对房地产市场没有造成实质性的影响，但对于消费者的心理预警效应加大。,土地政策 而“地政”方面的另一个重炮是10月9日新发布的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，新规明确了开发商必须付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。 点评： 不可分期拿证，这对于习惯了分期开发，分期付地价款的发展商而言，提出了更高的资金要求，尤其是大盘和高价地。开发商优胜劣汰将加剧，资金实力强的房企拿地优势强化，市场洗牌进一步加剧。,四、2007年石家庄住宅市场分析
13、,（一) 石家庄各板块住宅市场现状及发展趋势分析,（二）开发现状 据统计结果显示：投资开发持续增长 2006年建设普通商品房282.02余万平方米，同比增长15.9%，同时还含有石家庄市大量的城中村改造及旧城的改造。2007年建设商品住房面积2.91万套，面积286万平米，经济适用房0.79万套，建筑面积210万平米。,附：石家庄年楼盘一览表,2007年石家庄楼盘供应一览表,（三）销售状况,2003年2007年石家庄市商品房价格走势图, 2003年2007年均价分别为2182元/平方米、2226元/平方米、2367 元/平方米、 2782元/平方米、4470元/平米 . 2005年石家庄房地产
14、市场较活跃，房价稳中有升，市区普通商品住平均价格为2367元/平方米，同比增长7.5%. 从2006到2007年石家庄住宅市场价格有了狂飙式的增长.,总结 2007年是“地王”频出的一年。紧跟全国步伐的石家庄土地市场上也产生了自己的地王， 2007003号地被河北隆基房地产开发公司以约534万元/庙的价格一举拍得，使得石家庄土地拍卖再创新高,也使得房价再度高升. 石家庄房价连续几年持续上涨。进入2007年，随着国家一系列调控政策的陆续出台，老百姓本来期望房价能够在这一年放慢其上涨的步伐，但房价上涨势头不但不退，而且涨幅都上了全国的排行榜。其房价同比上涨了9.7，涨幅是2005年以来的最高点。
15、种种的调控与措施没能遏制房价的上涨，尽管希望微小，我们还是期望但愿随着石家庄住房建设规划的实施、“国六条”细则的逐步实施，加上新开发楼盘逐渐释放供应量，能使今后石家庄楼市的房价涨幅能够慢下来，好让大家追赶的不是那么累。 “居者有其屋”不再遥远.,五、石家庄2008年住宅市场规划分析一、建设总量2008年规划建设各类住房39044套，建筑面积342.22万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方米的住房32344套，建筑面积260.22万平方米，占住房总建筑面积的76%。 二、商品住房建设规模2008年规划建设商品住房29100套，建筑面积283万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方米的商品住房
16、22400套，建筑面积201万平方米，占商品住房建筑面积的71%。 三、保障类住房建设规模（一）经济适用住房建设规模 2008年规划建设经济适用住房9100套，建筑面积55万平方米，套型建筑面积60平方米左右。,（二）廉租住房建设规模 2008年规划建设廉租住房844套，建筑面积4.22万平方米，按商品住房总建筑面积的1.5%进行配建，套型建筑面积50平方米。 四、土地供应 2008年用于各类住房建设的土地供应总量为178公顷，其中，用于套型建筑面积小于90平方米住房建设的土地供应量为135公顷，占土地供应总量的75.8%。 商品住房建设的土地供应量为145.4公顷，其中，用于套型建筑面积小于90平方米商品住房建设的土地供应量为102.4公顷，占土地供应总量的70.4%。 经济适用住房建设的土地供应量为32.6公顷。对于实物配租的廉租住房，原则上不单独供应土地。,
